有的賣(mài)項(xiàng)目 有的借高息債 部分房企面臨“保命還是保本”抉擇

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

如果拿2002年時(shí)的上海房地產(chǎn)50強(qiáng)和現(xiàn)在的上海房地產(chǎn)龍頭企業(yè)作比較，可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)大部分企業(yè)如今都已經(jīng)消失了蹤影。即使當(dāng)年憑借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌項(xiàng)目叱咤風(fēng)云的瑞安房地產(chǎn)，如今也不得不發(fā)行高息票據(jù)以歸還債務(wù)。

至于同樣在當(dāng)年排名靠前的華麗家族、上海新梅等地產(chǎn)公司，如今則已慢慢淡出行業(yè)，而開(kāi)發(fā)了半島酒店這一著名地標(biāo)物業(yè)的盛高置地，在去年甚至已經(jīng)把整個(gè)公司賣(mài)給了綠地。

在中小企業(yè)處境艱難的同時(shí)，大公司的市場(chǎng)份額則日趨增長(zhǎng)?？硕鹧芯靠偙O(jiān)薛建雄說(shuō)，整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)份額日趨集中，大公司的優(yōu)勢(shì)未來(lái)將更趨明顯。

賣(mài)項(xiàng)目成部分房企出路/

6月3日，瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布，全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬發(fā)行5.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息9.625%，將于2019年到期。這一貸款利率大大高于今年2月瑞安發(fā)行的一項(xiàng)三年期總額25億元的優(yōu)先票據(jù)，后者的年息只有6.875%。

據(jù)稱(chēng)，所得款項(xiàng)凈額用于償還將于短期內(nèi)到期的現(xiàn)有債務(wù)，余款則用作撥付集團(tuán)房地產(chǎn)或設(shè)備的資本開(kāi)支。瑞房方面進(jìn)一步表示，進(jìn)行票據(jù)發(fā)行旨在償還集團(tuán)現(xiàn)有債項(xiàng)及補(bǔ)充該集團(tuán)用作其擴(kuò)展及增長(zhǎng)計(jì)劃的資金。

另外，根據(jù)瑞安房地產(chǎn)此前的披露，截至2014年4月，瑞安房地產(chǎn)償還銀行貸款及其他借款合共人民幣51.55億元，并產(chǎn)生額外銀行借款合共人民幣48.45億元。

不可否認(rèn)的是，瑞安房地產(chǎn)從去年底開(kāi)始就一直處于“瘦身”狀態(tài)。

5月30日，瑞安房地產(chǎn)公司宣布，其子公司已將杭州西湖天地項(xiàng)目全部售出，收購(gòu)方是金稻投資有限公司。對(duì)于這筆交易，瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)總裁尹焰強(qiáng)表示，公司的策略是通過(guò)出售非核心商業(yè)資產(chǎn)以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及投資回報(bào)期。

去年12月，瑞安房地產(chǎn)發(fā)表公告稱(chēng)，旗下全資子公司和中國(guó)人壽信托達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，向中國(guó)人壽信托出售興建中的上海商業(yè)物業(yè)，涉及金額約33.23億元。去年11月底，瑞安房地產(chǎn)與買(mǎi)方陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)訂立框架協(xié)議，出售重慶渝中區(qū)重慶天地企業(yè)天地2號(hào)的辦公物業(yè)及停車(chē)位，總代價(jià)24.12億元。

在售出西湖天地后，瑞安方面曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“今年全年商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)為人民幣50億元，我們將繼續(xù)尋求合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以擴(kuò)大盈利基礎(chǔ)及增加商業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)?！?/p>

對(duì)此，有業(yè)界人士評(píng)論認(rèn)為，瑞安賣(mài)出項(xiàng)目是正確的決策，對(duì)于其他更小的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不賣(mài)項(xiàng)目加大現(xiàn)金流就是“等死”。根據(jù)以往的規(guī)律，每次出現(xiàn)危機(jī)的時(shí)候，都會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)公司賣(mài)出項(xiàng)目的現(xiàn)象。有些房企甚至將以往高價(jià)拿下卻無(wú)力開(kāi)發(fā)的地塊直接賣(mài)出，如同制造企業(yè)賣(mài)出原料，圖的是“方便快捷”。

