江浙閩中小房企自救倒計時70天：降價都賣不出去

福建房地產(chǎn)老板林偉(化名)，最近遇到了從業(yè)以來的最大麻煩。他旗下的兩個在售項目，陷入銷售不暢的困境，兩個在建項目，也因為資金緊張而不得不暫時停工。銀行的朋友告訴他，貸款額度最快要到8月份才能放開。這意味著，在銀行信貸放開之前，林偉要想盡辦法熬過70天的時間。

在江浙閩等地的中小房地產(chǎn)商中，像林偉這樣的情況不在少數(shù)。雖然身處民間資本發(fā)達的區(qū)域，但在市場空間不足、融資成本高企的情況下，如果不能跑贏時間，資金仍然可能成為壓垮企業(yè)的最后一根稻草。

令人沮喪的事實在于，即便林偉真的跑贏了時間，“8月放貸”的承諾也可能只是“畫餅”。在樓市區(qū)域風(fēng)險凸現(xiàn)的情況下，房地產(chǎn)業(yè)能否從銀行貸款中的“黑名單”中抹去，顯得疑問重重。如果不能熬過這個關(guān)口，許多中小房企將難以避免被市場淘汰的命運。

救命的關(guān)口

回款困難借貸接力救急

作為福建本地開發(fā)商，林偉旗下的四個項目均在福建。其中，在隸屬于福州的長樂市，林偉有兩個在售項目，另外兩個在建項目則分別位于三明和晉江。

林偉轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)已有9個年頭，在此之前，他在晉江開了一個加工廠，從事衣服布料的研發(fā)和加工。2005年，身邊的親戚朋友紛紛轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)，林偉也順勢投入這個行業(yè)。開始幾年，林偉做得順風(fēng)順水，但從去年開始，他明顯感覺到生意不再那么好做。

“房子不好賣，有時候降價都賣不出去。”林偉說，前幾年的情況則是，拿到地三個月就能辦預(yù)售，而且能夠很快售罄。

不僅如此，拿地成本也越來越高。隨著全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)進駐福建省三四線城市，本地中小開發(fā)商的競爭力嚴重不足。其獲取土地的難度越來越大，有時只能拿到一些位于城市邊緣的劣質(zhì)地塊。

最近，林偉旗下的兩個在售項目遇到了銷售困境。按照林偉的計劃，到今年5月初，這兩個項目可以達到80%的去化率，從而為林偉的公司謀得3億左右的銷售回款。但如今，即便采取了降價促銷的政策，項目去化率仍然不足4成。

對于一家小型開發(fā)商來說，3億銷售回款至關(guān)重要。兩年前，林偉通過項目抵押，從兩家信托公司分別謀得5000萬和8000萬貸款，今年6月即將到還款期限。同時，林偉還以民間借貸的方式籌得3000萬左右資金，用于前期投資。

事實上，由于兩個在售項目銷售遲緩，林偉位于三明和晉江的兩個在建項目也已停工。如果這種情況持續(xù)至6月，企業(yè)將面臨債務(wù)違約和資金鏈斷裂的風(fēng)險。

事實上，在福建、浙江、江蘇等地的中小房地產(chǎn)商中，很多都面臨類似情況。

對于林偉來說，這段時間以來只有兩個勉強可以稱得上的好消息：一是福建省開始松綁樓市調(diào)控政策，包括降低限購門檻、下浮貸款利率等，也即網(wǎng)傳的“閩十條”實際已在執(zhí)行之中。二是多個銀行朋友告訴林偉，銀行貸款額度最快可在8月發(fā)放，只要能熬過最后的70天，燃眉之急或可解。

為什么一定要寄希望于銀行貸款？業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中，銀行貸款的占比并非最大，但成本最低。尤其是在房地產(chǎn)業(yè)成本不斷被壓縮的情況下，低成本貸款尤其重要。

銀行的顧慮

預(yù)警風(fēng)險房企措手不及

在福建，很多類似的小型房企都獲知了“8月關(guān)口”的說法。盡管距離8月尚有一段不短時間，但對于深陷資金泥潭的房企來說，無疑是一根救命稻草。

對于“8月關(guān)口”的由來，郵儲銀行福建泉州支行的一位人士向中國證券報表示，按照往年慣例，銀行按季度的放貸比例為“4321”，即一季度房貸額度相當(dāng)于全年的4成，后面三個季度分別為3成、2成和1成。因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往在年初獲得最多的信貸額度。

