廣州最大舊改項(xiàng)目廣鋼新城拍地155億 再現(xiàn)“面粉”貴過“面包”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

上周五（2月21日），廣州最大規(guī)模的“舊改”項(xiàng)目——廣鋼新城正式出讓。未出意外，首批出讓的5宗地塊樓面地價(jià)接連刷新區(qū)域地價(jià)記錄，廣州單日賣地成功吸金155億元。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，除了本地房企參與外，本次拍賣會(huì)還吸引了珠海華發(fā)股份、北京金融街以及重慶龍湖地產(chǎn)3家外地房企前來參與競拍，前兩家更是成功搶得地塊。在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，廣州作為四個(gè)一線城市中的價(jià)格洼地，未來或?qū)⑽嗤獾胤科鬆幭噙M(jìn)駐。

然而，盡管一線城市土地市場依舊火爆，但以杭州為首的部分二三線城市土地卻出現(xiàn)降溫的苗頭。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，持續(xù)走高的土地市場正逐步走到十字路口。

廣鋼新城賣地155億元

據(jù)了解，廣鋼新城是繼2009年廣州亞運(yùn)城后，廣州起拍總價(jià)最高的住宅地塊。盡管廣鋼新城首批出讓的5宗地塊采用“限地價(jià)、競配建”的拍賣方式，但依然吸引了萬科、保利等15家知名房企到場。

經(jīng)過兩個(gè)多小時(shí)的角逐，5宗地塊以總價(jià)155億元、總配建安置房面積38.64萬平方米成功出讓，拍賣過程數(shù)次刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。記者發(fā)現(xiàn)，5宗地塊折合樓面地價(jià)分別在17950元~21568元/平方米之間，溢價(jià)率在38%~66%。中海地產(chǎn)以95.9億元的總價(jià)和21.4萬平方米配建面積拿下其中3宗地塊，成為本次拍賣會(huì)上的大贏家。

據(jù)悉，目前廣鋼新城板塊內(nèi)僅有兩個(gè)新盤，分別為元邦明月水岸和遠(yuǎn)大財(cái)智公寓，前者帶裝修均價(jià)23000元/平方米，后者尚未開盤但吹風(fēng)價(jià)約在20000元/平方米。此外，區(qū)域內(nèi)的二手房均價(jià)約在14000元~18000元/平方米。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，廣鋼新城再現(xiàn)“面粉”貴過“面包”，預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市售價(jià)或超過3萬元/平方米。保利地產(chǎn)廣東公司董事長余英更預(yù)計(jì)，廣鋼新城新房售價(jià)在兩年內(nèi)將達(dá)4萬元~5萬元/平方米。

外地大鱷爭相進(jìn)駐廣州

值得注意的是，在本次拍賣會(huì)上，除了保利、萬科等傳統(tǒng)華南大型房企參與外，還有珠海華發(fā)股份、北京金融街以及重慶龍湖地產(chǎn)3家外地房企前來競拍，前兩者更是成功搶得地塊。

黃韜向記者表示，廣州作為最早實(shí)現(xiàn)住房商品化的城市之一，集聚著包括保利、恒大、富力、雅居樂等全國主要大型房企，除了萬科、中海等部分深圳開發(fā)商外，外來開發(fā)商以往很難進(jìn)入廣州市場。但在北京、上海地王頻出，深圳缺地的情況下，越來越多的外地大型房企將目光投向了廣州。

一位接近龍湖地產(chǎn)的內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，該公司一直在籌劃進(jìn)軍廣州市場，目前已經(jīng)就廣州多個(gè)“舊改”項(xiàng)目進(jìn)行洽談，只是尚未能拿到合適的項(xiàng)目。

“目前房企對一二線城市的高價(jià)值表達(dá)出高度認(rèn)同，單就四個(gè)一線城市來說，廣州無論是地價(jià)還是房價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海，也可以算作是四個(gè)一線城市中的價(jià)格洼地。”丁祖昱認(rèn)為。

土地市場“拐點(diǎn)”漸近

進(jìn)入新年，土地市場依然火爆，一線城市土地更是遭到大型房企的瘋搶。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，四個(gè)一線城市土地成交總建筑面積為717萬平方米，同比大幅上漲93%；成交金額為908億元，同比上漲185%。其中，北京、上海的表現(xiàn)尤為突出，北京目前賣地收入接近600億元；上海1月的土地出讓金為263億元，同比上漲了410%，2月以來的賣地收入已超過100億元。

