美房QDII年內(nèi)收益堪比股基冠軍 份額均不足2億

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 李娜 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 李娜 發(fā)自成都

與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資形式形成鮮明對(duì)比的是，國(guó)內(nèi)投資者海外購(gòu)房的需求正在逐漸增長(zhǎng)。

近一年多來，實(shí)體企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)以及個(gè)人都在密集關(guān)注海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近期，一家主投中國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資基金——嘉實(shí)房地產(chǎn)投資有限公司 （以下簡(jiǎn)稱嘉實(shí)房地產(chǎn)）計(jì)劃暫停投資中國(guó)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)投海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

與此同時(shí)，公募陣營(yíng)中，布局海外房地產(chǎn)的QDII基金的收益幾乎全線領(lǐng)漲，年初以來的漲幅多數(shù)已超過10%，組成了第一集團(tuán)。

嘉實(shí)房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向海外地產(chǎn)/

正當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬們還在為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的預(yù)期激辯時(shí)，國(guó)內(nèi)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者正在邁開大步向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)挺進(jìn)。

4月底，高富諾基金的首席執(zhí)行長(zhǎng)雷納透露，嘉實(shí)房地產(chǎn)投資已停止擬推出的規(guī)模5億美元、投資幣種為美元的嘉實(shí)房地產(chǎn)投資中國(guó)綜合回報(bào)基金的募資，嘉實(shí)房地產(chǎn)投資正將中國(guó)資金轉(zhuǎn)為投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

資料顯示，嘉實(shí)房地產(chǎn)投資成立于2012年，由嘉實(shí)基金管理公司聯(lián)手英國(guó)高富諾基金組建，是專注于大中華地區(qū)投資的私募地產(chǎn)基金管理平臺(tái)。嘉實(shí)基金旗下子公司嘉實(shí)財(cái)富，通過“外匯通”業(yè)務(wù)幫助國(guó)內(nèi)投資者在海外實(shí)現(xiàn)直接投資，包括購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)。據(jù)了解，公司已完成幾個(gè)項(xiàng)目，其中包括幫助客戶購(gòu)置倫敦的房產(chǎn)。

此前，有消息稱，中金公司和平安信托等國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)，近期可能已向高端客戶完成募集開始下注美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。平安銀行的私人銀行也在謀劃投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)產(chǎn)品。

仲量聯(lián)行最新研究數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)海外房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)25%，達(dá)到21億美元，交易主要集中于倫敦、悉尼、洛杉磯和芝加哥等大城市。

4只美房QDII今年收益超10%/

值得注意的是，此前出海淘金美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的QDII獲得的回報(bào)，并不遜色于投資A股的基金。

資料顯示，目前QDII中，共有5只基金投資海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，除嘉實(shí)和諾安兩家將投資范圍定義為全球不動(dòng)產(chǎn)外，其余3只均主要投向美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一季報(bào)顯示，除嘉實(shí)全球房地產(chǎn)在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的配置比例較低，僅占65%以外，其余4只都在9成以上。同花順的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年初至5月7日，除國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)基金外，其余4只基金所獲得的收益均超過10%。

鵬華美國(guó)房地產(chǎn)，作為國(guó)內(nèi)最早投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金，今年初至5月7日，凈值漲幅達(dá)到15.12%。去年才成立的廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)QDII，今年初以來，也獲得近15%收益。嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金趁著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，終于在今年一舉實(shí)現(xiàn)扭虧，并小幅盈利。排名暫時(shí)領(lǐng)先的諾安全球不動(dòng)產(chǎn)，今年初以來的收益為15.66%。

相對(duì)于A股市場(chǎng)，受高估值等影響，基金重兵駐守的成長(zhǎng)股大幅度回調(diào)，公募基金收益大幅縮水。截至5月8日，暫時(shí)位列榜首的股基為中郵戰(zhàn)略新興成長(zhǎng)，其年初以來的收益也只有16.98%，興全輕資產(chǎn)的同期收益也回調(diào)至14.24%。

由此來看，布局美國(guó)房地產(chǎn)的QDII基金今年的表現(xiàn)已超越不少A股基金，足以與中郵戰(zhàn)略新興成長(zhǎng)等股基冠軍媲美。

主要投資美國(guó)房地產(chǎn)信托憑證/

據(jù)了解，美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司有房地產(chǎn)信托憑證（REITs），房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司，房地產(chǎn)開發(fā)商幾類，但經(jīng)營(yíng)模式有區(qū)別，因此市場(chǎng)表現(xiàn)各有千秋。REITs的收入來源主要是租金，房地產(chǎn)開發(fā)商則以銷售為主要收入來源，由于銷售收入較租金收入有更大波動(dòng)，因而開發(fā)商股票表現(xiàn)的彈性也就更大。

在上述五只QDII中，除國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金主要投向房地產(chǎn)開發(fā)商外，其余4只主要投資范圍均為REITs。

廣發(fā)美國(guó)房地產(chǎn)基金經(jīng)理邱煒告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“REITs的產(chǎn)品收益主要來自于房?jī)r(jià)上漲和租金收入，收益比較穩(wěn)定。”

“REITs的收益比較穩(wěn)健。只要美國(guó)的房?jī)r(jià)跌幅不大，其風(fēng)險(xiǎn)就主要來自于二級(jí)市場(chǎng)上的交易，比如說流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、投資者避險(xiǎn)情緒、突發(fā)事件等。投資美國(guó)房地產(chǎn)上市公司則需要考慮公司估值、市盈率等多方面因素。”一位研究美國(guó)房地產(chǎn)的基金人士表示。

鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜則向記者表示，“今年以來，美國(guó)REITs表現(xiàn)明顯優(yōu)于主要股指。首先是商業(yè)地產(chǎn)基本面良好。在經(jīng)歷2013年利率大幅跳升后，利率對(duì)REITs的負(fù)面影響有所緩解；今年以來利率環(huán)境相對(duì)溫和，美國(guó)中期國(guó)債收益率有所下降。物業(yè)直接交易活動(dòng)增加，價(jià)格普遍平穩(wěn)上升，也對(duì)REITs的估值水平起到良好支撐。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)回升的背景下，美國(guó)房地產(chǎn)整體供需結(jié)構(gòu)合理，REITs凈收入連續(xù)十一個(gè)季度增速高于歷史平均水平，行業(yè)平均出租率穩(wěn)定在較高水平，租金穩(wěn)步提升，股息也有顯著增長(zhǎng)。”

彭博的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年5月6日，美元計(jì)價(jià)的明晟美國(guó)REITs凈總收益指數(shù)今年以來上漲13.47%，分別超出標(biāo)普500指數(shù)（11.78%） 和 羅 素2000指 數(shù)（17.88%）。從富時(shí)美國(guó)REITs子行業(yè)指數(shù)表現(xiàn)看，公寓板塊今年以來上漲18.39%，醫(yī)療板塊上漲17.61%，自助倉(cāng)儲(chǔ)板塊上漲16.00%，寫字樓板塊上漲14.17%，零售板塊上漲12.64%，工業(yè)板塊上漲9.80%，綜合類板塊上漲9.73%，酒店板塊上漲9.70%，林業(yè)板塊下跌2.09%。

一季度末份額均不到兩億/

談到美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景，上述兩位基金經(jīng)理均表示，2014年美國(guó)REITs平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭仍可延續(xù)。

“受益于美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇仍將持續(xù)，我未來更看好的是寫字樓、購(gòu)物中心以及跟醫(yī)療相關(guān)的REITs投資價(jià)值。”邱煒向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

在裘韜看來，2014年美國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景在一定程度上比前幾年明朗，強(qiáng)周期和晚周期行業(yè)當(dāng)前上漲潛力更大，比如以團(tuán)體業(yè)務(wù)為主的綜合類酒店、一線城市圈內(nèi)的次甲級(jí)寫字樓等；隨著美國(guó)物業(yè)開發(fā)活動(dòng)的回暖，2014年到2015年某些區(qū)域的特定物業(yè)類別供應(yīng)會(huì)顯著增加，因此會(huì)更加偏好投資所處地域土地資源有限、開發(fā)限制較多、建造周期較長(zhǎng)以及融資要求較高的物業(yè)，比如東西海岸旅游城市的頂級(jí)購(gòu)物中心、大型綜合性大學(xué)校園內(nèi)或距離校園半英里以內(nèi)的學(xué)生公寓等。

裘韜還向記者坦言，“如果美聯(lián)儲(chǔ)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁而加息，那么房地產(chǎn)需求必然健康，則REITs出租率、租金自然水漲船高，故營(yíng)收也會(huì)不斷提升。我們分析了歷史多次美聯(lián)儲(chǔ)加息周期和市場(chǎng)利率上升周期后發(fā)現(xiàn)，REITs在升息前期有一定波動(dòng)，但在一個(gè)完整周期中通常表現(xiàn)優(yōu)于其他資產(chǎn)類別，利率影響并非負(fù)面。由于REITs子行業(yè)的經(jīng)濟(jì)敏感度和租約長(zhǎng)短不同，有的子行業(yè)（如醫(yī)療）表現(xiàn)類似債券，對(duì)利率更加敏感，另一些子行業(yè)（如酒店）周期性更強(qiáng)，對(duì)利率不敏感，根據(jù)利率走勢(shì)預(yù)期在行業(yè)間進(jìn)行調(diào)配也能有效規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。”

嘉實(shí)全球房地產(chǎn)的掌門人則表示，預(yù)期未來美國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)有一定程度反彈。美國(guó)10年期國(guó)債收益率將隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)而逐步上行，雖然債券收益率上升對(duì)REITs價(jià)格帶來下壓風(fēng)險(xiǎn)。但REITs在2013年下半年的大幅回調(diào)和2014年一季度的反彈將令其未來的表現(xiàn)更能反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)改善的基本面。

雖然，布局海外房地產(chǎn)的QDII有著較好的表現(xiàn)，而基金發(fā)布的一季報(bào)顯示，上述QDII基金都是名副其實(shí)的 “袖珍基金”，份額均不足2億份。

數(shù)據(jù)顯示，目前份額最高的為嘉實(shí)全球房地產(chǎn)。今年一季度，其遭遇凈贖回，份額縮水近4000萬份，截至一季度末份額只有1.8368億份，而在去年年底仍有2.23億份。諾安全球收益不動(dòng)產(chǎn)的份額也在一季度縮水了2400萬份，份額在3月底降至1.05億份附近。一季度末，廣發(fā)房地產(chǎn)指數(shù)基金、鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金的份額均不到2億份。

“投資者申購(gòu)的量不大，積極性也不高。最主要還是受當(dāng)年首批QDII出海基金至今仍未挽回虧損帶來的負(fù)面影響。”一位基金公司的渠道人士如此告訴記者。

趙磊則告訴記者：“回顧歷史，REITs的長(zhǎng)期回報(bào)率能達(dá)到年化10%以上，普通投資者可以將REITs看做一種能持續(xù)分紅的股票。同時(shí)，未來隨著QE的逐步退出，美元升值勢(shì)在必行，帶動(dòng)美元資產(chǎn)升值。基金短期內(nèi)并未做人民幣的匯率對(duì)沖，主要是為了享受美元升值、人民幣貶值帶來的超額收益。”