郭耀名的地產(chǎn)邏輯：打別人做不到的市場(chǎng)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

與大多數(shù)成功的潮汕老板類(lèi)似，郭耀名的血液里流淌著不服輸?shù)膶?shí)干勁兒、先人一步的獨(dú)到洞察力以及敢于鋪大攤子的冒險(xiǎn)因子，他培育下的光耀地產(chǎn)憑借荷蘭水鄉(xiāng)、光耀城等項(xiàng)目不僅揚(yáng)名廣東惠州，更嘗試以“全球候鳥(niǎo)度假地”為特色的養(yǎng)老旅游地產(chǎn)模式，布局全國(guó)以及馬來(lái)西亞、韓國(guó)等海外市場(chǎng)。

3月22日，光耀地產(chǎn)董事長(zhǎng)郭耀名在惠東·全球候鳥(niǎo)度假地和我們一同分享了光耀地產(chǎn)在惠州的崛起之路以及在全國(guó)擴(kuò)張的創(chuàng)新之道。

教育大盤(pán)發(fā)跡：“引入北師大是荷蘭水鄉(xiāng)做得最對(duì)的一件事”/

上世紀(jì)90年代，郭耀名踏入惠州房地產(chǎn)行業(yè)，隨后全程經(jīng)歷了當(dāng)?shù)貥鞘信菽屏眩欢纫驗(yàn)橐?guī)劃中的熊貓汽車(chē)城、中海殼牌項(xiàng)目落地與大亞灣深港澳政策利好而受全國(guó)開(kāi)發(fā)商熱捧的惠州，卻由于各項(xiàng)利好遲遲未能落實(shí)。在國(guó)家采取宏觀調(diào)控的1993年出現(xiàn)了大量開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂而哀鴻遍野的慘象，惠州也成為與海口、北海齊名的爛尾樓城市。為何郭耀名此時(shí)更堅(jiān)定地選擇房地產(chǎn)？光耀地產(chǎn)在惠州如何從無(wú)到有，做到今天的惠州房企頭把交椅？對(duì)于今天的惠州市場(chǎng)如何看待？帶著這樣的思緒，郭耀名向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）講起了他旗下光耀地產(chǎn)的崛起之路。

NBD：上世紀(jì)九十年代的惠州是全國(guó)房地產(chǎn)泡沫的重災(zāi)區(qū)，經(jīng)歷過(guò)這么一輪重災(zāi)區(qū)的泡沫破裂之后，為什么您還是會(huì)選擇做房地產(chǎn)？

郭耀名：就是不甘心，追求一個(gè)東西想追求到底。人有時(shí)候就是有那種擰勁，你就鉆進(jìn)去了。其實(shí)從1993年，1994年到2002年這段時(shí)間，惠州的開(kāi)發(fā)商是蠻苦的。我以前也不是純粹的開(kāi)發(fā)商，而是百分之五六十做地產(chǎn)，其余的做工廠和證券公司投資，直到2002年，我明白了一個(gè)道理：還是要把百分之八九十的精力放在一件事情上，所以我重新注冊(cè)了光耀集團(tuán)，開(kāi)始全力投入房地產(chǎn)。

NBD：光耀地產(chǎn)因?yàn)楹商m水鄉(xiāng)而揚(yáng)名惠州，這個(gè)盤(pán)也是當(dāng)?shù)厥着_(kāi)發(fā)數(shù)年的超級(jí)大盤(pán)，最初在你做荷蘭水鄉(xiāng)的時(shí)候，對(duì)它的規(guī)模、特色有哪些預(yù)想？

郭耀名：當(dāng)時(shí)對(duì)荷蘭水鄉(xiāng)已經(jīng)有思考，一是要做大盤(pán)，2004年荷蘭水鄉(xiāng)首期，正處于惠州房地產(chǎn)再起步階段，很少有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商敢提大盤(pán)，而為了荷蘭水鄉(xiāng)的大盤(pán)模式，我們把將近30塊地平整成一塊，這個(gè)項(xiàng)目算是惠州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大盤(pán)模式的開(kāi)拓者。