丁祖昱認(rèn)為，從歷年情況來看，一季度都不是供地的高峰，但今年多個(gè)城市不約而同選擇了一季度作為土地集中上市的時(shí)機(jī)，這可能和政府的財(cái)政情況有密切的關(guān)系。

“隨著2012年下半年房價(jià)開始逐步上升，地價(jià)也以更迅猛的增速快速上漲，在地價(jià)達(dá)到歷史高點(diǎn)的情況下，各地政府沒有理由不在歷史高點(diǎn)進(jìn)行拋售，以回籠更多資金。”丁祖昱預(yù)計(jì)，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，地價(jià)出現(xiàn)高點(diǎn)之后市場往往會(huì)有一段時(shí)間的調(diào)整，因此對政府而言，當(dāng)前是土地出讓的最佳時(shí)機(jī)。

值得注意的是，部分二線城市土地市場已經(jīng)出現(xiàn)降溫的苗頭。以杭州為例，2月18日杭州主城區(qū)舉辦的馬年首場土地拍賣會(huì)，原計(jì)劃出讓的5宗地塊中有1宗“因規(guī)劃調(diào)整，暫緩出讓”外，其余4宗地塊雖成功出讓，但有兩宗均為底價(jià)成交。

“之前高價(jià)拿地的房企，待項(xiàng)目上市之后，如果賺不到錢或者出現(xiàn)地價(jià)上調(diào)導(dǎo)致房價(jià)上升而產(chǎn)生滯銷，地價(jià)也一定會(huì)走到一個(gè)十字路口的。從目前情況來看，今年二季度即是考驗(yàn)地價(jià)的重要時(shí)期，地價(jià)的拐點(diǎn)很有可能在春夏之交出現(xiàn)。”丁祖昱認(rèn)為。

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廣鋼新城宅地市值估超600億

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

作為廣州有史以來最大規(guī)模的“舊改”項(xiàng)目之一，有著55年歷史的廣州鋼鐵廠鶴洞廠區(qū)聯(lián)合周邊“三村一廠”進(jìn)行整體改造。

2010年12月，廣東省發(fā)改委與廣東鋼鐵集團(tuán)聯(lián)合宣布，廣鋼環(huán)保遷建湛江項(xiàng)目方案最終確定，廣鋼在白鶴洞的鋼鐵生產(chǎn)線將在三年左右的過渡時(shí)期關(guān)閉，逐步拆建至湛江項(xiàng)目。同時(shí)，由寶鋼集團(tuán)控股80%的廣東鋼鐵集團(tuán)在遷建項(xiàng)目建成投產(chǎn)時(shí)，將同步正式關(guān)閉廣鋼白鶴洞基地的鋼鐵生產(chǎn)線。

據(jù)《新快報(bào)》報(bào)道，去年7月，廣鋼新城規(guī)劃在廣州市規(guī)委會(huì)上通過審議，3年前已開始搬遷的廣鋼集團(tuán)白鶴洞鋼鐵生產(chǎn)基地關(guān)閉進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，現(xiàn)有生產(chǎn)基地將交給政府作土地儲(chǔ)備，在政府進(jìn)行土地拍賣后廣鋼將獲得拍賣款的六成作為補(bǔ)償。這筆資金將用于債權(quán)債務(wù)的處理、職工分流與企業(yè)轉(zhuǎn)型。

“包裝”后廣鋼新城比單一的舊廠改造在占地面積上擴(kuò)大了近4倍，在規(guī)模和定位上有了巨大提升。規(guī)劃顯示，“廣鋼新城”范圍將包括芳村大道以西、花地大道以東、鶴洞路以南、環(huán)城路以北的657.4公頃（657.4萬平方米）面積，其中包括廣鋼集團(tuán)白鶴洞地塊168.1公頃，三條村（鶴洞、東塱和西塱）集體土地267.9公頃以及整合周邊的舊城、舊廠、舊村和水域等用地221.4公頃。規(guī)劃定位為“特色宜居新區(qū)、專業(yè)交易中心”的廣鋼新城總建筑面積也將達(dá)到1024萬平方米，毛容積率1.56，規(guī)劃居住人口19萬人。

由項(xiàng)目規(guī)劃初步估計(jì)，廣鋼新城中二類居住用地占地面積約為219萬平方米，建筑面積約341萬平方米?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，若以首批地塊約1.9萬元/平方米地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，廣鋼新城僅住宅用地的市值已高達(dá)648億元。這意味著，在廣鋼新城完成整體出讓后，面臨困境的廣鋼集團(tuán)將獲得不菲的土地補(bǔ)償金。