銀行冷對三四線房企 中小開發(fā)商被迫高息民間借貸

三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛“出走”找錢，海外融資同比增長兩成以上

■本報記者 曹 蓓

“目前，只有一級開發(fā)商能從銀行貸出款來，我們這種小開發(fā)商根本沒有辦法”，北方的某三線城市，跟戴先生面臨相同窘境的小型房地產(chǎn)開發(fā)商不止一家。

“我們這里好幾家開發(fā)商集中高息貸款，大多是通過熟人或者親戚，如果手里有閑錢，可以投到那里，每個月的利息是在4%上下浮動”，家住河北的李女士告訴《證券日報》記者，“但是現(xiàn)在樓市不是特別好，一般關(guān)系的不太敢投了。”

記者撥打了某股份制銀行溫州分行的電話，“我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)貸都要報到總行批準(zhǔn)，但是總行批下來的一般是綠城、華潤、萬達這樣的公司，其他公司的其實沒有什么獲批的可能性。”

“我們現(xiàn)在不做開發(fā)貸”，另一個三線城市的股份制銀行業(yè)務(wù)人員向記者表示。

此前也有媒體報道，業(yè)內(nèi)人士稱開發(fā)貸確已收緊，房地產(chǎn)項目尤其是三、四線房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)遭到銀行貸款的“拋棄”。據(jù)廣深兩地民間融資人士透露，近期三、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛“出走”找錢，海外融資同比增長兩成以上。

開發(fā)貸“看人下菜碟”

“從去年年底到現(xiàn)在，我沒有從銀行貸到過一次款”，戴先生說，“不光是我，很多比我規(guī)模大一些的開發(fā)商也貸不出來錢，除非是那種規(guī)模特別大的公司。”

正是從去年年底、今年年初開始，銀行拋棄三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)項目的說法也開始流傳。

記者撥打浙江一家股份制銀行溫州分行的電話，該行一位客戶經(jīng)理告訴記者，目前他們所有的房地產(chǎn)開發(fā)項目都要報總行批準(zhǔn)，然后才可以做。而在總行批準(zhǔn)的名單中，基本上都是綠城、華潤和萬達一類大公司開發(fā)的項目。“其他的小開發(fā)商其實根本沒有可能獲批”，該客戶經(jīng)理稱。

不僅僅是三四線城市，北京的小房地產(chǎn)開發(fā)商也面臨相似的困難。

“各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸把控都比較嚴(yán)格，因為涉及到很多風(fēng)險。規(guī)模較小的企業(yè)，確實不容易獲得貸款審批，北京的情況相對還好一些呢，其他地方更是貸不出錢來”，興業(yè)銀行(9.98, 0.08, 0.81%)一名客戶經(jīng)理告訴本報記者，“即便可以做，放款時間也會比較長，從剛開始提交資料到最后收到這筆貸款資金至少需要3、4個月的時間，中間有很多流程”。

業(yè)內(nèi)人士指出，大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于需求額度較大，具有和銀行議價的優(yōu)勢，有可能爭取到利率較低的貸款。而對于中小型開發(fā)企業(yè)來講，由于貸款審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，貸款成本明顯高于大型開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境舉步維艱，尤其是在流動性難言寬松的市場背景下，銀行對于中小房企的開發(fā)貸款的限制會更加明顯。

原因不僅是“錢緊”

“從去年到現(xiàn)在我沒賣出一套房子”，戴先生坦言。

銀行收緊三四線城市開發(fā)貸的原因，自然不僅僅是因為流動性。

民生銀行(7.64, 0.01, 0.13%)在2013年年報中分析未來可能面臨的風(fēng)險時指出，“房地產(chǎn)，特別是三四線城市的中小開發(fā)商，可能面臨資金鏈斷裂”。

今年年初，興業(yè)銀行暫停部分房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的消息引發(fā)了市場一陣恐慌，隨后興業(yè)銀行行長李仁杰在接受采訪時表示，對房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)政策的調(diào)整，只是從審慎角度出發(fā)的暫時行為。

而其他各家銀行似乎也隱約地透露出某種信息。“房地產(chǎn)行業(yè)今年的確面臨一定風(fēng)險”、“今年市場自發(fā)出現(xiàn)看空樓市的行動”。

據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，6月中上旬，北京市住宅網(wǎng)簽量(含新房、二手房)為7074套，比5月份同期回落7.85%，比2013年同期回落46.45%。其中，住宅新房的網(wǎng)簽量為3008套，比5月中上旬回落11.03%，比去年同期回落46.95%。在庫存量方面，截止到6月20日，北京市新房庫存量在經(jīng)過了18個月后再度回歸8萬套以上，為80844套，比月初的76760大幅增加超過4000套。從5月10日北京市新房突破7萬套至今，僅隔41天即再度破“8”。

有統(tǒng)計稱，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)頁面顯示，南京商品房的庫存量已經(jīng)沖破“4萬套”大關(guān)，達到40067套。

多位業(yè)內(nèi)人士稱，三四線城市的樓市可能面臨更為嚴(yán)峻的情況。

從去年年底開始，三、四線城市已經(jīng)進入危險期，第一是成交量大幅下滑，第二是價格出現(xiàn)不同程度的實際下跌。在杭州等城市的非核心區(qū)，甚至出現(xiàn)了六折買房或者是200萬元買別墅的項目。

“各家銀行目前對于開發(fā)貸都是很謹慎的態(tài)度，因為中間涉及到很多風(fēng)險”，一位銀行的對公業(yè)務(wù)客戶經(jīng)理告訴記者。

中小房企另謀他路

在銀行收緊信貸的形勢下，很多中小房企找到了自己的方法。

“我?guī)讉€朋友最近給我介紹的能有高利息回報的融資項目，都是做房地產(chǎn)的，每月的利息在4%左右浮動，但是我感覺最近樓市不太好，就沒有投，這種情況在我的朋友圈里很普遍”，李女士稱。

“如果不是靠這種民間融資，就要去找信托公司或者基金，但是成本也很高，最后如果房子賣得不好，情況就很困難”，戴先生說。

統(tǒng)計顯示，5月份，多個在售的地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率均超過了上年同期水平，部分甚至高達11%。在規(guī)模呈現(xiàn)明顯放緩的同時，房地產(chǎn)信托的收益率反而被抬高。用益數(shù)據(jù)顯示，2014年1月至5月底，在信托公司發(fā)行的487款集合類房地產(chǎn)信托中，產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為9.7%。而在2013年同期，平均預(yù)期收益率為9.65%。

業(yè)內(nèi)人士分析稱，投向非一線城市的地產(chǎn)項目由于風(fēng)險更高，其融資成本也相應(yīng)會抬高一些。

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