22.4%空置率引發(fā)供給過剩之辯 樓市下行趨勢漸顯

新華網北京6月11日電（記者 廖佳）步入2014年，伴隨著各地商品住宅成交量的下跌，部分城市存量高企。一時間，樓市“拐點論”呼聲再起，各路大佬看法不一，紛紛就房價走勢展開一番“舌槍唇劍”。

住房市場供給過剩了嗎？房價會否步入下跌通道？空置率之謎還要“空置”多久？來自中國家庭金融調查與研究中心的報告顯示，中國住房市場需求乏力，供給過剩，空置房近5000萬套，住房市場下行趨勢已明。

空置率數(shù)據(jù)之爭

上周，國新辦就棚戶區(qū)改造和保障性住房建設工作進展情況舉行發(fā)布會。住房城鄉(xiāng)建設部總經濟師馮俊曾在答記者問時表示，現(xiàn)在對于空置率沒有一個準確的官方定義。

西南財大中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁昨日在發(fā)布《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》的報告時將“空置住房”分為兩類：僅擁有一套住房家庭因外出務工等原因而空置的自有住房（簡稱為“人房分離”）；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

根據(jù)上述定義，該中心的調查數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率很高，而且迅速上升。2011年為20.6%，2013年上升至22.4%。據(jù)此估算，我國城鎮(zhèn)地區(qū)空置的住房總量約為4898萬套。

報告還顯示，從區(qū)域差異看，一、二線城市分別為21.2%與21.8%，三線城市（除一、線城市以外的其他所有城鎮(zhèn)地區(qū)）住房空置率最高，為23.2%。而從其他地區(qū)的數(shù)據(jù)來看，2000年至今，美國的空置率介于1%-3&的水平。此外，香港地區(qū)的住房空置率低于5%。

“大量的住房空置，造成了社會資源的嚴重浪費。據(jù)測算，截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬億的住房貸款余額，降低了金融市場的效率。” 甘犁說。

其實，作為經常被用來衡量樓市健康程度的一個重要指標，住房空置率一直備受關注。早在2010年，國家統(tǒng)計局曾表示，目前關于房地產統(tǒng)計方面的制度還不能計算出空置率這樣的指標。因此，對于這份“姍姍遲來”的數(shù)據(jù)，也有人提出異議。

中原地產首席分析師張大偉對新華網記者表示，住房空置率數(shù)據(jù)對于國內來說，一直是一個謎，因為官方未能發(fā)布權威數(shù)據(jù)，各種民間數(shù)據(jù)混雜。他同時認為，對于中國房地產市場來說，目前局部市場的確存在空置率高的情況，但這種空置不均衡。比如一線城市，目前空置率不超過10%，而部分三四線城市的空置率可能會超過20%。

供給過剩之辯

根據(jù)西南財大報告，截至2013年8月底，中國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率已高達87.0%，同時，18.6%的城鎮(zhèn)家庭擁有兩套及以上住房。剛性住房需求自2011年8月的28.2%降至2013年8月的24.6%，變化較為顯著。

甘犁表示，根據(jù)測算，中國城鎮(zhèn)地區(qū)可實現(xiàn)住房需求約為3250萬套。按照國家統(tǒng)計局公布的截止今年3月末的待售商品住宅面積估算，目前待售商品住宅約為350萬套，再加上自有空置住房4898萬套，目前的供給為5248萬套。因為，現(xiàn)有的存量住房完全可以滿足可實現(xiàn)住房需求。

“中國住房市場需求乏力，供給過剩，住房市場下行趨勢已明。”上述報告指出。“同時，在樓市調控中，應注重盤活存量、減少浪費。”

“大炮”華遠地產董事長任志強曾在5月撰文指出，中國正處于城鎮(zhèn)化的高峰期，且原有的住房條件嚴重滯后于經濟增長和消費需求。所有國家在城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的階段，房地產也都如此高增長。

他還在另一篇文章中駁斥“拐點論”，并明確表示房價長期下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買。早上蔬菜的價格與晚上的不同只能叫調整或策略。

對此，甘犁及其團隊在報告中則在報告中指出，根據(jù)測算，城鎮(zhèn)化率每提高10個百分點，住房空置率將下降2.6個百分點。報告認為，城鎮(zhèn)化進程帶來的住房需求雖然可以降低空置率，但消化能力非常有限。

甘犁強調，“空置住房存在較大風險，房價一旦下跌，空置住房更容易虧本甚至資不抵債。另外，雖然房價下跌對空置住房沖擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風險不大。”

業(yè)內專家表示，作為佐證房地產泡沫的重要數(shù)據(jù)，官方空置率數(shù)據(jù)的盡早出爐將有助于厘清中國樓市的供需狀況以及研判房地產金融風險。

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