虹橋商務(wù)區(qū)：3年后的長(zhǎng)三角CBD？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

二十年前，上海證券交易所的落戶，讓陸家嘴從上海最早的動(dòng)拆遷安置基地變身為上海的“華爾街”。二十年后，滬港通的試點(diǎn)開(kāi)通，也使上海另一個(gè)“陸家嘴”——虹橋商務(wù)區(qū)再次演繹同樣的故事。和二十年前的陸家嘴一樣，開(kāi)發(fā)數(shù)量龐大，也成為虹橋商務(wù)區(qū)被市場(chǎng)看空的理由，甚至稱之為“內(nèi)憂外患”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，軌、路、空三位一體的交通方式，讓虹橋全面顯現(xiàn)一小時(shí)長(zhǎng)三角都市圈同城效應(yīng)，而擁有世界最大會(huì)展中心，則讓未來(lái)的虹橋商務(wù)區(qū)成為“永不落幕的世博會(huì)”。當(dāng)人們真正了解虹橋商務(wù)區(qū)的價(jià)值，預(yù)見(jiàn)到它未來(lái)持續(xù)上升的租金和售價(jià)，沒(méi)有人愿意錯(cuò)過(guò)最低價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的黃金機(jī)會(huì)，尤其是那些需要在財(cái)報(bào)上不斷為股東提供持續(xù)增長(zhǎng)利潤(rùn)和凈資產(chǎn)的上市公司。

本月底，虹橋商務(wù)區(qū)將迎來(lái)首批入駐的企業(yè)。

虹橋商務(wù)區(qū)擁有兩個(gè)世界之最：一是世界上獨(dú)一無(wú)二的綜合交通樞紐，涵蓋多種交通方式，軌、路、空三位一體，56種換乘模式的多元化聚集，將人性化換乘的出行方式與現(xiàn)代理念相結(jié)合，一小時(shí)長(zhǎng)三角都市圈顯現(xiàn)同城效應(yīng)；二是擁有世界最大會(huì)展中心——40萬(wàn)平方米的室內(nèi)凈展覽面積和10萬(wàn)平方米的室外展覽面積的國(guó)家會(huì)展中心。這兩個(gè)世界之最，讓這個(gè)CBD從規(guī)劃公布開(kāi)始，就被業(yè)界廣為看好。

很多開(kāi)發(fā)商希望把虹橋建成整個(gè)長(zhǎng)三角最重要的一個(gè)CBD，虹橋管委會(huì)也明確把它定位為面向長(zhǎng)三角的會(huì)展、商業(yè)、商務(wù)中心。行業(yè)人士說(shuō)，它從建成到成熟的時(shí)間將遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于陸家嘴，也許只要兩三年時(shí)間，就能成為和陸家嘴一樣重要的核心CBD。

最大優(yōu)勢(shì)：交通條件/

“它（虹橋商務(wù)區(qū)）的交通條件肯定是上海所有商務(wù)區(qū)中最好的。”第一太平戴維斯上海商業(yè)樓宇部高級(jí)董事鄭廷俊認(rèn)為，交通條件是虹橋商務(wù)區(qū)對(duì)首批入駐企業(yè)最有吸引力的地方。

據(jù)他所知，這些入駐企業(yè)包括能源、醫(yī)藥、制造等以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主的公司。他們希望借助虹橋的交通樞紐優(yōu)勢(shì)，令企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)沿著高鐵和航線，進(jìn)入到長(zhǎng)三角，乃至全國(guó)的主要大城市。

“乘高鐵，從虹橋到長(zhǎng)三角的主要城市，也就一兩個(gè)小時(shí)。這對(duì)很多企業(yè)是有誘惑力的。”

此前，長(zhǎng)三角一些上市公司的老總曾向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，要把公司總部搬到虹橋去。核心的原因是只有在上海才最容易找到公司需要的各種人才；也只有在上海，公司才能非常方便地收集到各種商業(yè)信息；同樣也只有在上海，企業(yè)才能獲得最多的融資渠道。