但今年的情況完全不同。在金融風(fēng)險的警示下，很多銀行一季度的放貸額度只相當(dāng)于不到全年的兩成，二季度到目前為止，貸款額度仍然從緊。這種變化讓很多開發(fā)商措手不及。

上述人士表示，最近一段時間，很多銀行都不再發(fā)放房地產(chǎn)貸款。在央行喊話之后，個人住房按揭貸款的發(fā)放額度可能有所提高。但對于房地產(chǎn)開發(fā)貸，仍然維持從緊的額度控制，最快也要到8月才能發(fā)放。

銀行如此謹慎并非沒有道理。在很多中小城市，房地產(chǎn)市場供大于求的情況已較嚴重，部分城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，比3月末增加489萬平方米。有機構(gòu)計算，部分二三線城市的去化周期超過20個月，處于市場嚴重滯銷狀態(tài)。

房屋供應(yīng)的過剩，從林偉們的轉(zhuǎn)型之路中可見端倪。隨著我國實施房地產(chǎn)市場化改革，不少社會資金蜂擁進入房地產(chǎn)業(yè)，其中便包括類似林偉等從實體經(jīng)濟中轉(zhuǎn)型而來的群體。投資的增加帶來房地產(chǎn)的大量建設(shè)和竣工，但產(chǎn)業(yè)空心又使得人口無法聚集，房屋難以消化。盡管具備強大的城鎮(zhèn)化潛力，但對于很多中小城市來說，在短時間內(nèi)聚集人口仍然困難。

在這種背景下，銀行自然要顧及房地產(chǎn)業(yè)的貸款風(fēng)險。據(jù)悉，在不少銀行的內(nèi)部分類中，已將房地產(chǎn)業(yè)列入信貸“黑名單”。

對于大型房企來說，現(xiàn)時擁有的信用額度主要來自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，從去年開始，中小房企的申請已根本無法獲批。

上述人士表示，近一段時間以來，他曾接到多位房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)接洽。一些房地產(chǎn)商甚至表示，愿意拿公司的營業(yè)執(zhí)照，乃至家庭房產(chǎn)做抵押，來申請貸款。但在嚴格的額度控制下，無一成行。

最后的招數(shù)

斷臂求生還是跑贏時間？

在降價促銷未果、信貸額度從緊的背景下，林偉們能做的只有一件事，即熬過未來的70天。他表示，公司正在嘗試謀求另一筆新的民間借貸，以便在6月信托償還之時，解決燃眉之急。但困擾是成本太高。

此外，即便房地產(chǎn)已被列入“黑名單”管理，但林偉仍然有辦法從銀行獲得貸款。一方面，他能夠以旗下建筑公司的名義申請貸款；另一方面，林偉轉(zhuǎn)型做房地產(chǎn)業(yè)之后，此前的服裝布料加工公司并未停產(chǎn)，以上述公司的名義來申請貸款同樣具有可行性。但這種方式也有一定缺陷：即便申請成功，貸款額度也偏小，無法填補龐大的資金缺口。

林偉甚至做過最壞的打算，即當(dāng)局面徹底無法挽回時，底價轉(zhuǎn)讓兩個在建的項目，斷臂求生?；蛘吒纱嗤顺龇康禺a(chǎn)業(yè)，重操舊業(yè)。

但現(xiàn)在尚未到考慮這個問題的時候。唯一讓他可以期待的是，未來的70天里，希望出現(xiàn)政策層面的巨大利好，從而再度激活市場，并讓公司起死回生。

在業(yè)內(nèi)人士看來，出現(xiàn)上述結(jié)果只是小概率事件。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，雖然未來按揭貸款政策松動，但房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策仍然沒有松動的跡象。同時，地方政府的救市行為可能更多，但對市場的影響很有限。除非出現(xiàn)類似“4萬億”投資或信貸政策的大規(guī)模松綁，否則市場仍將處于下行通道中。

事實上，即便這些企業(yè)熬到“8月關(guān)口”，能否真正享受到銀行信貸的惠及仍是未知數(shù)。上述銀行人士表示，銀行對于開發(fā)貸的審批，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和開發(fā)實力密切相關(guān)。一般來說，在額度有限的情況下，開發(fā)實力強、排名靠前的大型房企更易獲得銀行貸款，中小型房企往往“湯都沒的喝”。

與很多當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)商類似，林偉自信，憑借與當(dāng)?shù)劂y行業(yè)的良好交情，公司能夠在銀行信貸額度發(fā)放時“喝上一杯湯”。但這杯湯能否救得了企業(yè)的命，仍然要“靠天吃飯”，即視市場走勢而定。