另外，荷蘭水鄉(xiāng)地塊位置并不算出名，所以一定要賦予樓盤(pán)人文的東西，不能純粹賣(mài)房。我們當(dāng)時(shí)提出教育大盤(pán)，把北師大幼兒?jiǎn)⒚山逃?、北師大附小、北師大附中逐步引入，現(xiàn)在北師大附小已經(jīng)成為惠州第一名校，我認(rèn)為到現(xiàn)在為止這是荷蘭水鄉(xiāng)做得最對(duì)的一件事情。所有的業(yè)主只要有小孩在我們學(xué)校讀書(shū)的，都說(shuō)我們好，按道理讀小學(xué)是不用錢(qián)的，荷蘭水鄉(xiāng)的北師大附小一學(xué)期住讀費(fèi)用就將近2萬(wàn)塊錢(qián)，我覺(jué)得很貴，但是大家還是擠破頭要進(jìn)去，就說(shuō)明我們這一條路走對(duì)了。

NBD：光耀在惠州十年以來(lái)，碰到過(guò)的最大的坎兒是什么，怎么邁過(guò)去的？

郭耀名：最大的坎兒是2008年的調(diào)控，那時(shí)候正是大家滿腔熱情在趕、在奔、在做大計(jì)劃的時(shí)候。光耀受到最大的影響就是資金鏈，覺(jué)得資金很緊張。為了加快跑量，價(jià)格調(diào)整肯定是最有效的，荷蘭水鄉(xiāng)三期就很明顯，三期是當(dāng)時(shí)我們規(guī)劃的檔次比較高的，現(xiàn)在7千、8千的樓價(jià)，當(dāng)時(shí)是4700元~4800元的售價(jià)，10萬(wàn)平方米左右的貨量不到半年的時(shí)間，全部賣(mài)了，回籠了幾個(gè)億的資金。這一輪調(diào)控提醒了我們，有的時(shí)候不能太沖，有時(shí)候還要收收線。

惠州拿地心得：鐘愛(ài)靠深圳、靠海的土地/

惠州，這個(gè)緊挨深圳的城市因?yàn)樯?、河、海的自然資源優(yōu)勢(shì)被稱(chēng)為深圳的后花園，而深惠兩地房?jī)r(jià)差和“一小時(shí)生活圈”的不斷推進(jìn)也令惠州樓市投資價(jià)值顯現(xiàn)，成為深圳投資客的又一集中地。根據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，截至2013年9月，僅深圳人在惠州、東莞買(mǎi)房總計(jì)已超過(guò)25000套，金額超過(guò)180億元。

在深圳強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力支撐下，惠州已成為廣東樓市的銷(xiāo)售大戶(hù)，根據(jù)惠州市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2013年全年惠州商品房銷(xiāo)售面積位居廣東省各地級(jí)市第二位，商品房銷(xiāo)售金額同比增幅超過(guò)四成，銷(xiāo)售金額達(dá)到672.11億元。

不可忽略的是，惠州樓市在各大開(kāi)發(fā)商熱火朝天涌入的背后，庫(kù)存長(zhǎng)期處于高位，去庫(kù)存化仍是當(dāng)?shù)胤科笃毡槊媾R的難題。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，惠州市(四區(qū)三縣)預(yù)計(jì)新增住宅供應(yīng)面積約1368.4萬(wàn)㎡，另有超1000萬(wàn)㎡的去年存量，這意味著惠州開(kāi)發(fā)商的突圍之戰(zhàn)更加激烈。

作為惠州地產(chǎn)大佬，郭耀名認(rèn)為應(yīng)該冷靜看待別墅普遍存在的高空置現(xiàn)象，同時(shí)坦言大型房企的涌入開(kāi)發(fā)，確實(shí)對(duì)本土房企帶來(lái)了沖擊，但光耀地產(chǎn)熟知當(dāng)?shù)刭?gòu)房客群的喜好，同時(shí)也在深耕中更加熟悉當(dāng)?shù)匾?guī)則，這都成為本土房企的優(yōu)勢(shì)。