不過(guò)，把總部設(shè)在上海，并不都是優(yōu)勢(shì)，最大的劣勢(shì)莫過(guò)于成本。把整個(gè)公司搬到上海，企業(yè)的用工和經(jīng)營(yíng)成本吃不消。因此，他們往往選擇的做法，是把融資、研發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、采購(gòu)等外勤部門(mén)安排在上海；把生產(chǎn)、財(cái)務(wù)、人事等后勤部門(mén)放在高鐵沿線的二線或者三線城市，采用這樣的公司布局，可以同時(shí)享有人才和成本上的兩大優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，放眼上海的主要CBD，虹橋在人力資源的獲取成本上也許會(huì)是最便宜的。來(lái)自克而瑞和德佑地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大虹橋所輻射的九亭、南翔等板塊過(guò)往幾年的成交均價(jià)大大低于上海商品住宅的平均價(jià)格；所輻射區(qū)域的住宅租金價(jià)格，也要比上海主要CBD輻射區(qū)域的租金低廉很多。這使得企業(yè)能夠較其他地區(qū)獲得更多價(jià)格相對(duì)低廉的勞動(dòng)力，非常適合于那些需要密集型勞動(dòng)力資源的服務(wù)類(lèi)企業(yè)。

此外，虹橋商務(wù)區(qū)對(duì)于企業(yè)建立全國(guó)性的品牌形象也很有幫助。虹橋商務(wù)區(qū)目前云集了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的眾多一線企業(yè)，萬(wàn)科、龍湖、富力、瑞安等企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域都有豐富經(jīng)驗(yàn)和大量資源，在硬件部分會(huì)使用最領(lǐng)先的技術(shù)和設(shè)備，辦公樓宇的建筑風(fēng)格也更為時(shí)尚，有利于企業(yè)的品牌形象需求。目前很多企業(yè)在上海設(shè)立總部或者辦事處的誘因，正是希望通過(guò)在上海設(shè)總部，提升企業(yè)的形象，方便公司在全國(guó)范圍內(nèi)迅速擴(kuò)張。虹橋地區(qū)寫(xiě)字樓相對(duì)較高標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓硬件配置，無(wú)疑對(duì)公司的全國(guó)品牌戰(zhàn)略會(huì)有一定的好處。

值得注意的是，虹橋的寫(xiě)字樓將會(huì)在短時(shí)間內(nèi)大量竣工，而不會(huì)像小陸家嘴那樣整個(gè)寫(xiě)字樓的布局用了20年時(shí)間。因此，鄭廷俊認(rèn)為，虹橋的成熟速度有可能會(huì)快于陸家嘴，并在未來(lái)可能成為整個(gè)長(zhǎng)三角的CBD。

不利因素：開(kāi)發(fā)體量大 但有計(jì)劃供應(yīng)/

在虹橋商務(wù)區(qū)迎來(lái)首批入駐企業(yè)之前，整個(gè)市場(chǎng)曾對(duì)虹橋商務(wù)區(qū)龐大的供應(yīng)量有所恐慌。戴德梁行的研究報(bào)告稱，虹橋商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓的供應(yīng)量超過(guò)了上海浦西的寫(xiě)字樓供應(yīng)總量，其中租賃的寫(xiě)字樓達(dá)到65萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售型寫(xiě)字樓超過(guò)100萬(wàn)平方米。此外，由于虹橋商務(wù)區(qū)初始階段的商務(wù)配套相對(duì)欠缺，周邊現(xiàn)有的部分商務(wù)區(qū)可能分流虹橋商務(wù)區(qū)的客戶。

