樓市迷局與真相

每經(jīng)編輯 張敬偉    

◎張敬偉

部分城市房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下跌，被認(rèn)為是樓市分化、降溫的標(biāo)志。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價(jià)格回調(diào)。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，今年5月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌。

從拉拉雜雜的數(shù)據(jù)看樓市，的確令人不樂觀。但拐點(diǎn)論和崩盤論并非始自今日，各路專家乃至諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者都曾預(yù)測(cè)中國樓市要崩盤。那些破滅的預(yù)言，成了誰都看不懂的寓言。

究竟為何？只追求樓市的熱鬧，沒有看清樓市的門道。

樓市悲觀論的理論基礎(chǔ)在于數(shù)據(jù)分析。淺嘗輒止的書齋論者，或以公開的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，以邏輯反推的方式預(yù)測(cè)樓市的興衰；或以抽象的興極必衰認(rèn)為樓市該有拐點(diǎn)了。而樓市數(shù)據(jù)，很難精確，空置房和空置率，這一數(shù)據(jù)均有諸多版本。

在樓市數(shù)據(jù)不透明，各類數(shù)據(jù)打架的前提下，每個(gè)人都會(huì)有自己的結(jié)論。外國機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)者信奉技術(shù)主義的數(shù)據(jù)分析。他們的問題在于，一方面對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)“好數(shù)據(jù)”存疑，另一方面篤信樓市“壞數(shù)據(jù)”，他們的樓市評(píng)價(jià)不是“旁觀者清”而是“霧中看花，迷上加迷”。

樓市的悲觀論，就建立在這種專業(yè)人士不專業(yè)的懵懂邏輯之上。看清樓市的真面目，要有宏觀大視野。

從以往情形看，樓市經(jīng)過多輪宏觀調(diào)控，從行政命令的限購限價(jià)到信貸財(cái)稅措施的跟進(jìn)，過程一波三折。但宏觀調(diào)控，事實(shí)上起到對(duì)樓市點(diǎn)剎和緩釋泡沫的作用。決策層的目標(biāo)很明確，確保樓市風(fēng)險(xiǎn)可控的軟著陸，避免斷崖式的硬著陸。

從當(dāng)前情景看，多年的宏觀調(diào)控為樓市去行政化提供了條件。今年的深化改革，重點(diǎn)有二：一是金融，二是樓市，且以前者為主。當(dāng)前貨幣政策維持穩(wěn)健，至多是輔以定向降準(zhǔn)的“微刺激”。這決定了中央要將有限資金，流向?qū)嶓w小微企業(yè)，緩解其多年來融資難的饑渴與高成本。小微企業(yè)蓬勃發(fā)展有助于激活基層創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)意識(shí)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。緊縮的貨幣政策，就是擰緊流向非金融、過剩產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)資金的節(jié)流閥。

為了遏止各地的大投資和地產(chǎn)業(yè)沖動(dòng)，中央也給地方?jīng)Q策者釋放了足夠的壓力與焦慮。改變政績(jī)考核方式，祛除唯GDP增長(zhǎng)論英雄，引導(dǎo)地方政府壓縮地方債規(guī)模等。

今年樓市的不景氣，既是多年宏觀調(diào)控的必然，也是改革調(diào)整的結(jié)果。決策層不僅剎住了流向樓市的資金，也控制住了各地以樓市寬松刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖動(dòng)。但幾個(gè)開發(fā)商跑路跳樓，絕非美式次貸危機(jī)，也不是日本式樓市崩盤。

要糾正的是，樓市拐點(diǎn)絕非是專家們所謂的價(jià)格跳水，而是剔除種種不當(dāng)利益附加后的真正市場(chǎng)化配置。健康的、市場(chǎng)化的樓市，價(jià)格波動(dòng)很正常。以偏頗的拐點(diǎn)論，制造市場(chǎng)觀望氛圍，不可理喻。

（作者為察哈爾學(xué)會(huì)研究員）