NBD：惠州經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的去庫(kù)存恢復(fù)期后，隨著深惠1小時(shí)生活圈的實(shí)現(xiàn)，合生、萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)置地、金融街、中信地產(chǎn)等各大型房企紛紛入駐，作為本地地產(chǎn)大佬，光耀地產(chǎn)如何看大房企的進(jìn)入？光耀本身有何優(yōu)勢(shì)又面臨何種挑戰(zhàn)？

郭耀名：大開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入對(duì)我們本地開(kāi)發(fā)商肯定有沖擊，但大家都進(jìn)來(lái)，證明惠州有吸引力，我認(rèn)為這是好事，因?yàn)榛葜菔袌?chǎng)體量很大，所以大家進(jìn)來(lái)更能做好。就像商業(yè)街，一家店鋪是做不起來(lái)的，講究規(guī)模效應(yīng)，越多越熱鬧。當(dāng)萬(wàn)科、合生進(jìn)入惠州時(shí)，有本地開(kāi)發(fā)商向政府要求區(qū)別對(duì)待，希望給本地開(kāi)發(fā)商特殊政策。我覺(jué)得千萬(wàn)不能有這種心態(tài)，現(xiàn)在惠州大多數(shù)土地走招拍掛的方式，論資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)歷史，本地房企都與大開(kāi)發(fā)商有一定差距。對(duì)于政府而言，稅收相同，為什么要給本地房企優(yōu)惠？當(dāng)然傾向于能力優(yōu)勝者。

但另外一方面，本地開(kāi)發(fā)商深耕的優(yōu)勢(shì)在于，我們熟知本地的市場(chǎng)規(guī)則，拿最便宜的土地，辦事也最順利，對(duì)于本地市場(chǎng)的了解度和敏銳度也優(yōu)于外來(lái)房企。比如說(shuō)區(qū)域樓盤(pán)有一個(gè)目標(biāo)客戶(hù)喜好問(wèn)題，很多房企簡(jiǎn)單的以為，市政府周?chē)镆詢(xún)?nèi)都是好地塊，所以他們進(jìn)惠州江南片區(qū)拿地。但現(xiàn)實(shí)是，區(qū)域內(nèi)普遍賣(mài)不熱，價(jià)錢(qián)低，外來(lái)的房企可能不了解，本地人不喜歡江南片區(qū)。

很多本地房企因受限于人脈、資金，規(guī)模做不大，更別說(shuō)走出去，大房企進(jìn)入后本地房企受到很大競(jìng)爭(zhēng)壓力，所以我們采用大本營(yíng)多盤(pán)運(yùn)作的方式。去年光耀城、全球候鳥(niǎo)度假地、將軍湖多樓盤(pán)同時(shí)推，我們穩(wěn)住了銷(xiāo)售額第一的位置，去年在整個(gè)惠州片區(qū) （包括惠城區(qū)、惠陽(yáng)、惠東、大亞灣等）銷(xiāo)售超過(guò)30個(gè)億，多盤(pán)總銷(xiāo)售額在惠州房企排名還是第一。

NBD：目前市場(chǎng)上有一種唱空惠州樓市的聲音，認(rèn)為高空置率、二手市場(chǎng)淡都是供應(yīng)過(guò)剩的典型表現(xiàn)，您如何看待惠州樓市？

