李嘉誠(chéng)香港新盤(pán)萬(wàn)人搶購(gòu) 今年供應(yīng)翻倍促開(kāi)發(fā)商降價(jià)搶跑

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 白亞靜 發(fā)自廣州 深圳    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 白亞靜 發(fā)自廣州 深圳

進(jìn)入2014年，“降價(jià)潮”在香港樓市愈演愈烈。

5月末，由華人首富李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、南豐集團(tuán)、港鐵公司合作開(kāi)發(fā)的“環(huán)宇海灣”對(duì)外發(fā)售，截至昨日（6月3日）項(xiàng)目獲得13000多張認(rèn)購(gòu)票，受追捧程度創(chuàng)下近10年新高。

與熱銷(xiāo)呼應(yīng)的是，香港特區(qū)政府日前放寬了雙倍印花稅，延長(zhǎng)了本地購(gòu)房者出售現(xiàn)有房屋來(lái)符合退稅條件的時(shí)限，這也是“雙辣招”出臺(tái)近20個(gè)月以來(lái)首次出現(xiàn)微調(diào)。

美聯(lián)物業(yè)首席市場(chǎng)分析師劉嘉輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，香港近期的新盤(pán)熱銷(xiāo)，主要獲益于開(kāi)發(fā)商積極的定價(jià)策略。由于今年香港新房供應(yīng)較去年翻倍，在巨量供應(yīng)的壓力下，預(yù)計(jì)地產(chǎn)商將維持“以價(jià)換量”的定價(jià)策略，雖然雙倍印花稅政策的微調(diào)對(duì)于刺激改善型需求有一定作用，但在目前的市場(chǎng)狀況下，談“辣招”全面退出為時(shí)尚早。

凍結(jié)認(rèn)購(gòu)訂金達(dá)20億港元/

昨天早上8點(diǎn)多，“環(huán)宇海灣”位于紅磡的售房處開(kāi)始接受登記?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，這是香港最近10年來(lái)首次認(rèn)購(gòu)逾萬(wàn)的新樓盤(pán)。

據(jù)悉，“環(huán)宇海灣”樓盤(pán)共提供1717個(gè)單位，買(mǎi)家可獲得最高15.75%的優(yōu)惠，折后售價(jià)為7635～12071港元/平方英尺，平均售價(jià)為9853港元/平方英尺，折合人民幣83651元/平方米。

德銀發(fā)布的研究報(bào)告表示，“環(huán)宇海灣”的折扣銷(xiāo)售均價(jià)較附近二手房?jī)r(jià)格折讓5%，由于開(kāi)發(fā)商采取具競(jìng)爭(zhēng)性的定價(jià)策略以及提供更多付款優(yōu)惠，預(yù)期將從二手市場(chǎng)吸納更多客戶。

據(jù)悉，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)原定在首次開(kāi)盤(pán)時(shí)推出350戶單位，但由于開(kāi)盤(pán)前看房者眾多便增推至591戶，誰(shuí)料開(kāi)售后9小時(shí)內(nèi)即售光，開(kāi)發(fā)商于當(dāng)晚又加推354戶。但相比認(rèn)購(gòu)近1.4萬(wàn)的量，仍顯得不足。

長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資董事劉啟文向媒體表示，591戶單位合計(jì)套現(xiàn)逾40億港元，而按每份認(rèn)購(gòu)交15萬(wàn)港元的訂金計(jì)，近1.4萬(wàn)的認(rèn)購(gòu)量即凍結(jié)資金達(dá)近20億港元。

與香港一水之隔的深圳亦有不少買(mǎi)家看上“環(huán)宇海灣”。美聯(lián)物業(yè)福田口岸門(mén)店深港組銷(xiāo)售人士告訴記者，“環(huán)宇海灣”最近很火，上周每天都要帶一兩位客人去香港看房，至今已認(rèn)購(gòu)10多套。