戴德梁行上述報(bào)告，并不意味該機(jī)構(gòu)對(duì)虹橋商務(wù)區(qū)不看好。事實(shí)上，從虹橋商務(wù)區(qū)剛剛開(kāi)始規(guī)劃到現(xiàn)在，戴德梁行一直對(duì)虹橋商務(wù)區(qū)青睞有加，非?？粗剡@一地區(qū)的中長(zhǎng)期遠(yuǎn)景，只是對(duì)其現(xiàn)階段存在的問(wèn)題有所擔(dān)心。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，虹橋商務(wù)區(qū)可能存在的供應(yīng)過(guò)量以及配套不完善并不像人們想象的那么嚴(yán)重，對(duì)后者的擔(dān)憂也許有些過(guò)于悲觀。

雖然虹橋商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)體量確實(shí)較大，但由于開(kāi)發(fā)商對(duì)寫(xiě)字樓的分割面積有嚴(yán)格的限制 （部分寫(xiě)字樓要求整層或者整棟出租或出售），實(shí)際上真正供應(yīng)到市場(chǎng)的套數(shù)，不會(huì)想象中那么龐大。

由于開(kāi)發(fā)商普遍規(guī)劃了大型商場(chǎng)、酒店等商服設(shè)施，并愿意降低租金吸引商戶，因此虹橋的商務(wù)配套將非常有希望吸引那些服務(wù)優(yōu)質(zhì)但價(jià)格更為合理的商業(yè)企業(yè)。據(jù)鄭廷俊介紹，目前銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)成為有望首批進(jìn)入虹橋商務(wù)區(qū)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。此外，那些服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師行也有可能會(huì)把分支機(jī)構(gòu)設(shè)在虹橋商務(wù)區(qū)，為各類(lèi)相關(guān)企業(yè)提供服務(wù)。

在面向商業(yè)服務(wù)企業(yè)招商的過(guò)程中，虹橋商務(wù)區(qū)的大量先決條件會(huì)成為其優(yōu)勢(shì)。除了交通便利、開(kāi)發(fā)商的租金優(yōu)惠較多外，當(dāng)?shù)叵鄬?duì)低廉的住宅售價(jià)和租金，也為相對(duì)低成本的勞動(dòng)力創(chuàng)造了條件，這顯然將有利于那些利潤(rùn)微薄但市場(chǎng)需求廣闊的服務(wù)類(lèi)企業(yè)入駐虹橋。

此前，在南京西路、淮海中路和陸家嘴辦公的白領(lǐng)經(jīng)常會(huì)抱怨，在這些地方辦公商務(wù)餐飲、會(huì)議等成本過(guò)高。但在虹橋商務(wù)區(qū)，這些成本都能夠降下來(lái)。特別是虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的全球最大會(huì)展中心——國(guó)家會(huì)展中心也將在今年7月正式對(duì)外開(kāi)業(yè)。上述會(huì)展中心，每年都將舉辦各種世界級(jí)的大型展覽。這些展覽將大大降低企業(yè)獲取世界市場(chǎng)最新趨向、行業(yè)最新技術(shù)方面的成本。

公司理財(cái)：合理增色財(cái)務(wù)報(bào)表/

雖然虹橋的成熟速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于陸家嘴，但這一地區(qū)的租金和售價(jià)并不會(huì)因此迅速上漲。其中的原因，固然與整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)供應(yīng)量過(guò)于龐大有關(guān)，也與區(qū)域的租戶結(jié)構(gòu)有關(guān)。

鄭廷俊說(shuō)，虹橋商務(wù)區(qū)入駐的租戶，會(huì)比陸家嘴更為多元化。既有實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也有服務(wù)于這些實(shí)體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。這樣的租戶結(jié)構(gòu)，最大好處在于租金的穩(wěn)定性更高。在2008年，陸家嘴的寫(xiě)字樓租金曾有大幅度下跌，主要原因就是金融業(yè)在2008年受到很大的沖擊，相比之下，由多元化行業(yè)組成的其他CBD寫(xiě)字樓的租金和售價(jià)受到的沖擊要小很多。