瑞安房地產(chǎn)尚且如此，其他銷(xiāo)售規(guī)模比瑞安房地產(chǎn)還要小的中小房企處境更為艱難。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)智庫(kù)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人蔡衛(wèi)民觀察發(fā)現(xiàn)，很多中小房企從今年初開(kāi)始選擇撤退，逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將重心放到其他產(chǎn)業(yè)上。

2008年以來(lái)，華麗家族陸續(xù)拋售旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)，其中包括上海福地投資管理有限公司等4家子公司股權(quán)。2013年上半年，華麗家族宣布調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸從房地產(chǎn)行業(yè)退出，進(jìn)入其他領(lǐng)域。

上海新梅的處境與之相似，2013年底，公司計(jì)劃剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向文化傳媒領(lǐng)域，但這一計(jì)劃在2014年3月宣告失敗，公司前景不明朗。

上海樓市“冰凍預(yù)警”/

讓房地產(chǎn)企業(yè)感到生存壓力的是目前低迷的市場(chǎng)環(huán)境。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2014年5月，上海商品住宅成交量繼續(xù)走低，共計(jì)成交59.6萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌21.8%，同比下跌34.9%。當(dāng)月全市商品住宅新增供應(yīng)85.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15.5%，同比下跌36.6%。

從成交面積看，一手商品住宅成交量跌至2011年以來(lái)同期最低水平，是2013年以來(lái)除了春節(jié)月份外成交量最低的月份。

德佑地產(chǎn)市場(chǎng)分析師趙葆根表示，5月全市一手商品住宅成交量已經(jīng)跌破了60萬(wàn)平方米，一般樓市月成交低于50萬(wàn)平方米，就可視為冰凍期，因此5月樓市已經(jīng)進(jìn)入了“冰凍預(yù)警”的階段。而在接下來(lái)的6月，開(kāi)發(fā)商為了沖刺上半年業(yè)績(jī)，將面臨更嚴(yán)峻的去化壓力，6月新推的樓盤(pán)將與此前去化不佳的項(xiàng)目一起陷入更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，這或?qū)⑹沟媚壳吧虾３蹙咭?guī)模的降價(jià)潮在廣度和深度上都得到提升。

“現(xiàn)在很多中小房企的想法是，再不收縮就來(lái)不及了?！鄙虾Ｒ患覈?guó)資背景的房地產(chǎn)企業(yè)高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，過(guò)去幾年許多開(kāi)發(fā)商盲目拿地，沒(méi)有做出準(zhǔn)確的預(yù)估，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候問(wèn)題被掩蓋，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，壓力開(kāi)始迫近。

據(jù)介紹，目前在上海這樣的一線(xiàn)城市，中小房企處境還不算最差，在紹興、蕭山等民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于紡織等行業(yè)出口形勢(shì)不好，企業(yè)主沒(méi)有多余資金投資房地產(chǎn)，房產(chǎn)供應(yīng)過(guò)量、成交低迷的情況更為嚴(yán)重。

蔡為民告訴記者，很多中小房企在去年盲目樂(lè)觀，拿了大量土地，他們寄希望于用賣(mài)房的收入償還土地出讓金，但銷(xiāo)售的低迷讓這一計(jì)劃難以順利施行。

雪上加霜的是，資本市場(chǎng)極為敏感。上述房企高管告訴記者，現(xiàn)在房企要從銀行貸款做開(kāi)發(fā)幾乎是不可能的，而針對(duì)購(gòu)房者的住房貸款卻仍然嚴(yán)格。另?yè)?jù)記者了解，以往一些房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可以通過(guò)與開(kāi)發(fā)商的合作合同作為保證，從銀行獲得貸款，但近期這類(lèi)貸款也被終止。

貸款搜索平臺(tái)融360近期報(bào)告顯示，在調(diào)查的21個(gè)城市中，首套房貸利率上浮至基準(zhǔn)利率1.1~1.2倍已是普遍現(xiàn)象，超過(guò)40%的銀行將利率上浮10%，部分甚至上浮達(dá)20%，明顯高于4月份水平。

部分房企存償債風(fēng)險(xiǎn)/

中小房企的飽受煎熬，一方面給有意并購(gòu)的房地產(chǎn)基金帶來(lái)機(jī)會(huì)，一方面也給之前向這些房企提供借款的金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

