華僑城“后任克雷時(shí)代”：現(xiàn)金回流或加速

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

春節(jié)之后，去年8月宣布卸任華僑城股份有限公司 （華僑城A，000069，SZ）董事長(zhǎng)的任克雷將離開華僑城集團(tuán)，正式退休，這是在今年華僑城媒體答謝會(huì)上任克雷本人確定的消息。

掌舵二十年間，任克雷實(shí)現(xiàn)了對(duì)華僑城集團(tuán)原本涵蓋30多個(gè)行業(yè)的去繁存精、資本市場(chǎng)對(duì)接以及“旅游+地產(chǎn)”定調(diào)。對(duì)于接棒者劉春平來說，如何完成華僑城的全國(guó)新一輪旅游、地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，如何扭轉(zhuǎn)近三年公司地產(chǎn)銷售排名的不斷下滑，如何消化擴(kuò)張中高企的負(fù)債率以及在華僑城A股八年融資空窗的情況下保證充足的發(fā)展資金，都是他將面臨的重要課題。

新產(chǎn)品線或改變資金回流慢/

1993年，任克雷離開深圳市委秘書長(zhǎng)兼辦公廳主任職位，棄政從商加入華僑城。上任頭三年，他就將公司30多個(gè)行業(yè)精簡(jiǎn)為利潤(rùn)相對(duì)較高的三大主業(yè)——旅游、地產(chǎn)和電子。最終，華僑城以“旅游+地產(chǎn)”的獨(dú)特模式快速壯大，開發(fā)出東部華僑城、歡樂谷等多種模式的標(biāo)志項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn)全國(guó)性的復(fù)制擴(kuò)張。此外，華僑城在任克雷掌舵期間逐步與資本市場(chǎng)對(duì)接，于1997年首度上市，并在2009年最終實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體上市。

去年8月，任克雷宣布卸任上市公司董事長(zhǎng)，留任集團(tuán)總經(jīng)理。2天后，劉春平在第六屆董事會(huì)獲得全票通過，正式成為任克雷的接棒者。

此時(shí)，接到劉春平手上的華僑城總資產(chǎn)接近900億元，根據(jù)華僑城最新業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2013年華僑城包含地產(chǎn)、旅游及造紙的總營(yíng)業(yè)收入為282.08億元，同比增長(zhǎng)26.58%；凈利潤(rùn)42.87億元，同比增長(zhǎng)11.36%。

然而，華僑城房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度較同規(guī)模房企而言，并不算亮眼。在克而瑞2013房企銷售額排行榜上，華僑城以162.5億元的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額位列統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)排行41位，大幅落后于之前兩年的20名左右。細(xì)看近幾年華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入，2010年70.32億元，2011年102.31億元，2012年112.56億元，2013年約162.5億元，相比而言，曾屬同一梯隊(duì)的佳兆業(yè)、新城控股同期均完成了從百億到兩百億銷售額的突破。

年報(bào)顯示，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率長(zhǎng)期維持在60%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)。例如，2012年萬科毛利率為27.4%，碧桂園為36.6%，利潤(rùn)較高的中海地產(chǎn)為38%。較高的毛利率，來自與華僑城旅游+地產(chǎn)的運(yùn)作方式，往往華僑城能與政府協(xié)議獲取低價(jià)土地，后通過旅游項(xiàng)目提升片區(qū)品質(zhì)，轉(zhuǎn)而從房地產(chǎn)項(xiàng)目上獲得溢價(jià)。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，景區(qū)+旅游地產(chǎn)的方式雖然毛利誘人，但這種方式前期對(duì)旅游產(chǎn)品投資大，旅游項(xiàng)目回籠資金則速度較慢，而其中的房產(chǎn)獲得片區(qū)溢價(jià)的周期也較現(xiàn)在高周轉(zhuǎn)的開發(fā)方式的房地產(chǎn)項(xiàng)目偏長(zhǎng)，同時(shí)面臨景區(qū)運(yùn)營(yíng)的折舊和維護(hù)，無疑對(duì)資金有極高要求，也因此限制了華僑城房地產(chǎn)的擴(kuò)張速度。