郭耀名：惠州的空置，一個(gè)是因?yàn)榻紖^(qū)房就會(huì)存在一些空置現(xiàn)象，再加上深圳人在惠州買(mǎi)樓本身就存在一個(gè)空置的過(guò)程，就好像一個(gè)人平時(shí)穿兩件衣服，但他有經(jīng)濟(jì)實(shí)力買(mǎi)十件衣服，有能力支付，擔(dān)心什么？惠州有很多旅游度假類(lèi)型的產(chǎn)品，這種類(lèi)型本來(lái)的空置率就會(huì)比住宅高。另外惠州的產(chǎn)品中，別墅占比相對(duì)高，別墅盤(pán)空置率高是全國(guó)性的問(wèn)題。舉個(gè)例子，買(mǎi)奔馳、法拉利的人本身就是一個(gè)月開(kāi)幾天，不會(huì)天天上下班開(kāi)出去，應(yīng)該要冷靜地看這個(gè)問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，市區(qū)的別墅都是3~5年交貨，平常入住率6、7成，更不要說(shuō)郊區(qū)的，但這種產(chǎn)品還是有市場(chǎng)，惠州別墅價(jià)格并不算高，但環(huán)境很好，很多有購(gòu)買(mǎi)力的人喜歡，因?yàn)榉先说南M(fèi)心態(tài)。

整體來(lái)說(shuō)，惠州樓市不存在大問(wèn)題，因?yàn)橛猩钲谶@個(gè)強(qiáng)大的市場(chǎng)，30%到40%的購(gòu)買(mǎi)力來(lái)自深圳。深圳住宅均價(jià)3萬(wàn)多，惠州的均價(jià)7000元。我在這里20多年，很清楚這個(gè)城市，惠州這個(gè)城市景觀資源很好，山、水、湖、溫泉都有，土地很多。從政府的數(shù)據(jù)看，惠州有六個(gè)深圳大，現(xiàn)在惠州有1.12萬(wàn)平方公里土地，深圳才2千平方公里，土地供應(yīng)上去了，價(jià)格便宜，房?jī)r(jià)自然不高。

NBD：在惠州深耕多年后，目前更偏好惠州哪個(gè)區(qū)域的土地？

郭耀名：據(jù)我所知，惠州輕軌在西湖設(shè)有站點(diǎn)，與深圳直連，目前正在施工，這條輕軌對(duì)于深惠一體化、同城化進(jìn)程有很大推動(dòng)作用。同時(shí)廈深鐵路開(kāi)通，也對(duì)惠州開(kāi)發(fā)商提供又一次機(jī)遇。我們發(fā)現(xiàn)主要利好就是惠陽(yáng)靠近深圳方向，就地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，方便去深圳的都會(huì)有好處，光耀更偏好靠近惠陽(yáng)、靠海的土地。因?yàn)槭袌?chǎng)的客群是往深圳方向，越靠深圳越好；廣州方向靠北的光耀我們都不去，即使地價(jià)便宜到500元/平米也不動(dòng)心。

全國(guó)擴(kuò)張：嗅覺(jué)靈敏的房企應(yīng)該和國(guó)企合作/

郭耀名骨子里流著潮汕商人的血液，敢于冒險(xiǎn)的精神烙印隱約可見(jiàn)。不同于大多數(shù)惠州房企滿足于當(dāng)?shù)貥潜P(pán)開(kāi)發(fā)，從2009年起光耀地產(chǎn)已邁出全國(guó)擴(kuò)張的步伐，先后進(jìn)入長(zhǎng)三角、天津、山東臨沂和威海。今年又即將簽下深圳坪山的舊改項(xiàng)目，繼上海青浦地塊后，再拿一線城市項(xiàng)目，并在廣州等一線城市繼續(xù)尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。

擴(kuò)展過(guò)程中，光耀和很多類(lèi)似規(guī)模的開(kāi)發(fā)商一樣，面臨一線城市地價(jià)高、搶地艱難的局面。郭耀名坦言，土地成本是阻礙公司進(jìn)入一線城市的最重要原因，他認(rèn)為當(dāng)大部分開(kāi)發(fā)商都爭(zhēng)搶一線城市的時(shí)候，土地出問(wèn)題的概率提升，在目前銀根收緊、市場(chǎng)不夠明確的情況下，中小型房企進(jìn)入一線城市并不合適。

