一線城市“房冷地熱”背后:開發(fā)商堅持 “返鄉(xiāng)進城”

每經記者  王杰  發(fā)自北京 

一線城市的“房市”和“地市”正在經歷“冰火兩重天”。

在經歷去年樓市量價齊升的火爆行情之后，今年樓市開局至今，就一直趨冷。供應放量的同時，供需博弈開始加劇。此前，民營經濟發(fā)達的長三角區(qū)域，反倒成了全國降價的“排頭兵”。高負債的模式，顯然受到了一定的質疑。在融資難度加大的背景下，“高周轉”成房企主流運作模式。

與此形成鮮明對比的是，一線城市地價仍居高不下，土地市場依舊火熱。如4月份上海土地市場就活躍了一批中小房企，說明市場依然看漲。

中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》采訪時表示，房企對北京等一線城市土地依然渴求。“相比較三四線城市看得見的風險，北京等一線城市，目前需求總量依然巨大，即使調整，調整的幅度和時間也不會過大。”

“房冷”在蔓延

去年全國樓市普漲的態(tài)勢，在今年迎來了逆轉。

其中，最為明顯的是長三角地區(qū)。2014年一季度，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，杭州、常州、無錫、溫州等長三角區(qū)域城市個別樓盤大幅降價之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產的現(xiàn)象。進入二季度，長三角區(qū)域樓市并沒有明顯好轉，杭州等地出現(xiàn)第二波降價現(xiàn)象，上海浦東一高端樓盤也加入到降價的陣營。

據(jù)中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的2014年一季度報告顯示，2014年一季度百城均價同比、環(huán)比漲幅均持續(xù)收窄，3月環(huán)比漲幅僅為0.38%。與此同時，在成交量上，市場觀望情緒高漲，一線城市月均成交量為52萬平方米，明顯低于前四年62萬平方米的平均水平。

而上海易居房地產研究院提供的房價指數(shù)標高顯示，3月份，一二三線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別為0.38%、0.27%、0.17%。很顯然，一線城市仍然漲幅領先。

房企對銷售業(yè)績的需要可能導致一二線市場跑量更重要。中原地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：已經公布1季度預告的房企合計50家，整體情況非常不樂觀，50家企業(yè)中，預告為預增的企業(yè)僅有13家，其他有6家企業(yè)發(fā)布了增虧預告，預減的企業(yè)也達到了12家。6家企業(yè)發(fā)布了首虧預告.

張大偉認為，相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企，對業(yè)績的要求更高，一旦沒有銷售量，股價就可能會出現(xiàn)暴跌。這些因素的存在導致了一二線城市的變化可能會出乎市場的預料。

上海易居研究院研究員嚴躍進表示，整個樓市基本面并沒有惡化，政策打壓跡象也在減弱，但市場預期卻發(fā)生了變化。最大的原因是2013年積累起來的高房價已經讓市場主體擔憂：是否出現(xiàn)了市場拐點？

一線城市“地熱”不減

樓市不振，仍租擋不住開發(fā)商拿地的熱情。

中原地產市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份，十家標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元，為近19個月新低。

但是分城市來看，今年前3月，10家標桿房企在一線、二線、三四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%。與去年下半年的占比相比較，一線城市購地金額的占比增加了24個百分點，二線城市占比下滑了28個百分點，三四線城市占比微增4個百分點。

張大偉分析，標桿房企對一線城市的后市仍持續(xù)看好，而近期諸如杭州常州成都等城市降價風潮的出現(xiàn)，致使開發(fā)商在二線城市購地更為謹慎。

在泰禾集團品牌總監(jiān)沈力男看來，開發(fā)商們都堅決看好一線城市的原因，是因為一線城市人口基數(shù)大，并且新增人口多，一線城市是有充分的需求。

他說，目前的開發(fā)商“返鄉(xiāng)進城”是主流，過去俗稱“一線城市做品牌、二線城市做利潤、三線城市做規(guī)模”，但是目前而言，只有扎根一線，才有可能“利潤、品牌、規(guī)模”三者有效統(tǒng)一。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也持類似觀點。郭毅認為，北京的購房需求依然旺盛，相比全國其他二三線城市出現(xiàn)的供大于求，北京房地產市場依然是供不應求，因此房企也依然看好北京，加大在北京的投資。

嚴躍進表示，房企在市場降溫下積極拿地，其實也是有一定的邏輯。未來一線城市的土地價格依然上漲，尤其是增量用地的出讓規(guī)?？赡苁艿焦苤?。從這個角度看，積極拿地是鎖定土地成本的首要手段。從這個角度看，房企顯然會忽略“房冷”，而加入積極拿地的大軍中。