多數(shù)機構(gòu)認為，在多年來房地產(chǎn)投資高速增長的背景下，市場供需關(guān)系正在趨于平衡，一些大城市則從增量市場向存量市場演變，留給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場空間越來越小。按照這個邏輯，即便企業(yè)突破了“8月關(guān)口”，留給他們的路也已不長。

蘭德咨詢機構(gòu)總裁宋延慶表示，近年來，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率維持每年下降一個百分點的趨勢，行業(yè)也已迎來洗牌時代。隨著各項競爭的激烈和市場空間的縮小，到2015年，將有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企業(yè)為主。

中小房企信貸層面

利好或有限

一位深圳房地產(chǎn)私募人士表示，“目前各大銀行已經(jīng)不再看好房地產(chǎn)行業(yè)，房貸的惜貸其實是銀行規(guī)避風(fēng)險的市場行為，加之中小房企的項目質(zhì)量、商業(yè)信譽普遍較差，就算是近期銀行信貸有所放松，也不會惠及中小房企。”

光耀危機警醒業(yè)界

光耀地產(chǎn)已經(jīng)成為目前遭遇危機的中小房企樣本。光耀集團董事長郭耀明面對危機傳聞表現(xiàn)得十分坦誠，郭耀明承認，“光耀這幾年的發(fā)展方向和戰(zhàn)略出了致命差錯。”像很多房企一樣，光耀在行業(yè)快速發(fā)展的時期做出了激進擴張的舉動。

然而市場的轉(zhuǎn)冷出乎郭耀明意料，“今年大環(huán)境急劇變壞，市場下行，整個市場的房子都不好賣。”融資成本的突然高企令公司風(fēng)險急劇放大，據(jù)媒體報道，光耀地產(chǎn)從2011年開始借入大量長期民間貸款，幾年下來十幾億的貸款利息已經(jīng)與本金相當(dāng)。郭耀明對外表示，目前只要再有3億至5億元，光耀就有信心度過冬天。去哪里尋找這筆雪中送炭的保命錢，光耀地產(chǎn)目前仍未給出答案。

光耀集團相關(guān)人士對中國證券報記者表示，目前外界的報道對于危機有所夸大，雖然局勢尚未取得實質(zhì)性進展，但公司已經(jīng)和多家機構(gòu)進行了接觸。“目前我們首先要保障購房者的利益，努力使項目工程進度盡快恢復(fù)，讓業(yè)主順利收房。”

光耀的危機正在放大，多家信托公司、房地產(chǎn)基金、基金公司子公司銷售的涉及光耀地產(chǎn)的資管產(chǎn)品正面臨違約風(fēng)險。

負債漩渦一再出現(xiàn)

光耀地產(chǎn)僅僅是近期暴露風(fēng)險的中小房企中的一家。5月7日，有消息稱青島君利豪集團有限公司董事長王莉與外界失去聯(lián)系。消息還稱，王莉目前欠貸至少在12億元以上，涉及三家以上的國有大型商業(yè)銀行以及多個民間借貸公司和個體。

冷熱不均已經(jīng)成為進入下半場的房地產(chǎn)市場的常態(tài)，在供應(yīng)過量的局部市場，中小房企往往都是最先受到?jīng)_擊。就在光耀地產(chǎn)集中布局的惠州，持續(xù)釋放的大量供應(yīng)與退潮的樓市投資需求使得惠州成為最早感受到樓市寒意的區(qū)域。

中小開發(fā)商的風(fēng)險一直都被近年來樓市的火爆所掩蓋，期間中小房企遭遇危機也往往被忽視。一旦危機出現(xiàn)，就很難找到解決之策。2012年上半年，位于河北唐山的尚唐國際項目因資金鏈斷裂停工，后來由唐山市政府運作，由另一家唐山本地開發(fā)商接手。而至今工程進展依然緩慢，一期交房仍然遙遙無期。距離一期業(yè)主交納房款已有5年。

縱觀近年來出現(xiàn)危機的中小房企，不難發(fā)現(xiàn)相似之處，都是在市場向上之時盲目擴張，當(dāng)項目啟動之后遭遇行業(yè)調(diào)整，不得已借入大量民間借貸，最終陷入巨額負債的漩渦。

