上海大寧“地王”101億土地款受關注 或部分境外融資

每經記者盧曦楊羚強發(fā)自上海 今年1月28日，方興地產以101億元的總價拿下上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊。很多人不敢相信，這個賬面資金只有140多億元現(xiàn)金，且有大量短期債務需要償還的公司，有能力拍下總價如此昂貴的地塊。 4月24日，網易地產一篇關于大寧土地支付逾時的報道，令方興地產揭開了上述土地資金的來源。 昨日（4月28日），方興地產上海公司相關人士就上述消息向《每日經濟新聞》記者澄清，上述土地的實際付款截止日至少要等到今年6月。同時，該人士不經意地透露，公司用于這一“地王”的土地出讓金，需要通過商務部備案審批才能最終付款。 業(yè)內人士介紹，只有來自海外的買地資金，才需要在商務部備案，從方興地產的案例可以看出，房企擁有海外融資渠道的重要性。中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，未來類似大寧路325街坊地塊的高總價“地王”，或也屬于那些擁有海外融資渠道的大型房企。 資金須通過商務部審批 今年1月28日，方興地產以101億元的總價奪下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價率高達111.59%，折合樓板價4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價紀錄。 該地塊的性質是普通商品住房，競拍場面空前。共計144家房企領取了競買申請書，其中15家房企參加了現(xiàn)場競買，不乏龍頭企業(yè)，如萬科-寶礦聯(lián)合體，遠洋地產、融創(chuàng)綠城、九龍倉等。在154輪競價后，方興地產最終以高價勝出。 當時，曾有業(yè)內人士質疑方興地產購買上述地塊的資金來源。時隔3個月后，4月27日，方興地產方面向《每日經濟新聞》記者透露了高價拿地背后的“財技”。 按照規(guī)定，方興地產須在與國土局簽訂正式合同90個工作日內結清土地款。實際上，如果算上法定假日，土地結款完結時間在6月中旬。方興地產作為香港上市公司，按照流程，在境內投資將通過商務部備案，流程時間約為3個月。 中國指數研究院上海研究總監(jiān)陳延斌告訴記者，如果公司的資金需要商務部審批，說明開發(fā)項目將用到境外資金，因為公司在內地調用資金并不需要經過審批這一流程。就目前的情況看，方興地產至少已繳清了20%的保證金，目前正在審批的資金是用于余下部分。 薛建雄表示，方興地產從海外籌措資金支付大寧地塊出讓金，也可以看出其能夠以百億總價擊敗諸多競爭對手的原因，那就是較競爭對手更低的融資成本。 此前，有好事者曾比較過在香港上市的內地央企地產商的平均融資成本和萬科等在內地上市公司的平均融資成本，得出結論是上述香港上市的央企地產商融資成本往往只有萬科等房企的一半左右，這使得央企地產商在開發(fā)周期、經營成本上擁有更多的優(yōu)勢，可以承受更高的地價。 地塊被收回可能性不大 事實上，盡管從去年以來在香港上市的地產股絕大部分需要較凈資產大幅折讓才能上市，但仍有大量內房企業(yè)排隊在香港上市。綠地、萬達、金地、萬科等龍頭地產公司也紛紛在香港借殼上市，背后的目的正是為了打通公司在海外募資的渠道。 旭輝董事長林中曾告訴《每日經濟新聞》記者，旭輝在香港獲得的銀行貸款利率只有4%左右，比內地的融資成本便宜得多。 除了銀行貸款，房企還可以在香港通過優(yōu)先票據、配股、永續(xù)債、與海外私募基金合作的方式融資。 一家近期為無錫項目引入了海外基金合作方的香港房地產上市公司品牌經理告訴《每日經濟新聞》記者，在香港尋找投資方向的境外私募基金很多，對他們來說內地的房地產項目回報率遠遠高于他們的心理預期，因此房企在香港找資金其實很容易。 億翰智庫上市房地產研究中心副主任張化東告訴記者，通過海外募資的不利因素在于，在香港融得資金要用到內地市場，需要一定的手續(xù)費用。此外，資金的審批管理較嚴，流程比較漫長，如果資金量很大，審批時間可能達到半年。 再回到大寧“地王”地塊，審批需要時間，但方興地產土地款結清時間臨近，張化東認為，考慮到這一地塊的實際情況，結清土地款的時間可能會被放寬，“地王”被收回的可能性不大。 張化東表示，考慮到方興地產去年的業(yè)績和資金情況，付清“地王”土地款，維持公司運營完全沒有問題。另一方面，觀察今年土地市場行情變化，土地出讓溢價率開始下滑，以往一線、二線城市高達50%的溢價率今年不再多見，一些地方土地出讓溢價率僅10%左右，在這樣的行情下，包括方興地產在內的房地產企業(yè)拿地可能會偏謹慎。