嚴(yán)躍進(jìn)：定向降準(zhǔn)觸動(dòng)了房企心弦

◎嚴(yán)躍進(jìn)

目前整個(gè)樓市處于“是否救市”的爭(zhēng)議之中，而各類宏觀政策的調(diào)整，都容易將其和樓市進(jìn)行掛鉤。近日央行宣布，自6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行，下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此類定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的做法，并非針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。那么，緣何會(huì)在樓市中再次引起爭(zhēng)議呢？

這不由讓人聯(lián)想到一古語：不是風(fēng)動(dòng)，不是幡動(dòng)，仁者心動(dòng)。此次定向降準(zhǔn)，并沒有改變整個(gè)貨幣政策的走勢(shì)。在“三農(nóng)”和小微企業(yè)內(nèi)部，也沒有表露出明顯的市場(chǎng)活躍。反倒在樓市出現(xiàn)了各類解讀，似乎定向的流動(dòng)性釋放是為樓市而來的。定向降準(zhǔn)政策之所以能觸動(dòng)房企心弦，在于樓市太寂寞了。持續(xù)收緊的貨幣環(huán)境讓房企感覺不自在，其對(duì)流動(dòng)性的注入有比較高的企盼。

2000年至2009年，作為樓市高速增長(zhǎng)的10年，恰也是流動(dòng)性 “泛濫”的10年。整體上看，無論是開發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸，都處于一個(gè)相對(duì)寬松的環(huán)境。房企、地方政府和購(gòu)房者，習(xí)慣在此類環(huán)境下謀求各自的利益?！敖鹑诖碳鞘邪l(fā)展”的做法成為理所當(dāng)然。

如今樓市資金比較饑渴，降低存款準(zhǔn)備金率的做法自然讓房企欣喜若狂。從今年初開始，商業(yè)銀行銀根收緊，惜貸心理很重。樓市降溫下，部分房企卻并不慌張，原因是他們認(rèn)為地方政府會(huì)率先進(jìn)行救市。果不其然，部分高庫(kù)存的城市紛紛進(jìn)行了各類政策松綁。從這個(gè)角度看，房企預(yù)料當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)也會(huì)進(jìn)行大規(guī)模的流動(dòng)性注入，從而進(jìn)行救市。

不過，此次定向降準(zhǔn)，可能要讓房企失望了。從政策波及的領(lǐng)域看，和房地產(chǎn)行業(yè)并無關(guān)聯(lián)，而是圍繞“三農(nóng)”和小微企業(yè)領(lǐng)域展開。從流動(dòng)性的規(guī)模看，也并不高。即便考慮到貨幣乘數(shù)效應(yīng)、部分資金有望流向樓市等因素，能給房地產(chǎn)進(jìn)行資金補(bǔ)給的規(guī)模還是不夠。目前的流動(dòng)性注入領(lǐng)域和規(guī)模，和房企所期待的有很大落差，這是風(fēng)馬牛不相及的兩個(gè)范疇。

此前央行約談商業(yè)銀行，要求加快信貸審批節(jié)奏、提高信貸規(guī)模，所以房企認(rèn)為，這是央行釋放大規(guī)模流動(dòng)資金的前兆。但實(shí)際上，從央行此次降準(zhǔn)的做法可以看出，央行并沒有任何強(qiáng)刺激的意圖。此次定向降準(zhǔn)覆蓋大約2/3的城商行、80%的非縣域農(nóng)商行和90%的非縣域農(nóng)合行，但很明顯，此類刺激政策刻意躲避了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

房企失落的心弦就是這樣被觸動(dòng)的。房企顯然不習(xí)慣資金緊張的格局，信貸環(huán)境越緊，房企的資金饑渴癥就會(huì)越嚴(yán)重。雖然很多地方進(jìn)行了救市，但從央行的層面看，還是一個(gè)比較“麻木”的心態(tài)，并不會(huì)刻意創(chuàng)造積極寬松的貨幣環(huán)境。所以，當(dāng)定向降準(zhǔn)的政策出臺(tái)后，并不能發(fā)揮望梅止渴的功效，房企終究感覺此類政策不解渴。

不過，當(dāng)房企再次冷靜思考此類政策時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，看似毫不相關(guān)的政策，實(shí)際上還是能觸動(dòng)房企多個(gè)層面的心弦。房企恰有機(jī)會(huì)來進(jìn)行反思和感悟。