信貸層面利好有限

“中國小型開發(fā)商的處境可能正變得更加艱難”，早在今年3月，標準普爾的一份報告就這樣表示。標準普爾認為，多數(shù)未上市的小型開發(fā)商在資本市場的融資渠道有限。銀行貸款曾是它們唯一的融資渠道。過去三四年，隨著國內(nèi)銀行提高風(fēng)險管理水平，小型開發(fā)商獲得銀行貸款已變得更加困難，即使以更高的利率也是如此。大型開發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國內(nèi)銀行獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而小型開發(fā)商可能須支付20%的利率，而且可獲得的融資仍有限，同時還面臨再融資風(fēng)險。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，三類中小房企最容易受到市場調(diào)整的沖擊：第一類，產(chǎn)品類型偏高端周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績最容易受到影響；第二類，前期拿地過于激進導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類，一部分資信不太好貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些企業(yè)在今年上半年會面臨資金斷鏈的市場風(fēng)險。

有消息顯示，近日央行召開會議，號召各商業(yè)銀行支持首套房貸需求，被一些房地產(chǎn)人士解讀為央行力挺房地產(chǎn)。然而在另一些房地產(chǎn)人士看來，央行的表態(tài)并不會為解決中小房企的危機帶來有效緩解。一位深圳房地產(chǎn)私募人士表示，“目前各大銀行已經(jīng)不再看好房地產(chǎn)行業(yè)，房貸的惜貸其實是銀行規(guī)避風(fēng)險的市場行為，加之中小房企的項目質(zhì)量、商業(yè)信譽普遍較差，就算是近期銀行信貸有所放松，也不會惠及中小房企。”

多數(shù)銀行首套房貸政策

未現(xiàn)松動

央行近期要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，合理確定首套房貸款利率水平，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。從目前各銀行的反應(yīng)來看，首套房貸利率未現(xiàn)明顯松動，北京地區(qū)的商業(yè)銀行對于個人房貸大多維持原有標準，一些貸款額度緊缺的銀行，放款速度依然較慢。

大多維持原有貸款利率

雖然央行的要求沒有立刻顯效，但少數(shù)銀行表示未來有降低首套房貸利率的可能。興業(yè)銀行[-0.21% 資金 研報]目前的首套房貸款利率最低執(zhí)行基準利率，部分支行取消了原來上浮的10%。“未來可能有利率上的折扣，但是現(xiàn)在通知還沒下來。”興業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)相關(guān)人士表示。

除興業(yè)銀行外，多家銀行表示，尚未接到調(diào)低首套房貸利率的通知。建設(shè)銀行[0.00% 資金 研報]貸款業(yè)務(wù)相關(guān)人士表示：“目前房貸收得很緊，如果要降低利率，也要等到明年。”大多數(shù)銀行依舊維持原有的貸款利率。自去年底以來，北京大多數(shù)銀行逐漸取消利率折扣，實行基準利率，部分銀行還有利率上浮。北京農(nóng)商銀行目前仍然給出基準利率基礎(chǔ)上最低85折的優(yōu)惠利率。中國農(nóng)業(yè)銀行[0.41% 資金 研報]首套房貸利率為基準利率之上打95折，建設(shè)銀行則有10%的上浮，工商銀行[0.29% 資金 研報]、中國銀行[0.00% 資金 研報]等均為基準利率。

分析人士認為，商業(yè)銀行資金成本上升，即便個人住房按揭貸款執(zhí)行基準利率，仍屬微利。要想讓銀行更多地支持首套自住普通商品住房，央行和銀監(jiān)會需給予銀行額外的“好處”。

放款進度不一

至于貸款額度，有些銀行較為寬松，有些銀行則較緊張，導(dǎo)致不同銀行放款速度差異較大。工商銀行個人貸款業(yè)務(wù)經(jīng)理張先生表示：“工行額度比較充足，看個人資質(zhì)以及手續(xù)資料是否齊全，一般15個工作日就可以放款。”農(nóng)業(yè)銀行也表示：“如果手續(xù)齊全，貸款購買二手房一個月就能放款。一手房會更快一些。”

建設(shè)銀行個人房貸排隊現(xiàn)象嚴重，“放款時間不好估計，因為前面排隊的人特別多。我們的額度不夠，也非常缺，近期一直是收緊的。”建行貸款業(yè)務(wù)人員稱。興業(yè)銀行雖然利率下調(diào)，但放款也要兩個月左右。

放款速度直接影響樓盤的銷售，導(dǎo)致成交速度緩慢，開發(fā)商和售樓中介期待銀行能有更大的調(diào)息動作。“中關(guān)村[0.00% 資金 研報]片區(qū)現(xiàn)在一個月大約只能賣出10多套房子。去年最好的一個月能賣出150套。如果降息、大量放貸，市場馬上就會火爆。”我愛我家中關(guān)村片區(qū)銷售人員劉澤表示。