中原地產(chǎn)何世淦透露，上周六“環(huán)宇海灣”在港的售房處極為火爆，僅深圳客戶便成交了50余套。

今年新增供應(yīng)為近十年新高/

根據(jù)香港《大公報(bào)》報(bào)道，端午節(jié)假期3天，香港一手市場(chǎng)共售出665套單位，成為近5年最火爆的端午樓市。

“今年多個(gè)新盤(pán)熱銷(xiāo)的背后，與開(kāi)發(fā)商積極的定價(jià)策略不無(wú)關(guān)系?！眲⒓屋x告訴記者，以往同區(qū)域新盤(pán)售價(jià)較二手房溢價(jià)約30%，如今開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種折扣及稅費(fèi)回贈(zèng)以吸引買(mǎi)家，導(dǎo)致新盤(pán)定價(jià)貼近甚至低于同區(qū)域質(zhì)素相近的二手房，成為本輪降價(jià)潮的最大標(biāo)志，目的是把二手市場(chǎng)的買(mǎi)家吸引至一手市場(chǎng)。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，開(kāi)發(fā)商之所以愿意大幅降價(jià)跑量，一方面是由于今年市場(chǎng)供應(yīng)量大增，下半年將面臨更嚴(yán)峻的市場(chǎng)壓力；另一方面美聯(lián)儲(chǔ)退出QE的步伐也在加快，在不利因素增加的情況下，盡快出貨回籠資金成為多數(shù)大型港資地產(chǎn)商的共識(shí)。

資料顯示，香港特區(qū)政府在2013～2014年度推出46幅住宅用地，連同地鐵上蓋和其他重建項(xiàng)目，共計(jì)可興建25800個(gè)私人住宅單位。差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2014年將有超過(guò)1.76萬(wàn)套單位落成，較去年8250套增加一倍，新增供應(yīng)達(dá)到最近10年新高，2015年雖回落至近1.27萬(wàn)套，但仍較2013年增加55%。

劉嘉輝預(yù)計(jì)，隨著未來(lái)香港樓市新增供應(yīng)明顯上升，開(kāi)發(fā)商將維持“降價(jià)跑量”的策略，更多的需求將流向一手市場(chǎng)，二手樓市將維持低迷的走勢(shì)。

“辣招”全面退出為時(shí)過(guò)早/

與香港一手樓市成交回暖相呼應(yīng)的是，香港特區(qū)政府于5月13日宣布，對(duì)雙倍印花稅進(jìn)行微調(diào)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，雙倍印花稅由2013年2月23日起在香港實(shí)施，按照原規(guī)定，樓宇成交價(jià)在200萬(wàn)港元或以下的交易，印花稅稅率由100港元增加至交易額的1.5%，成交價(jià)在200萬(wàn)～300萬(wàn)港元的，印花稅稅率由1.5%升至3%，最高稅率由交易額的4.25%調(diào)整為交易額的8.5%，政策涵蓋所有以個(gè)人或公司名義購(gòu)買(mǎi)的住宅或非住宅物業(yè)。但香港永久性居民如果是首次置業(yè)，可獲豁免雙倍印花稅，換房客在簽訂臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約后的6個(gè)月內(nèi)出售舊物業(yè)，也可豁免雙倍印花稅。

新規(guī)顯示，6個(gè)月的豁免期將從簽訂臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約改為簽署正式賣(mài)樓協(xié)議開(kāi)始計(jì)算，這意味著換房客將獲得更充裕的時(shí)間完成 “賣(mài)舊房換新房”。

劉嘉輝告訴記者，由于香港的新房市場(chǎng)主要以銷(xiāo)售期房為主，買(mǎi)家在簽署臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約后需要1～2年才能收樓，按照舊政策買(mǎi)家如果為了豁免繳付印花稅需要在半年內(nèi)賣(mài)出舊房，然后自行租房等待新房交收。按照新政策，該類型買(mǎi)家可擁有更長(zhǎng)的換樓期限。即便是二手房市場(chǎng)，從簽署臨時(shí)買(mǎi)賣(mài)合約至收樓也需要1～2個(gè)月的時(shí)間，這意味著換房客可以獲得額外2個(gè)月時(shí)間來(lái)出售物業(yè)。

“此次印花稅的修訂，作用其實(shí)很有限，主要是為換房型需求提供了便利，但在內(nèi)地買(mǎi)家購(gòu)房及多次置業(yè)方面并沒(méi)有作出讓步，對(duì)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響不大?！眲⒓屋x認(rèn)為。

黃立沖表示，雖然香港樓市成交較高峰期下滑不少，但多個(gè)一手樓盤(pán)的熱銷(xiāo)表明整體市場(chǎng)還沒(méi)到很差的地步，談“辣招”全面退出為時(shí)過(guò)早。但如果美國(guó)加快退出QE的步伐，利率出現(xiàn)大幅提升將導(dǎo)致樓市出現(xiàn)明顯波動(dòng)，相信香港特區(qū)政府會(huì)通過(guò)“減辣”以對(duì)沖負(fù)面影響。