在沒(méi)有資金優(yōu)勢(shì)的情況下，無(wú)論是惠東·候鳥(niǎo)度假地還是臨沂的土地，光耀選擇的地塊都不在當(dāng)?shù)睾诵奈恢?，郭耀名的擴(kuò)張策略是“打別人做不到的市場(chǎng)”。他認(rèn)為，公司的規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)能力有優(yōu)勢(shì)，敢于拿稍微偏一點(diǎn)的土地。

NBD：光耀地產(chǎn)的全國(guó)布局如何？選擇怎樣的城市進(jìn)入？

郭耀名：我們?nèi)珖?guó)的布局依然保持環(huán)渤海、珠三角、長(zhǎng)三角三大區(qū)域，這兩年會(huì)更加強(qiáng)調(diào)珠三角和深圳的市場(chǎng)。光耀的盤(pán)基本上都是沿海的，在我們六七十億的階段，我們不需要跑到內(nèi)地，這幾個(gè)區(qū)域已經(jīng)有足夠的開(kāi)發(fā)量；另外在廣東大本營(yíng)，我們的利潤(rùn)率比內(nèi)地高，未來(lái)這一塊還要做大，深圳已有坪山的儲(chǔ)備項(xiàng)目，廣州也在考察。我們的擴(kuò)張并沒(méi)有資金優(yōu)勢(shì)、品牌也還在不斷打造中，所以項(xiàng)目策略就是打別人做不到的市場(chǎng)。

NBD：年后杭州出現(xiàn)樓盤(pán)降價(jià)后，業(yè)內(nèi)普遍討論三四線的風(fēng)險(xiǎn)比較大，光耀地產(chǎn)的產(chǎn)品布局中，三四線和一二線如何規(guī)劃？對(duì)于一線城市怎么考慮的？有沒(méi)有進(jìn)入的打算？

郭耀名：我們?nèi)木€城市的項(xiàng)目已有的會(huì)保持，未來(lái)百分之八九十還是做三四線城市，有時(shí)候拿地除了一個(gè)戰(zhàn)略規(guī)劃，也是有隨機(jī)性的。比如說(shuō)威海和臨沂的土地，就是因?yàn)閯偤糜嘘P(guān)系，并且政府提出的條件很吸引人，我們剛好在設(shè)計(jì)全球候鳥(niǎo)度假地產(chǎn)品線，就隨即拿下了。這個(gè)盤(pán)不管是從現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)價(jià)值來(lái)看，還是從將來(lái)的升值潛力來(lái)看，都具有很大的空間和價(jià)值。

坦白說(shuō)，光耀2009年剛出去的時(shí)候，只能選擇威海、臨沂這樣的三線城市。因?yàn)槿绻挥?0個(gè)億的拿地款，在北京、上海都是拿不了地的。北京隨便一塊地就15億，但這些錢(qián)如果放到二三線城市，可以去3個(gè)城市拿3塊地，我們沒(méi)有進(jìn)入一線城市更多出于這種考慮。而現(xiàn)在，當(dāng)大部分開(kāi)發(fā)商都爭(zhēng)搶一線城市土地的時(shí)候，土地出問(wèn)題的概率愈發(fā)提升，在銀根收緊、市場(chǎng)不夠明確的情況下，中小型房企進(jìn)入一線城市并不合適。當(dāng)然，未來(lái)規(guī)模上去了，一線城市我們也不拒絕，比例也會(huì)提升。

NBD：看來(lái)光耀未來(lái)依然主攻三四線城市，做這種區(qū)域的開(kāi)發(fā)有什么優(yōu)勢(shì)？

郭耀名：具體主攻哪一塊，也要看公司類(lèi)型，比如說(shuō)碧桂園，不是他不能做一線城市，而是三線城市別人做不了的他能做。一般來(lái)說(shuō)一線城市是今年拿地今年就出效益，很多上市公司要報(bào)表好看，一線城市就做得多；但三四線城市可能今年拿地，明年、后年出效益，可以說(shuō)是中期的投資。像惠州碧桂園的十里銀灘，當(dāng)年均價(jià)300塊錢(qián)拿的地，現(xiàn)在已經(jīng)變3千了，樓價(jià)超過(guò)1萬(wàn)，也就五六年時(shí)間價(jià)格就漲了十倍，我覺(jué)得它比上海、北京漲得還快，只是沒(méi)有人去分析而已。

