房地產(chǎn)政策不應(yīng)著眼于短期刺激

本報(bào)記者張朝暉

近期一些地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁傳聞引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行深層次改革無(wú)法避免，但政策絕不應(yīng)著眼于短期刺激，而應(yīng)減少直接行政干預(yù)，通過(guò)建立符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的長(zhǎng)效機(jī)制，遏制需求和價(jià)格的上漲動(dòng)力，采取措施加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。

首先，應(yīng)明確樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)為市場(chǎng)化導(dǎo)向，不再實(shí)施限購(gòu)令、限貸令、房貸首付比例調(diào)整等非市場(chǎng)化手段。

在過(guò)去10年中，房貸首付比例、土地出讓金首次繳納比例、住房營(yíng)業(yè)稅免征期限、住房貸款利率等隨住房?jī)r(jià)格漲跌而不斷變化，有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的有形之手，助長(zhǎng)我國(guó)樓市只漲不跌的單邊預(yù)期。

未來(lái)有關(guān)部門應(yīng)明確土地政策、房貸政策、房地產(chǎn)稅收政策等不會(huì)隨房?jī)r(jià)漲跌而調(diào)整，讓市場(chǎng)形成有關(guān)部門不會(huì)因房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整而再次采取行政性手段救市、托市的政策預(yù)期，要果斷放開住房貸款利率管制，以及保持保障性住房開發(fā)力度。

其次，應(yīng)進(jìn)一步鼓勵(lì)自住型住房消費(fèi)，遏制投資投機(jī)性購(gòu)房。一方面，繼續(xù)對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房實(shí)行差別化信貸政策，加大對(duì)符合貸款條件的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房建設(shè)信貸支持，從嚴(yán)控制高檔商品房、豪華別墅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房信貸投放。

另一方面，有關(guān)部門應(yīng)繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)。去年底召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。共有產(chǎn)權(quán)住房既有助于降低中低收入者購(gòu)房成本，也有助于遏制投機(jī)購(gòu)房套利行為。探索共有產(chǎn)權(quán)住房模式，將根據(jù)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及個(gè)人出資數(shù)額，確定個(gè)人和政府持有住房產(chǎn)權(quán)的相應(yīng)比例。

第三，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，房地產(chǎn)稅與取消限購(gòu)令同步推進(jìn)。住房限購(gòu)令與放松管制取向的改革是背道而馳的，推出伊始就被投資者預(yù)期為短期政策。從目前實(shí)踐觀察，限購(gòu)令效果不盡如人意。

征收房地產(chǎn)稅，可有效化解在土地財(cái)政體制下地方政府試圖通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。在拓展地方政府稅收來(lái)源同時(shí)，可將資金投入到與公眾密切相關(guān)的民生領(lǐng)域中來(lái)。

再次，盡快在全國(guó)范圍內(nèi)推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，根據(jù)住房需求情況而不是土地價(jià)格情況分批次集中土地，打破土地市場(chǎng)上的地方政府壟斷。在土地財(cái)政體制下，地方政府有很強(qiáng)的意愿推高土地價(jià)格。因此，應(yīng)盡快推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，擴(kuò)大土地供應(yīng)量，建立土地二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)制度，打破土地市場(chǎng)上地方政府壟斷土地供應(yīng)的格局，讓市場(chǎng)力量在土地市場(chǎng)上發(fā)揮主導(dǎo)作用。

最后，中央政府應(yīng)制定并適時(shí)出臺(tái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，但必須明確，房地產(chǎn)市場(chǎng)化調(diào)控應(yīng)是循序漸進(jìn)的過(guò)程。從短期看，針對(duì)不同地區(qū)的市場(chǎng)現(xiàn)狀，需采取差別化思路，一線城市限購(gòu)仍需堅(jiān)持。

從目前傳出的一些地方的政策措施看，大幅放松限購(gòu)、限貸，引導(dǎo)投資需求轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，此次政策調(diào)控力度之大遠(yuǎn)超預(yù)期。如對(duì)其他地區(qū)形成示范效應(yīng)，將進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成新一輪政策刺激。所以，中央政府應(yīng)防止地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量縮價(jià)滯情況下，將落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)化機(jī)制變?yōu)榈胤桨娲碳鞘械亩唐诠ぞ摺?/p>