標(biāo)桿房企撤離三四線(xiàn)城市 前4月土地流標(biāo)率達(dá)26%

每經(jīng)編輯 陳小雨

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

中原地產(chǎn)的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，全國(guó)40個(gè)城市中的三、四線(xiàn)城市土地成交累計(jì)流標(biāo)率為26%，較去年末大幅上升了10個(gè)百分點(diǎn)。而二線(xiàn)城市的流拍率也增長(zhǎng)了3個(gè)百分點(diǎn)，一線(xiàn)城市則由5%降至3%。

昨日（5月14日），黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“可以明顯感覺(jué)到三、四線(xiàn)城市的地方政府今年以來(lái)在推地策略、方法，以及招商手段方面越來(lái)越多，推地的頻度、密度比去年增長(zhǎng)了近一倍。”

土地流標(biāo)率達(dá)26%

“其實(shí)我們已經(jīng)有一年多不在三線(xiàn)城市投資了。”一家品牌房企的負(fù)責(zé)人在談及撤離三、四線(xiàn)城市時(shí)如是說(shuō)。

對(duì)于此前很多浸淫三、四線(xiàn)城市多年的房企來(lái)說(shuō)，這一市場(chǎng)正在逐漸喪失“造血能力”，相反，并未見(jiàn)低廉的地價(jià)以及毫無(wú)上漲動(dòng)力的房?jī)r(jià)，不斷壓縮了房企的利潤(rùn)空間。“需求和供應(yīng)量極不對(duì)稱(chēng)，特別是一些人口流出型城市，不但沒(méi)有投資需求的支撐，剛需也十分有限。”上述房企人士直言。

中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，十大標(biāo)桿房企在三、四線(xiàn)城市拿地的平均溢價(jià)率為57.18%，遠(yuǎn)超過(guò)了二線(xiàn)城市的溢價(jià)率（15.28%），而在2013年前4月，一線(xiàn)城市十大標(biāo)桿房企拿地的平均溢價(jià)率僅為27.83%，在三、四線(xiàn)城市的溢價(jià)率則為51.43%。

盡管三、四線(xiàn)城市的地價(jià)與一線(xiàn)城市不可相提并論，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出的溢價(jià)率則反映出三、四線(xiàn)城市此前經(jīng)歷的土地瘋狂。“很多三、四線(xiàn)城市的地價(jià)并不理性。”在申威看來(lái)，身處其中的開(kāi)發(fā)商自然也會(huì)算賬，在資金成本變化不大的情況下，三、四線(xiàn)城市的利潤(rùn)空間實(shí)則遠(yuǎn)低于一、二線(xiàn)城市。

三、四線(xiàn)城市土地出讓的降溫，顯然讓地方政府難以淡定。“現(xiàn)在地方政府在推地方面的策略非常多元化，包括推介會(huì)、招商會(huì)以及通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)來(lái)發(fā)布消息，密集的跟開(kāi)發(fā)商主動(dòng)接觸。”申威告訴記者，在一些地方政府的委托下，其公司旗下的土地網(wǎng)也會(huì)組織定向的土地拍賣(mài)，包括線(xiàn)上線(xiàn)下的結(jié)合推介。

政策面或繼續(xù)放寬

即便地方政府加大了推地的力度，但房企拿地的勁頭遠(yuǎn)不如從前。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)銷(xiāo)售20強(qiáng)的標(biāo)桿房企近幾個(gè)月來(lái)拿地?cái)?shù)量逐月遞減，截至5月10日，年內(nèi)拿地額度僅為1318.7億元，而2013年則達(dá)到了5600億元，今年以來(lái)拿地額僅完成23.6%。從月度變化看，4月20大房企僅拿地133億元，而去年同期拿地額則達(dá)到了291億元。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師張大偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“在市場(chǎng)明顯降溫、信貸持續(xù)收緊、觀(guān)望情緒不散之際，房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定、供需相對(duì)平衡的一線(xiàn)城市更受房企青睞。”

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4月，十大標(biāo)桿房企在一線(xiàn)城市拿地宗數(shù)由去年同期的9宗增長(zhǎng)到15宗，一線(xiàn)城市占比由去年同期的14.29%上升至27.27%。此外，十大標(biāo)桿房企在三、四線(xiàn)城市的拿地?cái)?shù)量則有去年同期的31宗回落至今年的20宗，占比由49.21%下降至36.36%。

“房企扎堆一、二線(xiàn)城市，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在醞釀風(fēng)險(xiǎn)。但相比三、四線(xiàn)城市的風(fēng)險(xiǎn)，一、二線(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)要低很多。”在張大偉看來(lái)，預(yù)計(jì)隨著三、四線(xiàn)城市土地市場(chǎng)的降溫，其政策面將繼續(xù)放寬。（本報(bào)記者胡健對(duì)本文也有貢獻(xiàn)）