NBD：在全國(guó)擴(kuò)展中，光耀地產(chǎn)大多數(shù)都是獨(dú)立操盤(pán)，但目前房企和房企合作或者房企和基金已經(jīng)有很多合作的例子。您怎么看待合作這種形式？光耀將來(lái)會(huì)有更多的合作項(xiàng)目出現(xiàn)嗎？

郭耀名：合作是一個(gè)趨勢(shì)，我覺(jué)得這是一個(gè)好事，我以前是喜歡一個(gè)人說(shuō)了算，什么都不愿意給人家。我做了20個(gè)盤(pán)左右，只有2個(gè)盤(pán)是跟人家合作的。但是最近我也開(kāi)始考慮合作，政府也在倡導(dǎo)，廣東省要求三年以?xún)?nèi)75%的國(guó)有企業(yè)必須要混合所有制。以前好的資源很多分配給國(guó)企，現(xiàn)在這些最好的東西也給民企打開(kāi)了一扇大門(mén)，如果企業(yè)的嗅覺(jué)比較靈敏，都應(yīng)該趕快跟國(guó)企接軌合作。

光耀就在考慮這方面的合作，我們主要看中對(duì)方的政府資源和資金背景，國(guó)企出面協(xié)調(diào)問(wèn)題更容易解決，融資通過(guò)率和利息的優(yōu)勢(shì)也非常明顯。而我們能提供我們的團(tuán)隊(duì)，從專(zhuān)業(yè)上提高項(xiàng)目效率和品質(zhì)。

光耀未來(lái)會(huì)有更多的合作項(xiàng)目，政策出來(lái)之后，我們已經(jīng)有和三、四家國(guó)企在接觸，但我們的底線是自己的大品牌要保住，大本營(yíng)惠州要保住。事實(shí)上證明我們今年的這種模式是很成功的，有項(xiàng)目是對(duì)方拿出20億資金，我們出地，項(xiàng)目還是我們操作，對(duì)方更多是監(jiān)管的角色。

全球候鳥(niǎo)度假地：“惠東沒(méi)有名山名水，必須靠模式創(chuàng)新”/

光耀地產(chǎn)的二三線城市突圍打出了“全球候鳥(niǎo)度假地”這張牌，短短3、4年時(shí)間，這個(gè)旅游、休閑地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)成為公司繼荷蘭水鄉(xiāng)、光耀城之后又一業(yè)內(nèi)知名的產(chǎn)品線，其在光耀的產(chǎn)品戰(zhàn)略中愈發(fā)重要。郭耀名透露，在接下來(lái)的4月份，光耀地產(chǎn)布局東莞、惠東、威海三座城市的“候鳥(niǎo)”產(chǎn)品線即將有30億的貨量同時(shí)推出，三盤(pán)齊發(fā)，正式拉開(kāi)全年火熱推盤(pán)的序幕。

最初定位為深圳富人階層度假房的“候鳥(niǎo)”產(chǎn)品線，在郭耀名關(guān)注到政府對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的扶持政策后，目前已經(jīng)開(kāi)始從單純的旅游地產(chǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)接，健康醫(yī)院和社區(qū)學(xué)校的配套將加入到候鳥(niǎo)產(chǎn)品中。同時(shí)，候鳥(niǎo)度假地也在摸索“休閑農(nóng)莊”模式，租用當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的土地改做花海、農(nóng)場(chǎng)、養(yǎng)馬場(chǎng)等，利用更少的資金完成衍生配套。

