姚軒杰：房企應(yīng)加速跑量

近期，銅陵、南寧、天津?yàn)I海新區(qū)、杭州蕭山區(qū)、無錫等地陸續(xù)給樓市“松綁”。專家表示，未來更多二三四線城市有可能跟進(jìn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，從政策環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)情況分析，部分城市放松政策，或者說適度“救市”被默許。今年政府工作報(bào)告中提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”，也即所謂的“分類調(diào)控”、“雙向調(diào)控”：樓市熱的城市，實(shí)行緊縮式調(diào)控。而上述“松綁”的城市都屬于樓市冷的城市。

這些地方政府出臺(tái)的相關(guān)政策會(huì)在一定程度上促進(jìn)樓市成交量的回升。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度來看，相關(guān)地區(qū)房企將抓住機(jī)會(huì)加速跑量，降低庫存風(fēng)險(xiǎn)。

部分二三四線城市供應(yīng)量大、庫存高企是不爭的事實(shí)，在經(jīng)歷了2013年快速增長的市場環(huán)境后，市場調(diào)整必定會(huì)到來。此前2005年、2008年、2011年的調(diào)整都有導(dǎo)火索。2005年是中央政府首次對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，2008年是國際金融危機(jī)，2011年是限購政策全面施行。過往的市場周期走勢表明，2014年也是樓市調(diào)整年。自年初以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人住房按揭貸款都全面收緊，導(dǎo)致不少房企資金鏈偏緊，個(gè)人購房需求受抑制，這是引發(fā)今年樓市調(diào)整的重要原因。

從以往經(jīng)驗(yàn)看，每次樓市調(diào)整期基本在9-12個(gè)月左右，今年的調(diào)整從春節(jié)過后的2月開始起算已歷時(shí)3個(gè)月，才剛剛進(jìn)入調(diào)整發(fā)展期，還未到最艱難的時(shí)刻。

易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，今年的調(diào)整預(yù)計(jì)最長不超過1年，力度上也不會(huì)特別大，企業(yè)大可不必特別悲觀。但考慮到整體住宅市場容量基本到頂，不要寄希望于經(jīng)歷此番調(diào)整之后，再像從前數(shù)次一樣，引來量價(jià)齊升的紅火光景。

這意味著房企必須“謹(jǐn)慎樂觀、積極應(yīng)對(duì)”。從推貨方面來說，在已出臺(tái)“救市”的城市或區(qū)域，必須加快周轉(zhuǎn)、加速跑量、減少庫存，一些尾盤項(xiàng)目甚至可低價(jià)促銷；而沒有出臺(tái)政策的城市，若庫存量大、市場觀望情緒不減，房企更應(yīng)該密切關(guān)注市場走勢和政策變動(dòng)，做好銷售策略調(diào)整的準(zhǔn)備。

在開工量和工程進(jìn)度方面，房企應(yīng)該減少開工量，延緩部分工程進(jìn)度。項(xiàng)目一旦開工就沒有回頭路。在市場情況沒有好轉(zhuǎn)的時(shí)候，沒有開工的項(xiàng)目盡量不要盲目開工，審慎研判后續(xù)走勢。而已開工的項(xiàng)目，若現(xiàn)金流比較充裕的話，可以適當(dāng)延緩工程進(jìn)度，減少存貨積壓。

在拿地方面，房企更要頭腦清醒，有必要調(diào)低年度購地計(jì)劃。目前，需求端已出現(xiàn)明顯降溫，這會(huì)逐步傳導(dǎo)到供給端——土地市場。盡管一線城市和部分二線城市土地成交金額仍在增長，但土地市場已經(jīng)在逐步降溫。因此，房企在市場調(diào)整期的應(yīng)對(duì)方法之一就是避免高價(jià)拿地、減少購地成本。

客觀來講，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了“輕輕松松誰都能賺錢”的時(shí)代，但行業(yè)發(fā)展的空間仍然很大。中國的城市化還遠(yuǎn)未結(jié)束，2013年中國城市化率為53.7%，到2020年將達(dá)到60%，城市人口還將繼續(xù)增加。此外，中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、不動(dòng)產(chǎn)精細(xì)化才剛剛開始。這些都是房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件。

未來，房企需要告別粗放式發(fā)展，改變房價(jià)單邊上漲的慣性思維，關(guān)注市場風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)變化，提供高品質(zhì)的產(chǎn)品和專業(yè)化的服務(wù)，這才能不被市場淘汰。