出于這個(gè)原因，無(wú)論是房地產(chǎn)行業(yè)，還是機(jī)構(gòu)投資者都格外看好虹橋的租戶結(jié)構(gòu)。睿信致成董事總經(jīng)理薛迥文說(shuō)，那些高市凈率的行業(yè)往往會(huì)有沖動(dòng)，把自己的市值變現(xiàn)為資產(chǎn)，因?yàn)樾袠I(yè)的發(fā)展通常有周期性，處于行業(yè)發(fā)展高峰而造就的高市值，并不能一直保持。一旦股價(jià)下滑，曾經(jīng)的高市值往往只是“曇花一現(xiàn)”。只有通過(guò)購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)，把虛擬的股價(jià)變現(xiàn)為資本，才是最有利于公司的一個(gè)策略。

事實(shí)上，過(guò)去幾年已經(jīng)有大量的企業(yè)奉行上述策略，在虹橋投資房地產(chǎn)，例如阿里巴巴已在虹橋交通樞紐設(shè)立物流中心。

想在虹橋投資房地產(chǎn)的不只有以阿里巴巴為代表的新興產(chǎn)業(yè)，那些正處于周期下行階段的行業(yè)也在思考是否應(yīng)該投資虹橋商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓。

虹橋商務(wù)區(qū)某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)說(shuō)，一些上市公司受困于訂單不足、產(chǎn)能過(guò)剩，正在考慮尋找新的主業(yè)方向。在新的主業(yè)方向明確之前，他們需要為自己的財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)找到支撐點(diǎn)，很多人因此想到了在虹橋商務(wù)區(qū)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓。雖然虹橋的寫(xiě)字樓難以在短時(shí)間內(nèi)給公司帶來(lái)大幅投資收益，但是卻可以根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，合理地為利潤(rùn)“增色”，安撫投資者的情緒。待到新的主業(yè)找到，上述寫(xiě)字樓又可以用來(lái)出售或抵押借款，為新業(yè)務(wù)提供必要的財(cái)務(wù)支持。特別是“滬港通”試行后，很多企業(yè)為了和香港地區(qū)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，需要按照公允值計(jì)算資產(chǎn)價(jià)格。購(gòu)買(mǎi)自用型寫(xiě)字樓因此成為很多企業(yè)考慮的方向。從目前來(lái)看，資產(chǎn)價(jià)格有望保持長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的虹橋商務(wù)區(qū)顯然會(huì)是一個(gè)比較好的選擇。

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地緣優(yōu)勢(shì)

虹橋商務(wù)區(qū)：長(zhǎng)三角從此出海

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在上海浦東張江一家IT類(lèi)高科技公司工作的Andy（化名），經(jīng)常要去昆山出差。Andy所在公司大量的合作伙伴、供應(yīng)商等都在長(zhǎng)三角地區(qū)，昆山更是重鎮(zhèn)，幾乎每天公司都有人往返于昆山和浦東之間。

“如果我們?cè)诤鐦蜣k公，去昆山只要坐十分鐘的高鐵。”Andy告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司當(dāng)年選擇落戶浦東是因?yàn)橥恋?、稅收等方面讓人難以拒絕的優(yōu)惠條件。隨著時(shí)間的推移，交通成為公司與長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)鏈之間的障礙，如果現(xiàn)在公司在虹橋，則會(huì)大大提升工作效率。

“大虹橋”多年來(lái)一直是讓上海充滿遐想的概念。虹橋商務(wù)區(qū)緊鄰江蘇、浙江兩省，中小企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)鏈完備，處于長(zhǎng)三角城市軸的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，與周邊主要城市距離均在300公里之內(nèi)；既是上海連通長(zhǎng)三角的橋頭堡、長(zhǎng)三角咽喉之所在，同時(shí)又是聯(lián)系亞太、面向世界的門(mén)戶。大虹橋輻射范圍較廣，又與人民廣場(chǎng)、中山公園、徐家匯、陸家嘴商圈形成互補(bǔ)聯(lián)動(dòng)的關(guān)系。

