趙秀池：新型城鎮(zhèn)化下房地產去哪兒

◎趙秀池

城鎮(zhèn)化是拉動內需、改善民生、實現(xiàn)經濟增長的重要推動力量。李克強總理在今年的《政府工作報告》中指出：要“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。今后一個時期，要著重解決好現(xiàn)有‘三個1億人’問題，促進約1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化”。城鎮(zhèn)化不等于房地產，但房地產作為城鎮(zhèn)化的基本要素，是新型城鎮(zhèn)化的重要推動力量。

首先，房地產業(yè)要為1億農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)服務。根據近幾年的數(shù)據，城鎮(zhèn)居民收入和支出都是農村居民的3倍，城鎮(zhèn)居民享有比農村居民較高的收入、較好的環(huán)境和較好的公共服務，因此，城鎮(zhèn)化不僅僅是政府主導，也是廣大農村居民的迫切愿望。目前，我國的城鎮(zhèn)化率已經由1978年的17.92%提高到了2013年的53.7%，但是戶籍人口的城鎮(zhèn)化率僅為35.7%左右。很多進城農民工及隨遷子女不能與城市居民一起享受住房、教育、醫(yī)療等各種公共服務，農民工只能作為一只“候鳥”，開春進城打工，春節(jié)回家團圓，農村才是他們真正的家。因此，縮小城鄉(xiāng)差別的一個重要路徑就是有序推進農業(yè)人口市民化。城鎮(zhèn)化過程中，一定要讓進城農民享受教育、醫(yī)療、社會保障等均等化的公共服務，讓農民進城有房住，孩子有學上。房地產業(yè)既要為農業(yè)轉移人口落戶城鎮(zhèn)提供相應的住房，尤其是中小戶型商品房及公租房，也要為其提供教育、醫(yī)療等配套公共設施的建設與服務。

其次，房地產業(yè)要為改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村服務。城鄉(xiāng)之間存在二元結構，城市中也同樣存在二元結構。棚戶區(qū)與城中村就是城市的“洼地”。一片片低矮的建筑物，危房率較高，缺乏各種生活配套設施，成套率較低，生活很不方便，臟亂差現(xiàn)象突出，這與外觀漂亮、配套齊全的高樓大廈形成強烈的反差，因此，縮小城市內部差距，實現(xiàn)城市內部的一體化發(fā)展非常重要。棚戶區(qū)與城中村的住房改造，或修舊如舊，維護城市傳統(tǒng)風貌特色，保護歷史文化街區(qū)；或推倒重建舊貌換新顏；或完善市政基礎設施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等配套公共服務設施的建設，有效改善困難群眾的住房條件，都需要房地產業(yè)的大力支持。

再次，房地產要為1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化服務。我國幅員遼闊，區(qū)域發(fā)展不均衡。2011年全國城鎮(zhèn)化率為51.3%，東中西城鎮(zhèn)化率分別為61%、47%、43%，東部城鎮(zhèn)化率高于全國平均水平約10個百分點，中西部城鎮(zhèn)化率分別低于全國平均水平約4個和8個百分點。為了實現(xiàn)全國均衡發(fā)展，未來新型城鎮(zhèn)化的重點在中西部，要著力培育發(fā)展中西部地區(qū)城市群以帶動中西部地區(qū)發(fā)展。為此，房地產業(yè)要重點圍繞東西部的城鎮(zhèn)化提供相應的產業(yè)支撐、住宅保障、基礎設施等配套服務。

伴隨著新型城鎮(zhèn)化步伐的加快，失地農民越來越多，為了更好地推進新型城鎮(zhèn)化建設，筆者建議：一方面要提高農民的征地補償標準。從保證被征地農民原有生活有改善、長遠生計有保障出發(fā)，綜合考慮過去、未來的土地收益、農民的未來保障，合理確定對失地農民的補償標準；另一方面，要通過培訓，提高失地農民的就業(yè)能力，以使其得到收入與生活的永續(xù)保障。

房地產業(yè)要從城市運營角度，從以人為本的新型城鎮(zhèn)化角度去規(guī)劃設計住宅地產、園區(qū)地產、商業(yè)地產、教育地產、醫(yī)療地產等多元化地產，幫助進城農民解決住房問題，提供產業(yè)支撐，提高城鎮(zhèn)的基礎設施、社會設施服務水平。

（作者為首都經貿大學教授）