“基金公司永遠(yuǎn)是在你最困難的時(shí)候出手，絕不會(huì)雪中送炭。如果在一家公司快破產(chǎn)的時(shí)候買(mǎi)項(xiàng)目，對(duì)他們來(lái)說(shuō)就是最成功的?！鄙鲜龇科蟾吖苷f(shuō)。

瑞安房地產(chǎn)沒(méi)有透露近期出售的西湖天地的交易價(jià)格，但據(jù)推測(cè)，在目前的行情下，價(jià)格不會(huì)很高。

蔡為民了解到，目前國(guó)內(nèi)眾多房企都處在資金嚴(yán)重缺乏的狀態(tài)下，市場(chǎng)上有大量的項(xiàng)目待轉(zhuǎn)讓?zhuān)罱鼣?shù)月，房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓非常頻繁。另外，很多信托公司對(duì)房地產(chǎn)公司的要求越發(fā)苛刻，除了要求20%以上的高回報(bào)率之外，還會(huì)要求房企在一、二線(xiàn)城市有項(xiàng)目。

“中國(guó)前100強(qiáng)的房企中有不少缺錢(qián)的，可以說(shuō)除了央企、國(guó)企，其他公司都缺錢(qián)。”蔡衛(wèi)民說(shuō)。

蔡為民甚至預(yù)言，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)四種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)信托違約、樓盤(pán)降價(jià)、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房產(chǎn)中介公司倒閉。對(duì)于基金來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)行情眼下還未見(jiàn)底，要到下半年，上海等一線(xiàn)城市價(jià)格降幅達(dá)10%~15%時(shí)，基金才可能會(huì)較大規(guī)模出手。

在項(xiàng)目和股權(quán)的交易過(guò)程中，目前買(mǎi)方的議價(jià)能力更強(qiáng)，因此開(kāi)發(fā)商面臨的是“保命還是保本”的選擇，決策存在失誤、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的中小房企將會(huì)經(jīng)歷一輪洗牌。

而對(duì)那些提供給房企借款的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，上述洗牌很可能會(huì)孕育一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，去年記者就曾報(bào)道過(guò)上海新江灣城、松江等地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)閭鶆?wù)到期無(wú)法償還，而給信托借款機(jī)構(gòu)帶來(lái)的一系列負(fù)面影響。而在今年，這種中小房企到期不能償債的風(fēng)險(xiǎn)有可能繼續(xù)存在，甚至比去年更嚴(yán)重。

房企積極布局新領(lǐng)域/

面對(duì)愈發(fā)艱難的市場(chǎng)環(huán)境，中小房企的出路在哪？房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，導(dǎo)致一些房企通過(guò)各種途徑逐步退出房地產(chǎn)，而那些具有一定優(yōu)勢(shì)，只是存在暫時(shí)困難的房企，開(kāi)始在業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型。

融創(chuàng)對(duì)綠城的收購(gòu)提供了一種思路。宋衛(wèi)平將綠城出售后轉(zhuǎn)向新 “藍(lán)城”，不再?gòu)氖赂唢L(fēng)險(xiǎn)、資金需求龐大的全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是將精力集中于其擅長(zhǎng)的代建業(yè)務(wù)，以?xún)?yōu)勢(shì)與同行合作。此外，上海的倉(cāng)儲(chǔ)物流地產(chǎn)并未受住宅市場(chǎng)的氣候影響，反而出現(xiàn)了機(jī)會(huì)。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來(lái)，國(guó)內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)整幢收購(gòu)交易金額約為44億元，其中上海獨(dú)占九成。平均投資回報(bào)率高達(dá)6.7%。近期工業(yè)用地新政的出臺(tái)，將對(duì)上海工業(yè)土地和物業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部主管高級(jí)董事羅瑾認(rèn)為，新政的出臺(tái)是因?yàn)樯虾＝ㄔO(shè)用地指標(biāo)迫近上限、土地使用效能亟待優(yōu)化，萬(wàn)科等龍頭房企都開(kāi)始積極布局這一領(lǐng)域。

一些房企嘗試通過(guò)服務(wù)、深化利用資源創(chuàng)造更大價(jià)值，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。其中，大數(shù)據(jù)的運(yùn)用讓房企在拿地前有更精準(zhǔn)的判斷，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和配套上更令消費(fèi)者滿(mǎn)意?？傊科缶?xì)化運(yùn)作、升級(jí)轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢(shì)在必行。