“滬港通”的“副產(chǎn)品”：上海寫字樓需求上升

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在證監(jiān)會(huì)公布開展滬港股票市場(chǎng)互聯(lián)互動(dòng)機(jī)制試點(diǎn)后，仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部高級(jí)經(jīng)理姚耀先生認(rèn)為，滬港通政策將中長期推動(dòng)上海的辦公樓需求，尤其是來自金融行業(yè)的需求。仲量聯(lián)行報(bào)告認(rèn)為，“在浦東中央商務(wù)區(qū)，來自內(nèi)資企業(yè)的強(qiáng)勁需求持續(xù)吸納可租賃面積，致使空置率降至3.5%，達(dá)到自2007年四季度以來的最低點(diǎn)，并推升了浦東中央商務(wù)區(qū)業(yè)主的議價(jià)能力?！?/p>

根據(jù)仲量聯(lián)行此前的介紹，在浦東陸家嘴，部分最新成交的寫字樓租賃價(jià)格已經(jīng)達(dá)到20元/平方米/天左右，卻仍然一房難求。其中一個(gè)重要原因，就是因?yàn)橛写罅康慕鹑?、礦產(chǎn)等行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入該地區(qū)。在這樣的背景下，滬港通帶來的政策性利好，無疑會(huì)讓上海的寫字樓市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。

租賃價(jià)格上行遇阻

事實(shí)上，在今年一季度，上海的寫字樓供應(yīng)曾面臨很大的去化壓力。高緯環(huán)球商業(yè)部上海負(fù)責(zé)人司徒泰山指出，該季度中央商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓的租金下降了2%~3%，報(bào)價(jià)范圍在10~12元/平方米/天。實(shí)際上經(jīng)過協(xié)商，業(yè)主一般都會(huì)提供二至四個(gè)月的免租期，因此基于建筑面積的成交價(jià)大致在9元/平方米/天。而浦西的寫字樓空置率達(dá)到10%以上。

來自戴德梁行的數(shù)據(jù)則顯示，2014年剩余三個(gè)季度全市預(yù)計(jì)有超過100萬平方米的甲級(jí)寫字樓入市，其中超過75%的供應(yīng)位于非核心商務(wù)區(qū)。

由于供應(yīng)量放大，浦西地區(qū)目前的寫字樓空置率已經(jīng)超過了10%，而去年底只有1%~2%。

虹橋商務(wù)區(qū)成為寫字樓的主要供應(yīng)來源。戴德梁行預(yù)計(jì)，當(dāng)?shù)厮芄?yīng)給寫字樓市場(chǎng)的面積，相當(dāng)于過去十多年浦西寫字樓的全部供應(yīng)量。受虹橋地區(qū)巨大供應(yīng)量的沖擊，上海核心商務(wù)區(qū)寫字樓的出租普遍遇到壓力。

戴德梁行華東區(qū)寫字樓部董事沈潔說，即使像南京西路、淮海中路的一些寫字樓業(yè)主也開始擔(dān)心，租期到期的租戶會(huì)流向虹橋商務(wù)區(qū)。來自高瑋環(huán)球的數(shù)據(jù)顯示，甚至核心區(qū)域部分甲級(jí)寫字樓的空置率也上升到了10%以上。

不僅是租賃市場(chǎng)，寫字樓的銷售市場(chǎng)也因?yàn)辇嫶蟮墓?yīng)放慢了上漲的節(jié)奏。中房信的數(shù)據(jù)顯示，上海過去一年的寫字樓供應(yīng)達(dá)到333多萬平方米，但銷售只有244萬平方米。截至目前，上海寫字樓的存量已經(jīng)達(dá)到350萬平方米，超過了過去一年的銷售量，而去年是上海銷售型寫字樓賣得最多的一年。

受龐大供應(yīng)量的影響，上海寫字樓在過去幾年中平均價(jià)格一直比較低，去年的平均成交價(jià)只有22528元/平方米，截至目前，上海寫字樓的成交均價(jià)約20957元/平方米。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄說，上海銷售型寫字樓嚴(yán)重供應(yīng)過求，如果不是因?yàn)樵趯懽謽堑墓?yīng)中，有一部分LOFT商住兩用物業(yè)，寫字樓的滯銷現(xiàn)象將更為嚴(yán)重。

金融機(jī)構(gòu)搶灘上海

然而，“滬港通”進(jìn)行試點(diǎn)，帶來了一系列利好政策，正在吸引金融機(jī)構(gòu)搶灘上海，并使寫字樓市場(chǎng)的需求量得以釋放。

仲量聯(lián)行人士表示，“滬港通”是中國推進(jìn)金融改革的又一個(gè)信號(hào)，在上海打造全球金融中心的過程中，類似于“滬港通”的新政策將是可期的。同時(shí)，這些利好政策將有助于推動(dòng)中長期上海的辦公樓需求，尤其是來自于金融行業(yè)的需求。

來自第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行等機(jī)構(gòu)的信息顯示，上海寫字樓最主要的租賃需求，正是來自于金融行業(yè)。

在“滬港通”的推動(dòng)下，上海寫字樓租賃市場(chǎng)的需求有望進(jìn)一步得到提升。第一太平戴維斯中國區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人簡·可說，盡管“滬港通”短期影響有限，但一系列的政策利好，有望令金融機(jī)構(gòu)從戰(zhàn)略層面考慮提前布局上海。

仲量聯(lián)行的信息顯示，金融、能源等部門正是推動(dòng)陸家嘴地區(qū)寫字樓需求的主要力量，陸家嘴地區(qū)部分寫字樓最新成交價(jià)格已經(jīng)達(dá)到20元/平方米/天，金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)大的租金承受能力可見一斑。

事實(shí)上，除了金融機(jī)構(gòu)以外，受上海金融市場(chǎng)吸引，大批來自長三角的企業(yè)也在搶奪上海的寫字樓資源。龍湖地產(chǎn)市場(chǎng)部的意向客戶調(diào)研信息顯示，業(yè)務(wù)范圍面向長三角乃至全國的上海高端服務(wù)類企業(yè)、生產(chǎn)基地在長三角，已進(jìn)入上海或想要進(jìn)入上海的高端制造業(yè)，正在成為上海寫字樓租賃和購買的主力。富力地產(chǎn)就在近期以22.24億元總價(jià),收購虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期08號(hào)地塊的子項(xiàng)目D13，成為當(dāng)?shù)刈畲蟮摹暗刂鳌薄?/p>