葉檀：取消限購(gòu)必須有前提

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

4月2日，房地產(chǎn)股突然大漲，投資者信心滿滿地推測(cè)，低迷的宏觀經(jīng)濟(jì)，使政府不得不為城市房地產(chǎn)限購(gòu)政策松綁。

這顯示了地方經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)刻骨銘心的關(guān)系。

據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，繼溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，杭州、長(zhǎng)沙等多個(gè)城市也開始醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性，大約一周前，長(zhǎng)沙、杭州等地相繼召開房企溝通會(huì)。由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門組織，地方實(shí)力房企參加。2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》，如今已過4年，限購(gòu)令在壓力下松動(dòng)。

二、三線城市地方政府此前也有松動(dòng)之舉，被毫不猶豫地打壓下去，但這一波松動(dòng)與以往不同，伴隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的陣痛，制造業(yè)數(shù)據(jù)的下滑，以及穩(wěn)健的貨幣政策，此輪松動(dòng)可謂救命的松動(dòng)，地方政府不會(huì)輕易退卻，除非中央政府允許經(jīng)濟(jì)失速下滑。

行政性限購(gòu)非市場(chǎng)調(diào)節(jié)舉措，是非常時(shí)期的非常之舉，不可能行之于長(zhǎng)久。但取消限購(gòu)必須有前提，承諾不再用行政手段作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，而代之以貨幣政策與稅費(fèi)改革。

希望以城鎮(zhèn)化增加新的住房需求，是不現(xiàn)實(shí)的。目前各地人群分化非常嚴(yán)重，不同收入的人群在不同的城市甚至在海外均已購(gòu)房，目前還在農(nóng)村的居民，大多依靠外出打工與農(nóng)活謀生，不可能成為城市房產(chǎn)的有效消費(fèi)群體。這些農(nóng)民朋友進(jìn)入城市，需要保障房供應(yīng)，或者在征地后政府給予恰當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。在城鎮(zhèn)化過程中重新上演東部沿海地區(qū)多數(shù)人富裕的幸福篇章，時(shí)間久遠(yuǎn)，而庫(kù)存房地產(chǎn)卻無法等待長(zhǎng)達(dá)五年以上的漫長(zhǎng)時(shí)間，我國(guó)城鎮(zhèn)化過程中的基礎(chǔ)建設(shè)也不能承受房地產(chǎn)下跌之痛。

3月27日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在2013年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示，目前全國(guó)大概有5億多平方米（商品房）庫(kù)存，這個(gè)數(shù)量和當(dāng)年12億平方米的銷售量相比已經(jīng)差距很大，這是一個(gè)很危險(xiǎn)的信號(hào)。2013年全國(guó)房地產(chǎn)商品房銷售額8.14萬億元，增長(zhǎng)26.3%；商品房銷售面積13.06億平方米，增長(zhǎng)17.3%。房?jī)r(jià)增速快于去庫(kù)存速度，說明市場(chǎng)靠信心支撐，一旦信心喪失，去掉房地產(chǎn)的投資屬性，就會(huì)淪為庫(kù)存無法出清的消費(fèi)品。

僵持還在繼續(xù)，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，目前全國(guó)多個(gè)地方樓市已進(jìn)入調(diào)整階段。今年3月，全國(guó)百城住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.38%，自2012年6月以來連續(xù)第22個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅較上月縮小0.16個(gè)百分點(diǎn)，漲幅收窄。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌。投資市場(chǎng)久盤必跌，維持信心至關(guān)重要。

投資品市場(chǎng)追漲殺跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是如此，沒有人會(huì)到鄂爾多斯去買廉價(jià)的房子，富人只會(huì)到悉尼買別墅看落日，推高加州與澳洲的房?jī)r(jià)。中國(guó)資金為美國(guó)的房產(chǎn)稅作貢獻(xiàn)，不能不說是個(gè)諷刺。

房地產(chǎn)是中國(guó)的金融潤(rùn)滑劑，中國(guó)之所以有如此快速的基建速度，財(cái)政還能支撐，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)起碼占半壁江山。資金鏈條如下：地方政府征地，補(bǔ)償農(nóng)民，把土地出讓金投入進(jìn)行基建，建成公路、軌交、醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施，城市范圍因此擴(kuò)大。土地城市化必然快于人口城市化，對(duì)當(dāng)?shù)卣?，前者是收入，后者是成本?/p>

換種思維，讓富裕人群為中國(guó)經(jīng)濟(jì)、為低收入人群作貢獻(xiàn)，如美國(guó)一樣收取房產(chǎn)稅補(bǔ)貼公立醫(yī)院和學(xué)校，為什么要禁止富裕人群投資最重要的標(biāo)的？

就因?yàn)闆]有房產(chǎn)稅，就因?yàn)楣藏?cái)政不透明，就因?yàn)橥顿Y收益過高，就要限購(gòu)？但限購(gòu)根本沒有辦法解決上述種種難題，反而會(huì)讓問題更加復(fù)雜難解。房產(chǎn)稅費(fèi)的調(diào)整總要面對(duì)，拿出決心取消限購(gòu)，以行之有效的長(zhǎng)期稅收與貨幣政策影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓所有人都在明確的政策預(yù)期中投資，才是上策。

目前稅收尚未改革，二、三線城市有必要將稅改承諾與取消限購(gòu)?fù)酵瞥?，以免取消限?gòu)成為又一個(gè)單純的刺激房?jī)r(jià)的行政手段。