以房養(yǎng)老亂象叢生：誰有資質(zhì)開展？

近日，記者從某保險(xiǎn)公司手里拿到一份，保監(jiān)會下發(fā)給保險(xiǎn)公司的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(征求意見稿)》（下稱《征求意見稿》）。意見稿指出，保監(jiān)會決定開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，并對開展試點(diǎn)的基本原則、試點(diǎn)資格的申請與審核、試點(diǎn)產(chǎn)品等做了詳細(xì)的要求和規(guī)定。 但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，《征求意見稿》下發(fā)后不久，一些非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)迅速嗅到了商機(jī)，在保險(xiǎn)公司的以房養(yǎng)老產(chǎn)品尚未成型之前，搶先推出了以房養(yǎng)老產(chǎn)品。這些機(jī)構(gòu)有的自稱為房地產(chǎn)公司、有的自稱為第三方基金銷售公司、有的機(jī)構(gòu)甚至還在組建之中便已經(jīng)開始推銷相關(guān)業(yè)務(wù)。 看似以保險(xiǎn)公司主導(dǎo)的以房養(yǎng)老市場，實(shí)則已有不少其他機(jī)構(gòu)“潛入”其中。 多機(jī)構(gòu)搶食市場 去年11月份，保監(jiān)會就以房養(yǎng)老的政策措施召開了小規(guī)模的閉門研討會。在今年1月份，其又對包括幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中美大都會、中宏在內(nèi)的7家保險(xiǎn)公司的以房養(yǎng)老產(chǎn)品進(jìn)行了調(diào)研。3月11日，以房養(yǎng)老在北京右安門試點(diǎn)，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會主席孟曉蘇親自坐鎮(zhèn)。 日前，作為試點(diǎn)的右安門街道辦事處以房養(yǎng)老相關(guān)人員告訴本報(bào)記者，由于保監(jiān)會下發(fā)了新通知，相關(guān)產(chǎn)品最快可能在4月中下旬推出，“這幾天咨詢的人很多，現(xiàn)在可以先登記預(yù)約?！? 在各保險(xiǎn)公司對以房養(yǎng)老產(chǎn)品做調(diào)整的這一空擋期，已有多家非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)推出了以房養(yǎng)老產(chǎn)品。這些產(chǎn)品申請流程簡單，易于操作，已有不少客戶辦理。 近期，一位非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的推銷員叢女士告訴記者，其所屬的中尚資本有限公司已經(jīng)有成型的以房養(yǎng)老產(chǎn)品。目前一年期、三年期、五年期的產(chǎn)品已經(jīng)成熟，終生制以房養(yǎng)老產(chǎn)品也會在清明節(jié)前推出。 當(dāng)記者提出要去公司看看時(shí)，叢女士表示，由于公司正在裝修，不方便在公司進(jìn)行交流，但“所簽一切合同均有律師見證，請您放心”。叢女士表示，其公司由北京國資委與招商銀行合資成立，但記者在相關(guān)網(wǎng)站上未查到有關(guān)信息。 另一位自稱是中房地產(chǎn)員工的張經(jīng)理告訴記者，其公司最近也在做以房養(yǎng)老的產(chǎn)品，運(yùn)作模式與叢女士提到的相似，但公司會收取房屋抵押貸款的0.8%作為手續(xù)費(fèi)，“市場上多數(shù)機(jī)構(gòu)會收取1%-2%的房屋抵押貸款作為手續(xù)費(fèi)，我們的收費(fèi)已經(jīng)是便宜的了”。 中企宏盛投資基金管理有限公司相關(guān)人員曹經(jīng)理表示，目前公司有三種以房養(yǎng)老產(chǎn)品，只要老人把房子給我們托管，“不影響老人居住、使用、租賃、房產(chǎn)增值，并且不花一分錢就可以拿到9%的年化收益，以‘月薪’的形式發(fā)到指定帳戶?！? 記者統(tǒng)計(jì)，目前除保險(xiǎn)公司之外，在北京有超過10家機(jī)構(gòu)宣稱有以房養(yǎng)老產(chǎn)品，甚至有部分此前協(xié)助客戶辦理房屋抵押貸款的中介結(jié)構(gòu)近期也紛紛宣稱已經(jīng)設(shè)計(jì)出以房養(yǎng)老產(chǎn)品。 以房養(yǎng)老誰有資質(zhì) 《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提到“鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，但并沒有提到以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)須由保險(xiǎn)公司開展。 民政部社會福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長詹成付此前表示，按照職責(zé)分工，“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)方案由保監(jiān)會牽頭，會同民政部等部門，出臺具體操作辦法和實(shí)施細(xì)則。近期保監(jiān)會下發(fā)的《征求意見稿》只是對保險(xiǎn)公司開展以房養(yǎng)老做出了規(guī)范，也沒有提到非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不能開展以房養(yǎng)老的服務(wù)。 由于沒有限制非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不能開展以房養(yǎng)老的明文規(guī)定，南京市民政局此前下發(fā)的《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》中就提到“鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金部門建立公益性中介機(jī)構(gòu)，開展‘以房養(yǎng)老’?！? 近日，市場上出現(xiàn)了各式各樣的以房養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以房養(yǎng)老產(chǎn)品呈魚龍混雜的態(tài)勢。 然而，其實(shí)保監(jiān)會的《征求意見稿》中對于開展以房養(yǎng)老試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司進(jìn)行了嚴(yán)格限制。 