“50個里面能成1個”

基金子公司嚴控地產(chǎn)項目

隨著百強地產(chǎn)商光耀地產(chǎn)出事，其背后的財通基金子公司的房地產(chǎn)項目也被帶到大眾面前，過去狂飆突進的基金子公司進入兌付危機的關(guān)注名單中?；鹱庸救耸客嘎叮瑢嶋H上，從今年初開始，房地產(chǎn)項目的風(fēng)控變得異常嚴格，已經(jīng)與信托公司趨同，設(shè)立的項目也在變少。由于2013年下半年的一年期主動管理項目成立較多，今年下半年基金子公司的主動管理類項目將集中到期。

看50個項目才通過1個

“我們現(xiàn)在對房地產(chǎn)項目控制很嚴。”某基金公司子公司投行部門的一位副總表示。目前，來融資的房地產(chǎn)項目仍然很多，但是可能看50個，才能通過一個。“我們對融資方的資產(chǎn)門檻和項目區(qū)位要求都在變嚴。”

該副總透露，目前對房地產(chǎn)項目，公司的要求是融資方資產(chǎn)必須在50億以上，項目區(qū)位則必須在一二線城市，東部地區(qū)可以稍微放寬到地級市；具體區(qū)位則必須在核心城區(qū)，地產(chǎn)類型必須以住宅為主，因為商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在不一定好賣。這些指標都指向現(xiàn)金流，只選擇現(xiàn)金流比較好的項目。

這一標準已經(jīng)與信托公司趨同。格上理財分析師王燕娛介紹，同樣是對城市的選擇上，信托公司只選擇一二線城市，而且，一些出過泡沫傳聞的地區(qū)如海南、無錫，則被列入“負面清單”中。此外，在產(chǎn)品風(fēng)控環(huán)節(jié)，已經(jīng)不僅要求信用融資和連帶擔(dān)保的方式，而是要求必須采用實物質(zhì)押，受讓部分股權(quán)，保證信托能參與項目公司的管理。格上理財數(shù)據(jù)顯示，在信托行業(yè)，房地產(chǎn)項目的設(shè)立已經(jīng)呈現(xiàn)下降趨勢。

“我們大概是在秦皇島降價事件爆出來時，開始收緊房地產(chǎn)項目的風(fēng)控。”上述副總透露。今年3月份，華北重鎮(zhèn)秦皇島房價被媒體報道出現(xiàn)降價風(fēng)暴，顯示其房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金流困難問題。而讓財通資產(chǎn)出現(xiàn)兌付隱憂的光耀地產(chǎn)項目，成立于2013年12月。

基金子公司越發(fā)謹慎

基金子公司業(yè)務(wù)大都開始于2012年，2013年是業(yè)務(wù)突飛猛進的一年。據(jù)媒體報道，截至目前共有67家基金管理公司成立子公司，其中60家子公司開展了專項資管業(yè)務(wù)，管理資產(chǎn)1.38萬億元。其中房地產(chǎn)是主要業(yè)務(wù)之一，尤其在2013年下半年，隨著市場對基金子公司的逐漸認可，業(yè)務(wù)拓展也變得容易，再加上從信托行業(yè)大量挖角，人手和經(jīng)驗都更加充足，因此基金子公司在2013年下半年的主動管理項目也比較多。

相比于通道項目，主動管理項目要承擔(dān)的責(zé)任更多，一旦在項目管理上失職失察，要進行賠償。

而這些項目大都為一年期，因此，部分基金子公司人士認為，2014年下半年，不排除有基金子公司項目出現(xiàn)需要賠償?shù)膬陡段C，給基金子公司帶來損失。由于基金子公司沒有注冊資本要求，許多子公司的注冊資本僅有2000萬元，一旦出現(xiàn)兌付危機需要賠償，后果不堪設(shè)想。這也是基金子公司近期越發(fā)謹慎的原因。多家子公司人士透露，今年開始做主動管理項目較少，幾乎全部是在做通道業(yè)務(wù)。

也有基金子公司人士認為，和信托不同的是，基金子公司沒有剛性兌付的行業(yè)傳統(tǒng)，如果在評估、盡調(diào)等方面能嚴格執(zhí)行，并且即使披露項目信息，保證有足額的抵押資產(chǎn)可以處理，做到“賣者盡責(zé)”即可。

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