農(nóng)村市場(chǎng)的發(fā)展空間大。過去房企都圍繞城市房地產(chǎn)而展開，對(duì)于農(nóng)村房地產(chǎn)的發(fā)展顯然是忽略的。農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著目前農(nóng)地入市政策的實(shí)施，面臨較好的發(fā)展機(jī)遇。從定向降準(zhǔn)的政策看，其對(duì)農(nóng)村市場(chǎng)提供了規(guī)格較大的禮遇，這是過去農(nóng)村市場(chǎng)從沒享受過的。隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，農(nóng)村的房地產(chǎn)發(fā)展將面臨新機(jī)遇。目前的金融資源注入可以說是一個(gè)良好開端。

剛需住房市場(chǎng)依然是后續(xù)政策保護(hù)的重點(diǎn)。此前央行約談商業(yè)銀行，本身就說明對(duì)剛需住房需求的重視和保護(hù)。央行愿意進(jìn)行各類刺激，但必須保障資金流入剛需購(gòu)房群體中。全面降準(zhǔn)的做法，容易讓很多投資投機(jī)需求鉆空子。所以，央行才會(huì)采取定向降準(zhǔn)的迂回戰(zhàn)略。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)將比虛擬經(jīng)濟(jì)面臨更多金融支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化一個(gè)重要表現(xiàn)就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征在消退，而被各類投資投機(jī)因素所困擾。從此次降準(zhǔn)可以看出，如果樓市能夠加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成分，那么依然能享受到政策和資金的眷顧。而如果不積極轉(zhuǎn)型，那么各類金融刺激政策將會(huì)繼續(xù)疏遠(yuǎn)樓市，各類投資型資本甚至?xí)媾R金融政策嚴(yán)苛的監(jiān)管。

中小企業(yè)依然能受到保護(hù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)下，房企產(chǎn)生了一個(gè)幻覺：中小房企注定是政策的靶心，將面臨被淘汰的各種可能。但很明顯，定向降準(zhǔn)依然對(duì)小微企業(yè)進(jìn)行了金融保護(hù)。這對(duì)于部分中小房企來說，如何在目前市場(chǎng)環(huán)境中謀求轉(zhuǎn)型，并積極迎合地方政府的需求，將是保有市場(chǎng)份額的關(guān)鍵。

樓市不能一直被捧著。今年以來，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)面不算很好，所以房企有幻想：新一輪刺激計(jì)劃即將到來，而且會(huì)以樓市作為注水口。但是，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，各級(jí)政府顯然不再愿意借助樓市來進(jìn)行各類刺激，原因是這容易把此前限購(gòu)限貸政策的本意給抹殺了。所以，央行目前進(jìn)行的定向降準(zhǔn)的微刺激策略，就是防范樓市再次被追捧的風(fēng)險(xiǎn)。讓樓市成為宏觀經(jīng)濟(jì)中一個(gè)普通的角色，將是各類政策出發(fā)前必須考慮的前提。

可以預(yù)計(jì)，從目前定向降準(zhǔn)的做法看，房企對(duì)流動(dòng)性高規(guī)模的注入幻想會(huì)破滅，進(jìn)而在經(jīng)營(yíng)策略上做出調(diào)整?？梢灶A(yù)計(jì)，未來房企將在以下領(lǐng)域做新的探索：積極下鄉(xiāng)，投身到新一輪的農(nóng)地建設(shè)和農(nóng)村住房改革大潮中；各類產(chǎn)品開發(fā)重視剛性需求，對(duì)于高端物業(yè)的開發(fā)規(guī)模會(huì)自覺進(jìn)行壓縮；房地產(chǎn)投資開發(fā)將加大去虛擬經(jīng)濟(jì)色彩的力度，不斷還原樓市原始本質(zhì)；部分中小房企會(huì)積極謀求轉(zhuǎn)型，從而爭(zhēng)取各類政策的眷顧；房企發(fā)展樓市的傲慢姿態(tài)會(huì)降低，并真正將其置于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展體系中。

此次定向降準(zhǔn)，若從房企對(duì)流動(dòng)性注入的企盼角度看，可能意義不大。不過，恰是這樣一個(gè)政策，給房企真正上了一堂課。房企失落的心弦被觸動(dòng)，但學(xué)會(huì)了反思。彷徨的樓市泛起漣漪，將比注入流動(dòng)性的簡(jiǎn)單做法更有價(jià)值。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）