重慶地票五年考：“地票第一村”：被冠名后的誤讀

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶

沿著成渝環(huán)線高速公路行駛一個多小時，就能到達孔目村。2008年以前，這個位于重慶江津區(qū)李市鎮(zhèn)的四處散落著巴渝風(fēng)格房屋的西部小山村，可能從未想過會以這樣一種方式出名。

2008年12月4日，重慶地票首場拍賣會上，第一張地票——08001號300畝指標由民營企業(yè)重慶玉豪龍實業(yè)（集團）有限公司以2560萬元競得，高出起拍價1280萬元，增幅達100%。

這張地票的來源地正是孔目村。媒體就此冠以它“地票第一村”的名號，不過時至5年后，當(dāng)《每日經(jīng)濟新聞》記者再次踏進這個村落后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)卮迕窬徽J同這一稱謂，重慶官方也不認可。

探訪“地票第一村”/

“地票？我沒聽說過這個詞。”站在自家院子里的陳吉祥一臉詫異，“2007年政府確實復(fù)墾了我的老宅子，我只知道是為了新農(nóng)村建設(shè)。”盡管已過去5年，陳吉祥仍不知曉自己的老宅子已成為一個供某個市場主體獲得城市建設(shè)用地的指標。

在孔目村，陳吉祥的反應(yīng)并非個例。記者隨機詢問的好幾位村民，均表示不知地票是何物。

重慶官方發(fā)布的信息顯示，在江津區(qū)2008年第一批騰退宅基地的農(nóng)戶達到3000多戶，產(chǎn)生城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標為3600畝，其中便包括孔目村32戶農(nóng)民產(chǎn)生的宅基地58.6畝。

“江津是首批參與地票交易的區(qū)縣，孔目村開展復(fù)墾時還沒有地票的概念，后來指標作地票交易后，對參加復(fù)墾的農(nóng)戶按交易價格進行了重新核算和兌付。”重慶農(nóng)村土地交易所（以下簡稱土交所）執(zhí)行副總裁王曉芹說，當(dāng)?shù)乩习傩諏Φ仄辈涣私馄鋵嵑苷！?/p>

《每日經(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到，陳吉祥所站的院子后面是一排頗具巴渝風(fēng)情的小洋樓，在重慶地票制度試行之初，這些小洋樓被不少來此考察、調(diào)研的全國各地官員和專家學(xué)者評價為城鄉(xiāng)土地制度改革結(jié)合巴渝新居建設(shè)的有益探索和嘗試的產(chǎn)物。

“當(dāng)時我把老宅子復(fù)墾了，政府承諾給我6000元/畝的復(fù)墾費，3萬元的一次性補償費，6000元的搬遷費。”孔目村村民張錦銀說，這部分錢目前已經(jīng)全部到了他的銀行卡上。不過讓他有些郁悶的是，在購置巴渝新村的房屋時，原本合同上規(guī)定的520元/平方米在最終交易時被提高至650元/平方米。

當(dāng)?shù)夭簧賲⑴c復(fù)墾的村民表示，最初他們都覺得這個事情很劃算。“原來一文不值的爛房子變廢為寶，能領(lǐng)好幾萬塊錢，是天上掉餡餅的好事兒。”陳吉祥說，2009年他又復(fù)墾了1.27畝，加上第一次復(fù)墾的1畝地，他通過地票共獲得了21.29萬元凈收益。

陳吉祥說，從老宅到新居，居住環(huán)境確實提升了，村民們生活在一起也利于感情溝通，娛樂生活也更加豐富。不過后來有村民了解到其他地方復(fù)墾所得補助更多，原來的優(yōu)越感也就慢慢減弱，“并且復(fù)墾時買房子的賬目不清不楚，心里有些不痛快”。

據(jù)重慶土交所人士介紹，孔目村搞宅基地復(fù)墾是在2006年、2007年，重慶地票制度誕生于2008年12月，所以這個村子實行的一套復(fù)墾標準及補償條款與地票不盡一致。

“當(dāng)時就復(fù)墾補償標準的問題，江津區(qū)做了很多方案，目的是要更加切實的保障復(fù)墾農(nóng)戶的權(quán)

