樓市真會崩盤嗎：已積累了相當(dāng)程度的泡沫

□一面是中小城市房價回落，銷售乏力的現(xiàn)實；一面是一線城市熱度不減，需求空前的現(xiàn)狀……關(guān)于中國樓市崩盤與否的種種證據(jù)與反證，展示給人們的其實是中國房地產(chǎn)市場強(qiáng)烈分化的現(xiàn)實

□市場分化并不等于樓市崩盤，用“崩盤前夕”來形容目前的中國樓市的確有些言過其實。不過，對于“崩盤”的擔(dān)憂，在目前看也并不多余。在經(jīng)過10年高速發(fā)展與膨脹之后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)積累了相當(dāng)程度的泡沫?，F(xiàn)在確實已經(jīng)走到了一個急需變革與調(diào)整的十字路口

上周，隨著常州、杭州等城市部分樓盤大幅打折促銷的消息傳出，年初就已經(jīng)在房地產(chǎn)界傳得沸沸揚揚的“樓市崩盤論”再次發(fā)酵。盡管上月的統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)依舊顯示全國房價仍在普漲，盡管各地土地市場仍在升溫，盡管陸續(xù)曬出的年報顯示中國的房企銷售和利潤都已經(jīng)達(dá)到驚人的高度，但關(guān)于中國樓市在2014年的前途，很多人卻并不看好。

就在幾天前，一篇《房價已經(jīng)崩盤的5點證據(jù)》躥紅網(wǎng)絡(luò)。截至23日的百度[微博]搜索顯示，該文頁面鏈接已將近66萬。這提示崩盤的五點“證據(jù)”包括：一是售房旺季樓市不旺；二是三四線城市的樓市已經(jīng)有價無市；三是銀行已經(jīng)縮緊房產(chǎn)的銀根；四是拋售房產(chǎn)的民間人士越來越多；五是許多大亨紛紛撤資房地產(chǎn)。

姑且不論這五點證據(jù)是否真的值得推敲，一個不能回避的事實是，2014年以來，看空房地產(chǎn)市場的言論與觀點已經(jīng)是層出不窮，其中一些地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)更是值得玩味：王石說今年“形勢不妙”；王健林對今年樓市“并不樂觀”；任志強(qiáng)表示“不要對2014年太抱希望”。

2014年的中國樓市真的走到所謂“崩盤”的邊緣了嗎？

事實上，關(guān)于中國樓市崩盤的說法，有多少“證據(jù)”的同時就會有多少的反證。就在樓市崩盤論在互聯(lián)網(wǎng)、微信朋友圈里轉(zhuǎn)發(fā)最熱鬧的那幾天，北京市第二批自住房的網(wǎng)上申購開啟，申購者十分踴躍，盡管網(wǎng)申通[微博]道24小時對外開放且報名有效期限長達(dá)一個月，但申購首日上午，網(wǎng)站瞬時點擊量最高超過6萬，頁面一度崩潰。

就在業(yè)內(nèi)看空房地產(chǎn)市場的言論不斷出現(xiàn)的時候，2014年一月，一線城市土地均價的漲幅更是驚人，上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月，京滬深穗四個城市的土地成交均價達(dá)到每平方米10136元，環(huán)比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創(chuàng)歷史單月新高。此外，10個典型城市土地成交均價達(dá)到每平方米5449元，環(huán)比上漲114%，同比上漲151.9%，已持續(xù)16個月同比正增長。

與此同時，不斷公布的房地產(chǎn)企業(yè)的年報顯示，各主要房企不僅在2013年收獲了創(chuàng)紀(jì)錄的利潤和銷售業(yè)績，更是將2014年的銷售目標(biāo)調(diào)到了新的高度。

關(guān)于中國樓市崩盤與否的種種證據(jù)與反證，展示給人們的其實是中國房地產(chǎn)市場強(qiáng)烈分化的現(xiàn)實。但市場分化并不等于樓市崩盤，一個必須明確的概念是，所謂房地產(chǎn)市場的崩盤，并非簡單的等同于房價的大幅下跌，崩盤引發(fā)的是一系列系統(tǒng)性風(fēng)險，包括市場信心的徹底崩潰，資金鏈的斷裂，資產(chǎn)的大幅縮水，金融系統(tǒng)大量呆壞賬的出現(xiàn)等等。從這個角度上講，用“崩盤前夕”來形容目前的中國樓市的確有些言過其實。

不過，對于中國樓市“崩盤”的擔(dān)憂，在目前看也并不多余。在經(jīng)過10年高速發(fā)展與膨脹之后，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)積累了相當(dāng)程度的泡沫，尤其是在一些資金充裕而需求有限的地區(qū)，房地產(chǎn)市場的泡沫化程度更是十分的明顯；而出于土地財政和保持經(jīng)濟(jì)增速的需要，更是讓很多城市的房地產(chǎn)擴(kuò)張速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了需求增加的速度。

沒有憑空生出的需求，是泡沫就總有被戳破的一天，隨著鄂爾多斯、溫州等城市房價的大幅回落，房地產(chǎn)去泡沫化已經(jīng)如多米諾骨牌一樣開始在多個城市引發(fā)連鎖反應(yīng)。

大量資金仍在持續(xù)地向地產(chǎn)行業(yè)集中，開發(fā)企業(yè)被2013年優(yōu)異的銷售業(yè)績點燃的開發(fā)熱情，高額的地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)使得“賣地”顯得更加重要，而對于普通人——購房似乎仍是投資的最好渠道……現(xiàn)在，這一系列看上去“利好”房地產(chǎn)行業(yè)的因素，在未來的某一天卻極有可能成為房地產(chǎn)崩盤的“制造者”。(據(jù)新華社報道)

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