隆鑫地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓高溢價(jià)地塊 布局上?！笆艽臁保?

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

重慶“摩幫”巨頭之一的隆鑫控股在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上可謂一波三折，一直被業(yè)內(nèi)看好的渝派房企代表之一隆鑫地產(chǎn)，其赴港上市事宜至今杳無音訊，內(nèi)部高層去年底至今年初變動(dòng)頻繁，而戰(zhàn)略布點(diǎn)的核心城市也遇到挫折。

近期坊間傳出，隆鑫地產(chǎn)去年底首次布局上海時(shí)拿下的嘉定和青浦兩宗土地，已分別被新城地產(chǎn)（900950）與鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫苑中國(guó)）收購(gòu)。業(yè)內(nèi)甚至猜測(cè)，上海樓市行情低迷，這可能是隆鑫地產(chǎn)要收縮戰(zhàn)線。

昨日（7月3日），隆鑫地產(chǎn)營(yíng)銷管理部部長(zhǎng)李旭東在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)回應(yīng)稱，公司當(dāng)初進(jìn)駐上海有點(diǎn)倉(cāng)促，地塊限制性條件也較多，測(cè)算盈利未達(dá)預(yù)期，但未來還會(huì)繼續(xù)在上海拿地，全國(guó)化戰(zhàn)略仍在擴(kuò)張。

不過，隨著“隆鑫系”旗下公司瀚華金控（03903，HK）赴港成功上市，隆鑫控股實(shí)控人涂建華已掌控隆鑫通用（603766，SH）、豐華股份（600615，SH）以及重慶最大民營(yíng)資本運(yùn)作平臺(tái)渝商集團(tuán)，其也曾公開表示試圖以資本運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模幾何級(jí)增長(zhǎng)。外界不禁擔(dān)憂其地產(chǎn)業(yè)務(wù)是否會(huì)被邊緣化？

熟悉隆鑫地產(chǎn)的一位前員工也透露，公司旅游地產(chǎn)開發(fā)不順利，股權(quán)已大部分轉(zhuǎn)手給了合作伙伴重慶新城開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱重慶新城）。不過，李旭東予以否認(rèn)。

“賣地比不賣地劃算”

去年年底，首次進(jìn)入上海市場(chǎng)的隆鑫地產(chǎn)，以高溢價(jià)在滬連拿兩幅土地。然而在不到半年的時(shí)間里，隆鑫地產(chǎn)就將兩幅地塊先后轉(zhuǎn)賣，全身退出上海市場(chǎng)。不禁讓人猜測(cè)其中用意。

“在利潤(rùn)導(dǎo)向下，賣地比不賣地更劃算?！崩钚駯|對(duì)記者說，由于隆鑫地產(chǎn)此前在上海拿地比較倉(cāng)促，而這兩塊土地的開發(fā)有很多限制，經(jīng)測(cè)算利潤(rùn)率不達(dá)公司預(yù)期，所以決定轉(zhuǎn)讓。

德佑地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，初次涉足上海的隆鑫地產(chǎn)于去年12月連續(xù)摘得嘉定區(qū)和青浦區(qū)兩幅地塊，其中嘉定地塊總價(jià)3.17億元，成交樓板價(jià)5032元，溢價(jià)率為6%；而青浦地塊總價(jià)9.14億元，成交樓板價(jià)14526元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)123.6%。

“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的門檻較高，不熟悉上海市場(chǎng)的企業(yè)進(jìn)來很難有優(yōu)勢(shì)?！鄙虾Ｍ叻康禺a(chǎn)咨詢總監(jiān)張宏偉對(duì)記者表示，加之今年的市場(chǎng)相對(duì)低迷，上半年一手商品住宅市場(chǎng)無論同比、環(huán)比跌幅都已超過三成。

早在今年3月份，隆鑫地產(chǎn)就以低于競(jìng)拍價(jià)的價(jià)格，將青浦區(qū)新城一站土地項(xiàng)目以13000元/平方米左右的樓板價(jià)轉(zhuǎn)讓，坊間傳言接手者為鑫苑（中國(guó)）。4月，江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司發(fā)布公告，其全資子公司上海新城創(chuàng)域房地產(chǎn)有限公司以4.66億元，受讓隆鑫地產(chǎn)持有的嘉定工業(yè)區(qū)土地項(xiàng)目。

德佑地產(chǎn)分析師趙葆根認(rèn)為，隆鑫地產(chǎn)去年獲取的兩幅地塊中，青浦地塊的成交價(jià)格明顯偏高。今年以來，青浦新城地區(qū)一手商品住宅均價(jià)為2.04萬元，顯然青浦地塊1.45萬元的成交樓板價(jià)給其未來的盈利帶來了一定的隱患。