益，比如最初提出房屋價款每平方米優(yōu)惠130元，后來又改為3萬元的一次性補償費，按照巴渝新村每戶約170平方米的面積換算，第二次方案中農(nóng)戶得到的優(yōu)惠更大。”上述土交所人士解釋稱，之所以農(nóng)戶會認為前后價格不一致，在于其不清楚上述兩種優(yōu)惠是無法疊加的。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在當(dāng)?shù)靥皆L時發(fā)現(xiàn)，對于騰出宅基地所生產(chǎn)出來的城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標，即地票在重慶土交所能拍出多少錢，沒有一位村民能說得清，對地票的產(chǎn)生、交易和使用也知之甚少，村民們更多關(guān)心的，還是自己能否獲取應(yīng)得的利益。

日益完善的制度/

同孔目村大多數(shù)村民對地票“霧里看花”的態(tài)度相比，涪陵區(qū)馬武鎮(zhèn)石朝門村的境況則大相徑庭。

《每日經(jīng)濟新聞》記者探訪發(fā)現(xiàn)，在這個盛產(chǎn)榨菜的村子里，通過復(fù)墾宅基地的方式發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)致富的例子非常多。

“地票，我知道我知道，是個好的政策啊。”一提及地票制度，當(dāng)?shù)卮迕窈螄鴻?quán)就滔滔不絕，“前幾年我家及岳父家復(fù)墾了1畝6分多地，得到了24萬多元，及時緩解了合作社的資金壓力。”他告訴記者，自己經(jīng)營一家蔬菜種植股份合作社，隨后還召集村民將自己復(fù)墾后的土地以入股的形式流轉(zhuǎn)給合作社，年底按照土地入股數(shù)量參與分紅。

何國權(quán)說，現(xiàn)在他的合作社已吸納了400多畝土地。“這種股份合作、規(guī)模經(jīng)營的模式，一方面，緩解了專業(yè)合作社想擴大規(guī)模卻沒地的困境；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程加快，越來越多的村民進城務(wù)工經(jīng)商或定居，不少耕地粗放經(jīng)營甚至撂荒，流轉(zhuǎn)后便能提高糧食產(chǎn)能。”

據(jù)記者了解，目前重慶地票制度在收益方面的分配方案為，扣除復(fù)墾成本后，凈收益全部返還農(nóng)村，按照85：15的比例支付給復(fù)墾宅基地及其附屬設(shè)施用地的農(nóng)戶和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，農(nóng)戶所得每畝不低于12萬元，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所得每畝不低于2.1萬元。

“這個分配方案也不是最初就實行的，在地票試行初期，分配方案確實困擾了我們很久。”重慶土交所執(zhí)行總裁童代志坦承，最初甚至想過給復(fù)墾區(qū)、落地區(qū)都分一部分，最后才認定了土地使用權(quán)人和所有權(quán)人在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的收益關(guān)系。

事實上，與最初運行的地票版本相比，目前的版本在很多方面都有了完善。

比如在最初的設(shè)計中，地票有2年的有效期、撥付給農(nóng)民的款項為層層劃撥等，現(xiàn)在重慶已經(jīng)取消了2年有效期的限定，價款撥付方式也由土交所依托銀行，將價款直接撥付到農(nóng)戶和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的賬戶。

“我們在實踐中慢慢認識到地票是持票人的財產(chǎn)權(quán)利，2年有限期沒有存在必要，2012年我們就取消了，之前有期限的地票可通過延期的方式處理；同時，層層劃撥也會導(dǎo)致農(nóng)民拿到款項的周期變長，所以我們推行了直撥。”童代志說。

此外，如何穩(wěn)妥調(diào)控地票價格，使其反哺農(nóng)村的同時也不影響城市發(fā)展，重慶也作了大量的思考和實踐：一是設(shè)定地票交易最低保護價，2010年是13.6萬元，2011年則為17.8萬元；二是參考已交易地票價格，合理編制交易方案，以供需大體平衡為基礎(chǔ)，保持地票交易價格的穩(wěn)定性，避免價格大起大落。

毋庸置疑的是，作為試驗性的事物，地票制度的一些細節(jié)仍然還在摸索當(dāng)中。