虹橋撬動(dòng)長(zhǎng)三角

“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，這是上世紀(jì)90年代浦東開(kāi)發(fā)之前老上海人根深蒂固的觀念。隨著浦東的飛速崛起，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)短時(shí)間內(nèi)就吸引了全世界的目光。隨著上海城區(qū)的不斷外擴(kuò)，人們又開(kāi)始尋找西部上海的新引擎。2005年3月，虹橋交通樞紐的計(jì)劃開(kāi)始在圖紙上鋪開(kāi)。到了2009年5月，“積極推動(dòng)虹橋商務(wù)區(qū)建設(shè)”成為當(dāng)年上海經(jīng)濟(jì)工作六件大事之一。時(shí)至今日，完整的虹橋商務(wù)區(qū)呼之欲出。

虹橋商務(wù)區(qū)總占地面積86.6平方公里，涉及閔行、長(zhǎng)寧、青浦、嘉定四個(gè)區(qū)，其中主功能區(qū)面積27平方公里。目前重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的為核心區(qū)4.7平方公里，包括1平方公里的國(guó)家會(huì)展中心項(xiàng)目。虹橋商務(wù)區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)在于其與長(zhǎng)三角中小城市緊密的聯(lián)系。幾十年前，上海就不斷向長(zhǎng)三角輸送技術(shù)，而長(zhǎng)三角又不斷向上海供應(yīng)原材料。

多年來(lái)，上海對(duì)長(zhǎng)三角的輻射效應(yīng)無(wú)需贅言，另一方面，上海的各類(lèi)高成本也讓企業(yè)向長(zhǎng)三角的轉(zhuǎn)移成為必然。對(duì)于長(zhǎng)三角的 “衛(wèi)星公司”而言，與上海的連接半徑越短，就越能提升運(yùn)轉(zhuǎn)效率。

已建成的虹橋樞紐是長(zhǎng)三角城市網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)，長(zhǎng)三角通過(guò)虹橋進(jìn)入上海，進(jìn)而輻射全球。

隨著近年來(lái)國(guó)內(nèi)一線頂級(jí)開(kāi)發(fā)商入駐虹橋商務(wù)區(qū)以及區(qū)域本身價(jià)值的不斷升級(jí)，其輻射影響范圍也逐漸擴(kuò)大，“大虹橋”概念也應(yīng)運(yùn)而生。目前“大虹橋”已經(jīng)成為了一個(gè)綜合概念，包括交通、產(chǎn)業(yè)、空間、結(jié)構(gòu)、布局等多個(gè)層次方面。“大虹橋”正在成為上海“后世博”階段重要的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，上海將形成東有“大浦東”，西有“大虹橋”的“雙引擎”格局。

從虹橋“出海”

2011年初，寶潔公司將其在全亞洲最大的生產(chǎn)基地建在了江蘇太倉(cāng)。從上海人民廣場(chǎng)出發(fā)，到達(dá)寶潔太倉(cāng)工廠需要1個(gè)小時(shí)，如果從虹橋出發(fā)，時(shí)間將會(huì)被大大縮短。2014年，美國(guó)威富服裝集團(tuán)在江蘇昆山建立了大型配送中心。蘇州工業(yè)園則集中了大量跨國(guó)高科技公司的生產(chǎn)廠，這些公司的中國(guó)區(qū)總部大部分都設(shè)在上海。

從上?？偛窟b控江浙一帶的工廠和基地，如果半徑能縮小到一小時(shí)車(chē)程左右，企業(yè)成本將被大大節(jié)省，溝通效率也會(huì)顯著提高。

人才也是關(guān)鍵，2008年金融危機(jī)期間，一些浙江民營(yíng)企業(yè)希望能借機(jī)吸引海歸人才到當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，但考慮到子女教育、生活方式等因素，海歸們并不愿意離開(kāi)上海。不過(guò)，Andy的一位前同事，在上海的高科技公司積累多年經(jīng)驗(yàn)之后，被江蘇一家同行企業(yè)以兩倍薪資“挖”走。由于家人無(wú)法離開(kāi)上海，這位技術(shù)骨干一個(gè)月才能回一趟家。近期他也開(kāi)始考慮，如果把家安在上海西邊虹橋一帶，開(kāi)車(chē)回家可能只需兩個(gè)小時(shí)，省去了在上海市區(qū)的擁堵。