“隆鑫地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地除了盈利空間狹小外，更重要的原因可能在于資金鏈的問題。”趙葆根說，上海市一手商品住宅房的成交均價(jià)又創(chuàng)下了2.64萬元的歷史新高，已觸碰消費(fèi)者心理底線，購(gòu)房者觀望氣氛濃重。當(dāng)這些地塊反而成為負(fù)擔(dān)時(shí)，最終的轉(zhuǎn)售也在情理之中。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)被隆鑫邊緣化？

按照隆鑫地產(chǎn)官網(wǎng)的介紹，早在2004年，隆鑫控股就成立了隆鑫地產(chǎn)集團(tuán)，次年4盤聯(lián)動(dòng)，一舉躋身重慶房企TOP50前10強(qiáng)。隨后兩年，隆鑫地產(chǎn)向四川加速擴(kuò)張，拉開了全國(guó)化戰(zhàn)略擴(kuò)張序幕。2008年，隆鑫地產(chǎn)資本金增至10億元，開工面積首破百萬平方米。

“比起一般的開發(fā)企業(yè)，隆鑫地產(chǎn)要強(qiáng)得多?！敝貞c大學(xué)房地產(chǎn)MBA教育中心一位資深教授告訴記者，包括隆鑫、金科、協(xié)信、龍湖，前些年這幾家在重慶是叫得最響的品牌，但隨著外來品牌的沖擊，本地房企市場(chǎng)空間遭受擠壓，危機(jī)感加大。

2012年11月至去年6月，隆鑫地產(chǎn)前董事長(zhǎng)劉衛(wèi)、前總裁劉杰先后離職。另外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，副總裁級(jí)別及中層干部也多有變動(dòng)。

重慶業(yè)內(nèi)揣測(cè)，隆鑫地產(chǎn)可能遇到了業(yè)務(wù)發(fā)展困境，尤其是加碼旅游地產(chǎn)開發(fā)，投資量大，回報(bào)期長(zhǎng)，占用資金多，影響了公司業(yè)績(jī)。

此后，久未出山的“隆鑫系”的實(shí)際控制人涂建華親自掛帥，擔(dān)任隆鑫地產(chǎn)董事長(zhǎng)兼總裁。在其掌舵之下，隆鑫地產(chǎn)加速全國(guó)化擴(kuò)張，包括拿下上海前述兩宗土地。

令人意外的是，據(jù)豐華股份去年年報(bào)顯示，涂建華已于今年2月14日辭去了隆鑫地產(chǎn)董事、董事長(zhǎng)職務(wù)。

而前述隆鑫地產(chǎn)前員工透露，公司與重慶新城有過合作，但旅游地產(chǎn)賣得不太好，重慶新城老板高曉東也有意進(jìn)軍地產(chǎn)，今年春節(jié)傳言隆鑫地產(chǎn)股權(quán)要轉(zhuǎn)讓，其實(shí)就是涂老板要把他在隆鑫地產(chǎn)的股權(quán)賣給高曉東。

對(duì)于這一說法，李旭東回應(yīng)稱，只要公司的牌子還是隆鑫的牌子，那么隆鑫地產(chǎn)就不會(huì)有大的變動(dòng)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱工商資料發(fā)現(xiàn)，隆鑫地產(chǎn)現(xiàn)任法人代表為高曉東，其同時(shí)還是重慶新城的董事長(zhǎng)。而重慶新城是一家具有深厚重慶地方國(guó)資背景的房企。

另外，重慶業(yè)內(nèi)不愿具名的資深人士表示，涂建華現(xiàn)在的主要精力集中在金融構(gòu)架的打造上。前述資深教授也提到，涂建華這個(gè)人運(yùn)作金融很厲害。

今年5月底，隆鑫控股掌控渝商集團(tuán)，晉身為第一大股東。涂建華曾公開表示，股權(quán)變更后的渝商集團(tuán)，仍是重慶最大的民營(yíng)資本投融平臺(tái)，也是未來重慶國(guó)有資本與民營(yíng)資本結(jié)合的首選平臺(tái)。不久后，瀚華金控赴港上市，凈募資超過17億港元，而真正推動(dòng)其上市的幕后神秘人正是涂建華。

如今，在隆鑫控股官網(wǎng)上，“戰(zhàn)略升級(jí)”已明確成為公司新的發(fā)展動(dòng)向。那么，伴隨著這種升級(jí)，地產(chǎn)板塊是否如外界所猜測(cè)的會(huì)被邊緣化？

不過，李旭東透露，他們的發(fā)展戰(zhàn)略并未收縮，而是在業(yè)務(wù)上開始集中資源優(yōu)勢(shì)，目前已經(jīng)在北京等地看項(xiàng)目，還是一些有較高利潤(rùn)率的大項(xiàng)目。

（實(shí)習(xí)生丁舟洋對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）