中國樓市：告別“綁架”GDP的時代

隨著１８日全國７０城市房價數(shù)據(jù)的出爐，全國房價不斷降溫的趨勢進一步確定。然而，對于中國樓市而言，正在發(fā)生變化的卻遠遠不止幾十個代表城市的商品房價格。

就在上周，國家統(tǒng)計局公布了前４個月房地產(chǎn)市場運行的各項數(shù)據(jù)，被視為判斷房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況的各項核心指標——開發(fā)投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數(shù)量、國房景氣指數(shù)等等，幾乎全線回落。

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，２０１４年前４個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進一步放緩，盡管絕對量高于去年同期水平，但增幅與去年同期相比降低４．７個百分點。

２０１４年１－４月，住宅新開工面積同比下降２４．５％，２月、３月、４月累計同比降幅均在２０％以上，超過２０１２年時最高水平。截至目前，住宅施工面積同比增速為９．９％，為２０１１年以來增速首次降至１０％以下。

２０１４年１－４月，商品房銷售面積同比下降６．９％。其中，住宅銷售面積同比下降８．６％，降幅較上月增加２．９個百分點；商品房銷售額同比下降７．８％。其中住宅銷售額同比下降９．９％。

２０１４年１－４月，房地產(chǎn)到位資金３７２００億元，同比上漲４．５％，漲幅較上月減少２．１個百分點。其中，定金及預收款同比下降７．８％，個人按揭貸款同比下降３．１％，２０１２年下半年以來首次出現(xiàn)同比下降。

２０１４年４月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為９５．７９，比上月下降０．６１點，降至２０１３年以來新低。

毋庸置疑，中國的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著一次轉(zhuǎn)折性的變化。在業(yè)內(nèi)人士看來，這些變化背后的原因很多：比如，從去年四季度開始不斷發(fā)酵的“房貸荒”；二、三線城市積累的過多的無法消化的庫存；始終沒有放松的房地產(chǎn)調(diào)控政策；樓市轉(zhuǎn)向后，市場預期轉(zhuǎn)變帶來的觀望等等。

然而，與這些技術(shù)性的分析相比，２０１４年中國房地產(chǎn)出現(xiàn)的變化無疑有著更多耐人尋味的地方。

中國的樓市并非沒有冷過，比較有代表性的２００７年，為了抑制宏觀經(jīng)濟“過熱”的苗頭，針對房地產(chǎn)市場的緊縮性調(diào)整讓２００８年的中國樓市迅速降溫，然而隨著國際金融危機的爆發(fā)，一攬子救市計劃的出臺又讓接下來的２００９年成為中國樓市上漲最為瘋狂的一年。緊接著，為了抑制房價的過快上漲，２０１０年開始的房地產(chǎn)調(diào)控讓隨后的樓市出現(xiàn)了短暫的冷靜，隨后的房地產(chǎn)市場伴隨著樓市調(diào)控政策的松松緊緊，開始進入一種“小跌大漲”的周期律當中。

正是這種周期律，讓人們對中國的樓市形成了一種“只漲不跌”的錯覺，也讓房地產(chǎn)市場的泡沫在無形中逐漸積累。而形成這種狀態(tài)的根源則在于房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中所處的獨特地位。

長期以來，作為固定資產(chǎn)投資的重頭戲，作為支撐鋼鐵、水泥等行業(yè)的基礎產(chǎn)業(yè)，作為地方財政重要來源，房地產(chǎn)業(yè)早已不是單一的行業(yè)概念。

正是這種獨特的地位，使其在成為經(jīng)濟增長重要推動力的同時，也成為產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡等諸多矛盾的交匯點。因此，對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，已超越了對一個行業(yè)的政策指引，而成為立足于轉(zhuǎn)變整個中國經(jīng)濟發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要著眼點之一。

事實上，在２０１３年年初，中央政府最后一次出臺嚴厲措施調(diào)控房地產(chǎn)市場之后，針對房地產(chǎn)市場的全局性調(diào)控政策就再未出現(xiàn)過。在看似寬松的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了２０１３年的觸底反彈在年末終于開始掉頭向下。在業(yè)內(nèi)人士看來，本輪樓市下跌周期是歷史上首次出現(xiàn)的因為非政策因素導致的市場降溫。表面上看，本輪樓市降溫的直接原因在于信貸的收緊，供需結(jié)構(gòu)的變化。然而究其根源，則是中國經(jīng)濟整體發(fā)展思路的變化。

在堅定的抑制產(chǎn)能過剩，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的宏觀調(diào)控思路下，中央對于經(jīng)濟增速的整體回落體現(xiàn)出相當?shù)亩ΑＭ瑯?，中央對作為ＧＤＰ重要助推器的房地產(chǎn)市場降溫也體現(xiàn)出足夠的容忍度：在分類調(diào)控的總體思路下，盡管過去一周各地松綁樓市的消息不斷，但自上而下的“救市”措施并沒有出臺，房地產(chǎn)調(diào)控正在變得更具針對性和市場化。值得注意的是，上周央行雖然直接敦促商業(yè)銀行加大首套房貸的力度，但貨幣政策的整體節(jié)奏卻沒有發(fā)生變化，資金的閘門依舊如故。而缺少充裕資金的房地產(chǎn)業(yè)，所能遵循的只有市場的供需規(guī)則。

盡管房地產(chǎn)行業(yè)依舊將會扮演國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)的角色，但曾經(jīng)單純的以房地產(chǎn)為抓手、為杠桿、為救命稻草的經(jīng)濟增長方式正在也應當成為歷史。

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