2010年出臺(tái)的 《上海市虹橋商務(wù)區(qū)管理辦法》規(guī)定，鼓勵(lì)在虹橋商務(wù)區(qū)引進(jìn)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的企業(yè)以及優(yōu)秀人才，引進(jìn)人才可以按照本市有關(guān)規(guī)定辦理戶籍或者 “上海市居住證”，市有關(guān)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策可以參照適用于虹橋商務(wù)區(qū)，管委會(huì)還可以會(huì)同市有關(guān)行政管理部門(mén)另行制定其他優(yōu)惠政策。2011年底，青浦區(qū)對(duì)外發(fā)布消息稱，作為上海市總部經(jīng)濟(jì)示范基地，西虹橋商務(wù)區(qū)將從資金、人才等方面制定優(yōu)惠政策，重點(diǎn)支持總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展會(huì)務(wù)、金融服務(wù)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，加快總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，著力吸引研發(fā)、設(shè)計(jì)和培訓(xùn)總部入駐青浦區(qū)。

每年有22800個(gè)航班從虹橋機(jī)場(chǎng)起飛，往返于91個(gè)目的地。作為連接中國(guó)各城市最便捷的交通樞紐中心，依托虹橋交通樞紐，虹橋商務(wù)區(qū)勢(shì)必將成為上海建設(shè)國(guó)際貿(mào)易中心的承接地。業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，上海特有的地緣、戰(zhàn)略地位、資源等優(yōu)勢(shì)，決定了虹橋商務(wù)區(qū)的輻射效應(yīng)將反映在亞洲乃至世界經(jīng)濟(jì)層面，這也是大虹橋的歷史使命所在。

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重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)

虹橋會(huì)展將成為“永不落幕的世博會(huì)”

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

對(duì)虹橋的研究和評(píng)價(jià)很多，而全球最大的會(huì)展中心——國(guó)家會(huì)展中心往往是被忽視和低估的一個(gè)因素。

近日從上海車(chē)展組委會(huì)傳來(lái)消息，2015上海車(chē)展將從浦東上海新國(guó)際博覽中心搬到虹橋中國(guó)博覽會(huì)會(huì)展綜合體。這是上海車(chē)展多年來(lái)首次離開(kāi)浦東。

事實(shí)上，從光大會(huì)展中心到浦東新國(guó)際博覽中心，上海的會(huì)展業(yè)在不斷尋求新的空間。就在浦東日趨擁擠，大型展會(huì)場(chǎng)地吃緊之時(shí)，虹橋成為新的選擇。

未來(lái)的虹橋商務(wù)區(qū)將展開(kāi) “永不落幕的世博會(huì)”，會(huì)展業(yè)將同時(shí)拉動(dòng)商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流等多個(gè)行業(yè)的發(fā)展，成為長(zhǎng)三角的核心，拉動(dòng)要素的流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)三角一體化”。

會(huì)展中心或匯聚全球資源

虹橋國(guó)家會(huì)展中心建成后，其展覽規(guī)模和體量相當(dāng)于三個(gè)浦東上海新國(guó)際博覽中心，預(yù)計(jì)今年下半年可以開(kāi)館辦展。

世邦魏理仕環(huán)球研究部董事謝晨認(rèn)為，比起上海其他區(qū)域，虹橋做會(huì)展更有優(yōu)勢(shì)。一場(chǎng)大型展會(huì)需要將全國(guó)甚至全球的資源匯集在一地，必將對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)、物流有著極高的要求，而虹橋交通樞紐能夠有力地承擔(dān)這一任務(wù)。上海“四個(gè)中心”目標(biāo)中的“貿(mào)易中心”，將以大虹橋作為主要載體之一。貨物流、信息流、人才流、資金流……長(zhǎng)三角的各種資源將在虹橋匯集。

