工業(yè)用地怪象：緊缺與閑置并存

新華網(wǎng)上海4月24日電(記者葉鋒)在住宅地產(chǎn)持續(xù)受到調(diào)控的同時，“工業(yè)地產(chǎn)”成為資本投機炒作的又一領(lǐng)域，對土地市場和實體經(jīng)濟帶來負面影響。上海近期出臺土地新政策，實施工業(yè)用地彈性年期出讓制。北京、深圳、湖南等地也已探索類似做法。業(yè)內(nèi)人士認為，彈性出讓有助于降低工業(yè)用地價格非理性上漲預(yù)期；同時，應(yīng)建立完善對工業(yè)用地出讓后利用狀況的全程監(jiān)管，以遏制企業(yè)囤地圈地，促進土地節(jié)約集約利用和實體經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。

工業(yè)用地怪象：緊缺與閑置并存

一邊是土地指標緊缺、優(yōu)質(zhì)項目無地可用；一邊則是大量土地閑置或低效利用，企業(yè)“押寶”土地升值，更無心轉(zhuǎn)型升級。工業(yè)用地領(lǐng)域這種怪象，在一些城市并不少見。

記者日前在東部一些地區(qū)采訪發(fā)現(xiàn)，由于市場形勢變化和經(jīng)營成本提高，一些傳統(tǒng)加工制造業(yè)被迫“騰籠”，廠房、倉儲處于閑置或半使用狀態(tài)。不過，許多企業(yè)并不急于“換鳥”，一來產(chǎn)業(yè)升級確實不易，二來企業(yè)當年拿地價格相對低廉，目前企業(yè)僅依靠出租廠房就可獲利不菲，而土地升值帶來的遠期收益更可能遠超看得見的實體經(jīng)營利潤。

戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年以來，熱點城市工業(yè)用地價格快速上漲，一些一線城市工業(yè)用地價格年均漲幅超過20%。專家分析認為，這主要是土地閘門收緊、工業(yè)用地土地指標緊張等因素所致，也與“工業(yè)地產(chǎn)”快速興起、投機資本大量涌入有關(guān)。

不過，相比于住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地的價格仍相對較低。在樓市調(diào)控的重拳下，越來越多開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向于此。近一兩年來，富力、萬通、招商、五礦等知名房企紛紛進軍工業(yè)地產(chǎn)，并向二、三線城市布局。

彈性年期出讓影響幾何？

日前上海市發(fā)文明確，將在全市實施工業(yè)用地彈性年期出讓制，原則上新增工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類出讓年限不超過20年，出讓價格按照基準地價對應(yīng)的最高年限進行年期修正。對于國家和全市重大產(chǎn)業(yè)項目，經(jīng)認定后最高年限可放寬至50年。此前，上海已在浦東臨港地區(qū)先行探索類似做法。

“實行工業(yè)用地彈性年期出讓，更貼近工業(yè)項目實際存續(xù)周期，也有利于規(guī)范引導(dǎo)形成土地節(jié)約集約利用的制度環(huán)境，防止土地低效使用乃至閑置。”上海市規(guī)劃國土資源局相關(guān)負責人表示。

彈性年期出讓已成為國內(nèi)不少地區(qū)工業(yè)用地新政策的重要內(nèi)容。深圳前海、北京市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、湖南省等都提出實施工業(yè)用地彈性年期出讓，打破單一的50年制，而將新年限原則確定為20年，或10－50年不等。

上海市土地學(xué)會副會長袁華寶說，彈性年期出讓在降低企業(yè)土地成本的同時，將促使企業(yè)更多把發(fā)展目標和工作重心放在生產(chǎn)經(jīng)營上，還將對工業(yè)用地市場價格產(chǎn)生明顯影響，也會改變部分投資者試圖通過囤地、圈地牟利的預(yù)期。

戴德梁行中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵認為，20年或30年期工業(yè)用地的出讓價格明顯低于50年，新興企業(yè)進入門檻明顯降低；同時，一些企業(yè)如果無法實現(xiàn)合同約定的稅收或產(chǎn)出承諾，一個較短的年限也利于政府在法理上較快收回土地，對于提高土地利用效率有幫助。

從源頭防范囤地圈地須打組合拳

專家認為，與開發(fā)商對住宅用地一次性開發(fā)、銷售不同，工業(yè)用地的使用將覆蓋的產(chǎn)業(yè)項目周期更長，對其利用情況的監(jiān)管也需更加細化、更需打組合拳。

據(jù)了解，在新一輪土地管理中，為推進工業(yè)用地“得其所用”、防止其被變相炒作，不少地方均提出多條“硬約束”。

自今年2月下旬以來，上海已連發(fā)三文，對全市土地及工業(yè)用地利用出臺新舉措，除彈性年期出讓外，還提出對地塊進行全生命周期管理——將項目建設(shè)投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、就業(yè)等經(jīng)濟、社會、環(huán)境等各要素納入合同管理。

記者在新版上海工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類使用權(quán)出讓合同中看到，合同要求土地受讓人按開工、竣工、投產(chǎn)等時間決定繳納履約保證金，明確固定資產(chǎn)投資、投資強度、稅收強度等須不低于約定標準等。

據(jù)了解，無錫、寧波等地也實行了工業(yè)用地時間履約保證金制度；寧波規(guī)定以項目為單位整體報批開發(fā)的工業(yè)項目，其項目用地、地上建筑物不得分割轉(zhuǎn)讓；北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)則明確，園區(qū)內(nèi)工業(yè)用地無法達到約定使用條件的，采取收儲或經(jīng)批準限制轉(zhuǎn)讓。

業(yè)內(nèi)人士指出，應(yīng)進一步研究以市場化手段推進工業(yè)用地節(jié)約集約利用，促進工業(yè)用地市場健康、理性運行；同時，對已經(jīng)出臺的土地新政策，應(yīng)加強落實和監(jiān)管，嚴格打擊非法圈地囤地、粗放使用土地等現(xiàn)象。

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