“地產(chǎn)重組第一股”獲批 東銀系欲再造迪馬股份

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

“東銀系”地產(chǎn)整體重組“闖關(guān)”成功。

3月26日晚間，號(hào)稱“地產(chǎn)重組第一股”的迪馬股份（600565，SH）重大資產(chǎn)重組獲得證監(jiān)會(huì)放行。按照業(yè)內(nèi)的說法，這是“東銀系”為了完成4年前的一次重組計(jì)劃。昨日（3月27日）早盤，迪馬股份“一字”漲停。

按照重組計(jì)劃，迪馬股份擬以3.52元/股向大股東重慶東銀集團(tuán)及江蘇華西集團(tuán)等定向增發(fā)約11.8億股，購(gòu)買其持有的4家房企股權(quán)，交易資產(chǎn)預(yù)估值41.5億元。此外，迪馬股份還將定向增發(fā)13.8億元，作為此次重組配套資金。東銀集團(tuán)內(nèi)部人士透露，按照前期計(jì)劃，重組完成后迪馬股份將更名為東原地產(chǎn)。

迪馬股份董秘張愛明向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，公司今年將有80億元～100億元的土地儲(chǔ)備金授權(quán)，銷售額有望突破百億。

地產(chǎn)重組首單落地/

去年8月底，迪馬股份停牌，“東銀系”重組一事再次開啟。

按照重組計(jì)劃，迪馬股份擬以3.52元/股的價(jià)格向大股東重慶東銀集團(tuán)及江蘇華西集團(tuán)、華西同誠(chéng)定向增發(fā)約11.8億股，購(gòu)買其持有的4家房企的股權(quán)，交易資產(chǎn)預(yù)估值41.5億元。此外，迪馬股份將向不超過10個(gè)特定對(duì)象增發(fā)融資13.8億元，作為重組配套資金。

此方案一出，相關(guān)媒體曾質(zhì)疑其存在諸多瑕疵，尤其是大股東東銀集團(tuán)與交易標(biāo)的之間的高比例占資問題。2個(gè)月之后，迪馬股份再次發(fā)布了一套詳細(xì)的重組報(bào)告，并做了徹底清理。

2013年底以來，樓市調(diào)控趨于“市場(chǎng)化機(jī)制”成為中央政府的一項(xiàng)指導(dǎo)原則。尤其是近期中茵股份、天?；ㄅc北京城建再融資預(yù)案順利獲批，在業(yè)內(nèi)人士看來，資本市場(chǎng)開始對(duì)房地產(chǎn)開閘趨于常態(tài)化。

與上市房企頻頻拋出再融資預(yù)案不同的是，迪馬股份的重大資產(chǎn)重組號(hào)稱新一輪樓市調(diào)控以來的“地產(chǎn)重組第一單”，對(duì)于寄望以借殼方式登陸A股市場(chǎng)的非上市房企來說，具有風(fēng)向標(biāo)意義。3月26日晚間，迪馬股份重組預(yù)案獲得證監(jiān)會(huì)放行。隨后，東銀集團(tuán)品牌部相關(guān)人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這意味著東原地產(chǎn)精心籌備數(shù)年的資產(chǎn)重組方案終獲圓滿結(jié)果。根據(jù)這一資產(chǎn)重組方案，總資產(chǎn)高達(dá)41.51億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目將正式聚合至東原地產(chǎn)同一個(gè)平臺(tái)上統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

迪馬欲更名東原？/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，實(shí)際上，東原地產(chǎn)是當(dāng)前迪馬股份控股超過77%的地產(chǎn)旗艦。東銀集團(tuán)內(nèi)部人士向記者透露，按照之前的重組計(jì)劃，待此次重組完成之后，迪馬股份將更名為東原地產(chǎn)。對(duì)于此種說法，記者向迪馬股份董秘張愛明求證，他表示目前暫時(shí)未列入計(jì)劃。

按照迪馬股份2013年年報(bào)的說法，當(dāng)前該公司除了傳統(tǒng)的特種車主業(yè)之外，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也躍升為其主業(yè)。去年，迪馬股份實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)營(yíng)收21.3億元，實(shí)現(xiàn)制造業(yè)營(yíng)收8.2億元，前者是后者的兩倍還多。

重慶大學(xué)房地產(chǎn)MBA一位資深教授告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，東銀集團(tuán)一心想在重慶民企中做大做強(qiáng)，但其能源與機(jī)械制造作為傳統(tǒng)行業(yè)，利潤(rùn)率很薄，在市場(chǎng)周期性波動(dòng)很大，而地產(chǎn)板塊仍存在極大的發(fā)展空間，利潤(rùn)率相對(duì)較高，但與上市公司存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這次重組也算成功解決了這一難題。

與此相佐證的是，據(jù)東銀集團(tuán)內(nèi)部人士援引東銀集團(tuán)掌舵人羅韶宇在今年初的一次內(nèi)部講話稱，“2013年?yáng)|銀開始了新的沖刺，2013年至2017年是東銀轉(zhuǎn)型的五年，更需積蓄能量，準(zhǔn)備沖刺，在2017年實(shí)現(xiàn)500億元目標(biāo)”。

前述東銀集團(tuán)內(nèi)部人士還透露，在前述戰(zhàn)略宣講會(huì)上，迪馬股份的一位高管強(qiáng)調(diào)說，為了成為優(yōu)秀的上市公司，東原地產(chǎn)將采取高周轉(zhuǎn)策略，近三年簽約收入年復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)80%，ROE要達(dá)到20%，凈負(fù)債率要降到60%。

不過，理想很豐滿，但現(xiàn)實(shí)很骨感。據(jù)前述年報(bào)透露，迪馬股份去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3398萬(wàn)元下滑超過7成，凈資產(chǎn)收益率（ROE）為2.67％，下滑超過7個(gè)百分點(diǎn)，賬面現(xiàn)金流不足14.4億元，而融資余額接近52億元，其中包括23億元的高成本信托融資，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目也僅有5個(gè)。

對(duì)于ROE的下滑，張愛明解釋說，這主要是去年公司凈利潤(rùn)下滑所致，部分項(xiàng)目還未來得及進(jìn)行結(jié)算，而銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用也吃掉了很大一部分利潤(rùn)，其中僅管理費(fèi)用就耗血4500萬(wàn)元。不過，隨著今年項(xiàng)目集中結(jié)算，凈資產(chǎn)收益率將有很大的提升。

據(jù)了解，迪馬股份的前述5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，絕大多數(shù)為東原地產(chǎn)去年高溢價(jià)所得。很顯然，迪馬股份在土地儲(chǔ)備項(xiàng)目上明顯不足。

張愛明表示，迪馬股份除了深耕成都、重慶、武漢之外，不排除進(jìn)入其他區(qū)域。按照股東大會(huì)授權(quán)，公司今年將有80億元～100億元的土地儲(chǔ)備金。在拿地方式上，將繼續(xù)采用1:1或1:2的財(cái)務(wù)杠桿拿地。前述東銀集團(tuán)內(nèi)部人士還向記者透露，在前述戰(zhàn)略宣講會(huì)上，迪馬股份的上述高管還重點(diǎn)提到，在融資策略上，將采取“房企合作+基金（信托）”的聯(lián)合拿地模式，探索與金融機(jī)構(gòu)總對(duì)總的合作模式等。