嚴(yán)躍進(jìn)：救市不僅是在救樓市 也是在救城市

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◎嚴(yán)躍進(jìn)

最近對(duì)樓市限購(gòu)政策松綁的呼聲甚高，不過央行的救市做法卻頗有一番新意味。日前，央行約談商業(yè)銀行，希望其加大首套房貸的規(guī)模和優(yōu)惠力度。但與此同時(shí)，央行并沒有流露出要出臺(tái)大規(guī)模的信貸刺激計(jì)劃。這其實(shí)反映了央行在限購(gòu)政策松綁問題上的糾結(jié)心態(tài)：松綁限購(gòu)或?qū)⑻嵴駱鞘?，但房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨一波新的漲勢(shì)。

目前對(duì)于 “救市”的主流觀點(diǎn)是：降低入市門檻，刺激供求雙方積極入市。但實(shí)際上，“救市”還有另一層意思，即讓樓市獲得轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)。矛盾之處在于：市場(chǎng)若放松，那么房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)反彈態(tài)勢(shì)；而市場(chǎng)若繼續(xù)收緊，房?jī)r(jià)雖然能受抑制，但樓市也將背負(fù)“崩盤”壓力。

中國(guó)樓市面臨一個(gè)悖論：穩(wěn)定房?jī)r(jià)和提振樓市之間的矛盾。此類悖論，在市場(chǎng)有爭(zhēng)議的高庫(kù)存、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口導(dǎo)入等內(nèi)容上均有所體現(xiàn)。

目前救市的最大理由就是緩解高庫(kù)存壓力。高庫(kù)存是否是樓市的病態(tài)？如果緩解高庫(kù)存，房企的資金緊張局面勢(shì)必緩解。但反過來，庫(kù)存若能有效去化，那么類似的日光盤現(xiàn)象又會(huì)出現(xiàn)，進(jìn)而成為引致看漲預(yù)期的導(dǎo)火索。高庫(kù)存可以作為房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器。一味堅(jiān)持快速去庫(kù)存的思維，可能是促使房?jī)r(jià)反彈的誘因。

救市不光是在救樓市，也是在救城市。目前很多二、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)比重比較大，甚至是當(dāng)?shù)刈畲蟮闹еa(chǎn)業(yè)。所以，從發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和提高地方財(cái)政收入等要求看，必須積極進(jìn)行寬松的樓市政策注入，從而盤活樓市資源。但問題在于，如果在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)救活樓市，就會(huì)導(dǎo)致更多的投機(jī)型資本進(jìn)入。限購(gòu)政策的松綁固然好，但對(duì)于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展可能會(huì)留下后遺癥。

很多加入救市大軍的城市，在松綁政策的制定上都會(huì)和落戶政策相掛鉤。這里有一個(gè)隱形前提：救市能加快外來人口的導(dǎo)入和購(gòu)買力的釋放，從而改善當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，引導(dǎo)各個(gè)企業(yè)進(jìn)入?，F(xiàn)實(shí)情況是，這么多年來，“孔雀東南飛”的人口遷移格局沒有發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。若沒有產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，那么人口并不會(huì)因?yàn)橄拶?gòu)政策的松綁而加快流入。而產(chǎn)業(yè)因?yàn)闆]有人口的導(dǎo)入，也會(huì)擔(dān)憂在該市場(chǎng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)業(yè)和人口誰(shuí)先進(jìn)入，這是地方政府一直很懊惱的問題。

處理好“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”和“提振樓市”的關(guān)系，自然需要一定的智慧。想當(dāng)然地進(jìn)行救市，難免會(huì)有后遺癥。此次央行提供了限購(gòu)松綁中的一個(gè)模板：有條件地進(jìn)行放松，并將樓市資源盡可能地向剛需購(gòu)房者傾斜。這樣的一個(gè)傾斜做法，自然需要差異化、有條件的松綁計(jì)劃。那么，什么樣的救市策略才能真正解決這樣一個(gè)悖論呢？

整個(gè)市場(chǎng)的主流觀點(diǎn)是：三、四線城市最需要松綁，因?yàn)閹?kù)存積壓。但此類城市過去并沒有為太多的限購(gòu)政策所束縛，人口導(dǎo)入速度不會(huì)因?yàn)檎咚山壎罅苛魅?，?dāng)?shù)氐馁?gòu)買力也不會(huì)因此而快速向樓市注入。因此對(duì)于此類松綁限購(gòu)的做法還是需要潑冷水。事實(shí)上，限購(gòu)政策主要還是體現(xiàn)在一、二線城市。亟須松綁或注入樓市刺激政策的不是三、四線城市，而是一、二線城市的郊區(qū)市場(chǎng)。此類城市的樓盤開發(fā)規(guī)模較大，可以成為外來人口購(gòu)房的重要空間。對(duì)此類城市注入寬松的購(gòu)房政策，利好人口的導(dǎo)入，屬于比較務(wù)實(shí)的做法。筆者建議對(duì)此類城市市區(qū)中的老市民購(gòu)房資格進(jìn)行松綁，鼓勵(lì)其進(jìn)行二次置業(yè)，但必須在郊區(qū)樓盤中完成。這樣的一個(gè)松綁，利好當(dāng)?shù)厥忻窀纳菩妥》啃枨蟮臐M足，同時(shí)能為市區(qū)增加更多的二手房源。

2010年以來的限購(gòu)限貸政策威懾力才剛剛顯露。此刻魯莽地對(duì)此類政策進(jìn)行松綁，自然容易貶損政策的公信力。所以，還是需要采取有條件的松綁，并且要給予該行業(yè)3~6個(gè)月的反思期。這樣將有效抑制投資投機(jī)需求，并鼓勵(lì)剛需購(gòu)房者的入市。在為各個(gè)市場(chǎng)主體找到最佳利益平衡點(diǎn)的同時(shí)，真正破解樓市的悖論。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）