2013年，“候鳥(niǎo)”系列銷(xiāo)售額在光耀地產(chǎn)總銷(xiāo)售額中占比約1/4，在郭耀名的計(jì)劃中，這個(gè)數(shù)字今年最高將提高至40%左右。顯然，這個(gè)曾經(jīng)以惠州本地銷(xiāo)售額支撐全年業(yè)績(jī)的“山大王”正在試圖利用“候鳥(niǎo)”撬開(kāi)更大的市場(chǎng)空間。

NBD：最初如何想到做候鳥(niǎo)度假地的？產(chǎn)品特色在哪？針對(duì)的人群是哪一類(lèi)？

郭耀名：我們候鳥(niǎo)前期規(guī)劃的時(shí)候是針對(duì)富人階層，針對(duì)二套房、三套房的消費(fèi)心理。以前惠東是以大量的海邊旅游項(xiàng)目為主，現(xiàn)在文章做得差不多了，應(yīng)該挖掘惠東更深一點(diǎn)的旅游點(diǎn)。我們發(fā)現(xiàn)惠東旅游資源不缺，但很零散，在這里做旅游不像在都江堰、黃山，可以依附于名景，惠東沒(méi)有名山名水，必須靠模式創(chuàng)新。所以我們?cè)谌ツ昃透輺|政府建議，全球候鳥(niǎo)度假地作為度假小鎮(zhèn)中心來(lái)打造，除了標(biāo)配的高爾夫球場(chǎng)和五星級(jí)酒店以外，我們提出跟他配套一個(gè)北師大的中學(xué)，還有一個(gè)高爾夫?qū)W校，與美國(guó)名將“老虎”伍茲的前教練漢克·黑尼合作，把高爾夫?qū)W校對(duì)接到美國(guó)最好的資源，也正好最大限度地利用我們?nèi)蚝蝤B(niǎo)度假地的高爾夫資源。

說(shuō)實(shí)話惠東這塊土地在我們拿下來(lái)時(shí)并不出名，是“候鳥(niǎo)”把它做出名的。在我們的帶動(dòng)下，原來(lái)對(duì)面的地掛出來(lái)600塊每平米，現(xiàn)在已經(jīng)漲了三倍。“候鳥(niǎo)”走休閑度假養(yǎng)生概念的方式，把土地做活了，它的價(jià)值可能會(huì)更高一點(diǎn)。

NBD：針對(duì)富人二套房這個(gè)定位，你們?cè)诋a(chǎn)品上有沒(méi)有特別定制？

郭耀名：我們當(dāng)時(shí)其實(shí)還是打心理戰(zhàn)，雖然針對(duì)富人，但作為一個(gè)偶爾來(lái)度假的產(chǎn)品，總價(jià)不能太高，一般一個(gè)億身家的客戶(hù)，讓他拿三五百萬(wàn)很輕松，但高價(jià)去買(mǎi)一個(gè)度假別墅，他是舍不得的。全球候鳥(niǎo)度假地每棟別墅預(yù)期總價(jià)不超過(guò)700萬(wàn)，所以我們每套的面積是100~200平米之間，預(yù)估單價(jià)3萬(wàn)?？紤]到度假別墅，消費(fèi)者更多是買(mǎi)一種體驗(yàn)，我們的產(chǎn)品基本都是一層，最高兩層，每戶(hù)配備草坪、游泳池。另外在別墅周邊度假配套這一點(diǎn)，我們還在不斷完善，包括從泰國(guó)引進(jìn)SPA、養(yǎng)馬場(chǎng)、薰衣草和向日葵花海等等。我們的整個(gè)創(chuàng)意就是希望讓一個(gè)家庭有理由到全球候鳥(niǎo)度假地住兩天。

我們把惠州的概念移植到威海，還根據(jù)當(dāng)?shù)啬繕?biāo)客群做一些調(diào)整，那個(gè)營(yíng)銷(xiāo)更難一些，威海沒(méi)有深圳的經(jīng)濟(jì)后勁這么大，距青島兩小時(shí)的路程也偏遠(yuǎn)，只能靠老的文登市和威海市的購(gòu)買(mǎi)力，所以我們別墅的價(jià)格往下壓，還增加了多層，去年第一次賣(mài)了400多套房，說(shuō)明我們這一塊的思維是對(duì)的。