規(guī)定險(xiǎn)企需要開業(yè)滿5年，注冊資本不少于20億元；滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，申請?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%；具備較強(qiáng)的保險(xiǎn)精算技術(shù)，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)合理定價(jià)；具備專業(yè)的法律人員，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)法律問題進(jìn)行處理；具有房地產(chǎn)物業(yè)管理專業(yè)人員，有能力對抵押房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)及依法處置；具備完善的公司治理結(jié)構(gòu)，內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制體系，能夠?qū)Ψ聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)實(shí)行專項(xiàng)管理和獨(dú)立核算。試點(diǎn)保險(xiǎn)公司應(yīng)于每月5日前，向中國保監(jiān)會報(bào)送反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的進(jìn)展情況報(bào)告，內(nèi)容包括但不限于業(yè)務(wù)開展情況，存在的問題及對試點(diǎn)工作的意見建議等。 同時(shí)，《征求意見稿》提到，保監(jiān)會將適時(shí)指導(dǎo)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會建立反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)銷售人員資格考試制度。一位正在籌備以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)人事部門人員告訴記者，目前公司正在招聘以房養(yǎng)老解說員，沒有學(xué)歷要求，只要能解說清楚相關(guān)業(yè)務(wù)即可。 非險(xiǎn)企產(chǎn)品設(shè)計(jì)混亂 盡管保險(xiǎn)公司目前還沒有成型的以房養(yǎng)老產(chǎn)品，但從《征求意見稿》可以窺見險(xiǎn)企未來以房養(yǎng)老產(chǎn)品的輪廓和框架。 保監(jiān)會規(guī)定，試點(diǎn)期間，單個(gè)保險(xiǎn)公司開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)，接受抵押房屋的評估價(jià)值合計(jì)不得超過：4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。單個(gè)反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)合同的初次抵押貸款金額不得超過500萬元。 另外，試點(diǎn)產(chǎn)品分為參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品和非參與型反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價(jià)值增長部分，依照合同約定在投保人和保險(xiǎn)公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品，指保險(xiǎn)公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價(jià)值增長全部歸屬于投保人。保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)在保險(xiǎn)合同中明確規(guī)定猶豫期的起算時(shí)間、長度及猶豫期內(nèi)客戶的權(quán)利。猶豫期不得短于15個(gè)自然日。 而目前市場上充斥的以房養(yǎng)老產(chǎn)品則顯得比較混亂。叢女士表示，他們的以房養(yǎng)老產(chǎn)品運(yùn)作模式是這樣的：首先，公司請“關(guān)系較好”的銀行作出評估并發(fā)放以房養(yǎng)老貸款，貸款額度進(jìn)入公司賬戶之后，由公司每月付給銀行貸款利息、老人生活費(fèi)用，并抽出部分額度作為準(zhǔn)備金。 具體額度為，由公司請銀行和房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)做出評估，然后銀行按照評估價(jià)格的60%發(fā)放貸款，比如評估價(jià)格為100萬元的，則銀行發(fā)放60萬的貸款。 當(dāng)記者質(zhì)疑如果老人的壽命超出公司預(yù)期，或房價(jià)走跌，出現(xiàn)虧損怎么辦？叢女士介紹說，公司目前有兩種方式應(yīng)對虧損，一種是配備專業(yè)的人才對老人的身體健康進(jìn)行評估，根據(jù)評估決定發(fā)給每位老人每月養(yǎng)老金；此外，公司對將銀行貸款進(jìn)行投資，“公司有專業(yè)的投資團(tuán)隊(duì)，投資收益將會抵消銀行貸款利息”。 她表示，公司已經(jīng)與部分財(cái)險(xiǎn)公司合作，購買了相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，如果老人的壽命超出預(yù)期，超出部分則由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。隨后，記者詢問了華泰財(cái)險(xiǎn)、國壽財(cái)?shù)蓉?cái)險(xiǎn)銷售人員，他們表示：“沒有聽說過這樣的險(xiǎn)種”、“不知道有這樣的險(xiǎn)種，需要征求一下公司方面”、“這個(gè)暫時(shí)沒法承?！薄? 此外，公司第二種以房養(yǎng)老產(chǎn)品是“對沖息”，即雙方共同分享房屋貸款，以理財(cái)收益對沖銀行利息，并每月發(fā)放養(yǎng)老金，直至老人過世。 面對記者質(zhì)疑，曹經(jīng)理告訴記者，“公司有專門的投資渠道，最低利率也達(dá)到26%，所以公司除不收取手續(xù)費(fèi)，每月還給付養(yǎng)老金之外，還有紅利可返給老人?！? 鏈接：http://finance.21cbh.com/2014/3-27/3MMDA1OTFfMTExMTU3MA.html