不過，這種現(xiàn)象正在發(fā)生改變。公司的產(chǎn)品線從最初的錦繡中華、世界之窗等靜態(tài)觀賞型陸續(xù)發(fā)展出互動(dòng)體驗(yàn)的歡樂谷項(xiàng)目、生態(tài)休閑旅游的東部華僑城項(xiàng)目以及最新的都市娛樂歡樂海岸項(xiàng)目。

申銀萬國(guó)分析師韓思怡認(rèn)為，華僑城最新一代的歡樂海岸以城市中心區(qū)域地塊為主，能使住宅和持有公寓的建售限制減小，突破了此前東部華僑城拿地依山伴水，高端住宅資金回流慢的限制，并增強(qiáng)了項(xiàng)目的可復(fù)制性。

融資平臺(tái)待打通/

不過，新的產(chǎn)品線對(duì)華僑城資金周轉(zhuǎn)速度的提升有限。

對(duì)于旅游和房地產(chǎn)這樣的典型重資產(chǎn)投資，資金成為制約華僑城能否快速發(fā)展的關(guān)鍵因素，不斷擴(kuò)張中，華僑城的負(fù)債率持續(xù)處于高位。

2009~2012年，華僑城A收入、利潤(rùn)翻番，總資產(chǎn)三年內(nèi)增長(zhǎng)1.3倍，與此對(duì)應(yīng)的，公司的負(fù)債率不斷攀升。公司年報(bào)顯示，2007~2013年第三季度，華僑城A資產(chǎn)負(fù)債率從61.49%上升到70.26%，在2011年末甚至高達(dá)71.17%，超出業(yè)內(nèi)70%的警戒線。

同時(shí)，深交所上市的華僑城A也已經(jīng)8年未能向公眾融資。劉春平多次在公開場(chǎng)合表示，華僑城非常希望能用華僑城A的平臺(tái)向股民融資。他表示，由于資本市場(chǎng)融資受阻，華僑城喪失了股本擴(kuò)張配合增長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，導(dǎo)致了華僑城只能依靠自身的滾動(dòng)發(fā)展去開發(fā)重資產(chǎn)、慢回報(bào)的旅游綜合項(xiàng)目；這也帶來了整個(gè)過程中的負(fù)債率出現(xiàn)相對(duì)較快增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

華僑城證券事務(wù)代表李珂暉表示，目前華僑城資金主要是依賴銀行貸款和大股東支持。

據(jù)悉，華僑城大約有500億元的銀行授信額度，而2012～2013年度公司擬向華僑城集團(tuán)申請(qǐng)?jiān)诂F(xiàn)有委托貸款134.8億元規(guī)模下，再新增不高于80億元的委托貸款額度。

業(yè)內(nèi)分析師表示，近兩年華僑城對(duì)外一直把旅游文化產(chǎn)業(yè)視為發(fā)展重點(diǎn)，并不能以一個(gè)房企的性質(zhì)簡(jiǎn)單定義華僑城，但旅游產(chǎn)業(yè)投資額動(dòng)輒過十億，且還有折舊、運(yùn)營(yíng)能力等多種風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)營(yíng)回報(bào)較慢。

2012年，華僑城旅游業(yè)務(wù)收入104.6億元，而最新布局中，福州、寧波、順德、重慶四城總投資額達(dá)400億元。雖然旅游項(xiàng)目投資額巨大，但劉春平強(qiáng)調(diào)，與房地產(chǎn)收入包含大量成本不同，旅游項(xiàng)目是一次性投進(jìn)去以后分40年慢慢收回，是用折舊方式收回，比如買一張世界之窗的門票170元，不是把世界之窗賣了，只是賣了今天的服務(wù)。他表示，“華僑城未來的核心將是旅游文化，并且公司投文化、投旅游產(chǎn)品，不是把它們作為獲取土地的手段，而是作為我們長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品來做，要對(duì)它持續(xù)經(jīng)營(yíng)?！?/p>