在日本，由于新干線的建成開(kāi)通，圍繞著東京形成了一個(gè)“大東京”一體化區(qū)域。隨著動(dòng)車(chē)、高鐵的開(kāi)通和成熟，“大虹橋”的外沿可以擴(kuò)展至整個(gè)長(zhǎng)三角，實(shí)現(xiàn)“一體化”發(fā)展。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了解到，正如很多日本職員已經(jīng)習(xí)慣于乘新干線通勤，長(zhǎng)三角也開(kāi)始有類(lèi)似的家庭。妻子是上海一家外資企業(yè)的辦公室白領(lǐng)，丈夫工作在無(wú)錫，于是他們選擇把家安在蘇州，兩人乘高鐵上下班，休息時(shí)可以享受蘇州的小橋流水，不必承受上海的高房?jī)r(jià)和擁擠。

大虹橋的發(fā)展讓人員流動(dòng)成本更低，讓那些目標(biāo)市場(chǎng)在長(zhǎng)三角和內(nèi)地的企業(yè)既可以享受上海人才高地的優(yōu)勢(shì)，又可以近距離與生產(chǎn)物流環(huán)節(jié)、與市場(chǎng)密切接觸。

在交通上，人才的流動(dòng)已經(jīng)不成問(wèn)題，虹橋同時(shí)在積極爭(zhēng)取各項(xiàng)政策，解決人才戶籍、福利等各方面需求，真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角“同城化”。

倉(cāng)儲(chǔ)物流需求旺盛

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍認(rèn)為，虹橋的會(huì)展業(yè)需要一定的培育期，整個(gè)虹橋的發(fā)展首先依托的是交通運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)。

交通樞紐的發(fā)展成熟為虹橋帶來(lái)了倉(cāng)儲(chǔ)、物流的巨大需求，為長(zhǎng)三角的國(guó)內(nèi)、國(guó)際貿(mào)易疏通了渠道。虹橋周邊的嘉定、青浦和松江都是上海傳統(tǒng)的工業(yè)重鎮(zhèn)，除了本地的需求外，不斷涌入的外來(lái)需求讓虹橋區(qū)域的倉(cāng)儲(chǔ)處在接近飽和的狀態(tài)。

謝晨告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，虹橋區(qū)域的倉(cāng)儲(chǔ)空置率目前僅為1.8%，今年一季度松江、嘉定新區(qū)新推出的倉(cāng)庫(kù)幾乎處在100%出租狀態(tài)，而浦東的倉(cāng)儲(chǔ)空置率高達(dá)10%以上?？梢?jiàn)虹橋的倉(cāng)儲(chǔ)、物流資源目前非常搶手，未來(lái)有很大的發(fā)展空間。這樣的行情同樣惠及上海周邊的昆山、嘉興、太倉(cāng)等地。這些城市價(jià)格稍低，運(yùn)輸便捷的倉(cāng)儲(chǔ)資源成為虹橋很好的補(bǔ)充。

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)電子商務(wù)發(fā)展迅速，第三方物流需求增長(zhǎng)。世邦魏理仕環(huán)球研究部中國(guó)區(qū)主管陳仲偉透露，全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲，虹橋的物流地產(chǎn)展現(xiàn)出投資價(jià)值。

除此之外，商貿(mào)的繁榮必將帶來(lái)商辦物業(yè)的巨大需求，虹橋天地等優(yōu)質(zhì)商辦項(xiàng)目也陸續(xù)建成入市。

福卡智庫(kù)首席研究員王德培認(rèn)為，大虹橋的作為樞紐，將成為上海與長(zhǎng)三角、全國(guó)乃至全世界各相關(guān)產(chǎn)業(yè)嫁接的平臺(tái)。