NBD：是否根據(jù)不同區(qū)域的特點(diǎn)，不同項(xiàng)目的特點(diǎn)做一些營(yíng)銷(xiāo)方面的微調(diào)？

郭耀名：是的，在支付方式上我們也有一些創(chuàng)新，我們最近在香港推“候鳥(niǎo)”發(fā)現(xiàn)，香港人現(xiàn)在普遍不愿意貸款了，他嫌手續(xù)很繁瑣。我們就給香港客戶(hù)推出一種支付方式，候鳥(niǎo)產(chǎn)品不貸款，也不需要立刻付清，我們給到客戶(hù)半年或一年的時(shí)間，他在期限內(nèi)付完就行，這種模式也很受歡迎。事實(shí)上可能業(yè)界還不是很清楚，我們現(xiàn)在香港的市場(chǎng)比深圳的還大，這是我們?nèi)ツ甑浆F(xiàn)在的一個(gè)變化，我們東莞松山湖項(xiàng)目也在香港試著推廣。

NBD：候鳥(niǎo)還在研究“休閑農(nóng)莊”模式？

郭耀名：是的，我們覺(jué)得除了已經(jīng)拿證，圍著中心已經(jīng)買(mǎi)下的土地以外，沒(méi)拿證的地也可以用起來(lái)。我們正在跟周邊農(nóng)民探討 “1+1”合作模式，農(nóng)民的地租給我們，我們則雇農(nóng)民看農(nóng)莊，這種模式是可以深挖的。很多深圳人，給他一個(gè)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，可以用50年的農(nóng)場(chǎng)，面積5千甚至1萬(wàn)平方米，可以種菜、養(yǎng)馬、養(yǎng)兔子的小農(nóng)場(chǎng)，遠(yuǎn)比給他提供一套有70年產(chǎn)權(quán)的別墅更具有吸引力，這種模式就相當(dāng)于在美國(guó)賣(mài)農(nóng)場(chǎng)。另一方面，雇傭農(nóng)民管理農(nóng)場(chǎng)，相當(dāng)于創(chuàng)造就業(yè)崗位，也是政府支持的。

可以說(shuō)，非核心地段的土地，通過(guò)我們的產(chǎn)品提升和營(yíng)銷(xiāo)，可以把土地的價(jià)值做到最大，我敢說(shuō)沒(méi)有賣(mài)不出去的。我們不像萬(wàn)達(dá)有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢(shì)，坦白說(shuō)品牌我們還在發(fā)展之中，但是用“候鳥(niǎo)”這條線沖出去在地產(chǎn)界是成功的，目前已經(jīng)有很多大國(guó)企來(lái)找我們談。今年4月我們的威?！と蚝蝤B(niǎo)度假地、惠東·全球候鳥(niǎo)度假地、光耀·叁渡松山湖項(xiàng)目即將同時(shí)推盤(pán)，總推貨量約30個(gè)億，東莞、威海和惠州三個(gè)區(qū)域的聯(lián)動(dòng)，大家可以拭目以待。

與郭耀名的暢談一直在愉快的氛圍中進(jìn)行，他的這種“另類(lèi)”的地產(chǎn)邏輯也引發(fā)了我們的深思，在目前全國(guó)“地王”頻現(xiàn)，眾多開(kāi)發(fā)商熱烈角逐一線城市開(kāi)發(fā)之余，這種地產(chǎn)邏輯無(wú)疑是給生存艱難的廣大中小房企揭開(kāi)了另一篇發(fā)展的序幕。或許在沖動(dòng)之余，我們需要更多的思考和探求，如何促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)健康可持續(xù)發(fā)展。也期待全球候鳥(niǎo)度假地在未來(lái)能帶給我們更多的驚喜。

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