春節(jié)“開(kāi)門紅”難掩樓市隱憂 房貸收緊或貫穿全年

每經(jīng)編輯 區(qū)家彥發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

今年春節(jié)期間，包括萬(wàn)科、恒大在內(nèi)的不少房企都加班銷售，而從多家房企公布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，1月份銷售出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售形勢(shì)并不樂(lè)觀。

市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)，今年資金面偏緊已成定局。加上以余額寶、理財(cái)通為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展，一定程度上加快了利率市場(chǎng)化步伐，而在社會(huì)整體利率水平不斷攀升的情況下，銀行只能將有限的資金投向小微貸款等回報(bào)更高的領(lǐng)域，房貸業(yè)務(wù)占比減少已無(wú)可避免。研究機(jī)構(gòu)克而瑞表示，隨著2013年出現(xiàn)兩次嚴(yán)重的流動(dòng)性緊張，流動(dòng)性偏緊的局面至今未能完全扭轉(zhuǎn)，在資金面整體緊張的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)貸款收緊的局面短期內(nèi)難以改變。

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，54個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交22萬(wàn)套，環(huán)比下滑15%，同比下滑19.6%，樓市成交明顯放緩。

實(shí)際上，多家房企春節(jié)加班銷售，在原本的淡季搶先布局2014年樓市，這也符合《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前的預(yù)測(cè)：市場(chǎng)預(yù)計(jì)供應(yīng)高峰會(huì)在今年下半年出現(xiàn)，為了避免激烈競(jìng)爭(zhēng)，主流房企從年初開(kāi)始提前展開(kāi)“春節(jié)攻勢(shì)”。

然而，資金面偏緊對(duì)樓市的影響正在加劇，成為影響房企“春節(jié)攻勢(shì)”的最大不確定因素。在“房貸難”或?qū)⒇灤┤甑氖袌?chǎng)環(huán)境下，房企是如何應(yīng)對(duì)的？

房企展開(kāi)“春節(jié)攻勢(shì)”

春節(jié)過(guò)后，不少房企陸續(xù)交出了令人驚喜的成績(jī)單。萬(wàn)科公布的1月份銷售數(shù)據(jù)顯示，公司實(shí)現(xiàn)銷售面積194.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.79%，銷售金額276.5億元，同比增長(zhǎng)45%，單月銷售額接近去年全年收入1709億元的六分之一。

兩家于去年成功躋身 “千億俱樂(lè)部”的上市房企同樣業(yè)績(jī)喜人，碧桂園1月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約176.7億元，合同銷售面積約271萬(wàn)平方米，分別同比大增140.74%和171%；恒大1月份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約110.4億元，合同銷售面積約142.7萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)53.3%和22.2%，實(shí)現(xiàn)了今年1100億元銷售目標(biāo)的10%。

此外，部分中小型上市房企1月份銷售額也出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。旭輝控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約22.1億元，同比增長(zhǎng)約58%，創(chuàng)下單月銷售歷史新高；中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額9.77億元，同比增幅高達(dá)325%。

然而，在不少房企靚麗的銷售數(shù)據(jù)背后，可能另有隱情。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，1月份很多房企銷售數(shù)據(jù)之所以出現(xiàn)“淡季不淡”的現(xiàn)象，一方面是由于部分房企采取了“削峰填谷”策略，典型的如萬(wàn)科，該公司去年底就開(kāi)始“藏”業(yè)績(jī)，自去年10月之后業(yè)績(jī)連續(xù)兩月大幅回調(diào)，今年1月卻異常大增，迎來(lái)開(kāi)門紅；另一方面，在1月中上旬，一些房企仍然保持一定的推貨量，銷售同比增長(zhǎng)實(shí)屬合理。但由于公布業(yè)績(jī)的企業(yè)數(shù)量有限，開(kāi)年首月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)應(yīng)該不是行業(yè)普遍現(xiàn)象。

此外，與往年不同的是，今年很多房企在年初的傳統(tǒng)淡季加大了銷售攻勢(shì)，這也是銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的重要原因?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者通過(guò)恒大內(nèi)部員工了解到，恒大1月份在廣州、韶關(guān)等多個(gè)城市推出新春購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)，通過(guò)恒大員工介紹的購(gòu)房者可最高享受97折的額外優(yōu)惠，首付可以在3年內(nèi)付清。

除了價(jià)格促銷，不少開(kāi)發(fā)商春節(jié)加班開(kāi)盤。據(jù)雅居樂(lè)方面透露，公司位于海南省的清水灣與月亮灣兩大項(xiàng)目今年春節(jié)一天都未休息，春節(jié)期間銷售額超過(guò)6億元。

但個(gè)別房企靚麗的銷售數(shù)據(jù)難掩新年以來(lái)樓市出現(xiàn)的疲軟跡象。世聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年1月，30個(gè)大中城市商品房成交面積為1490.96萬(wàn)平方米，環(huán)比下降22.8%，同比下降28.8%。具體來(lái)看，一二線城市表現(xiàn)較差，三線城市稍好，其中一線城市成交面積270.43萬(wàn)平方米，環(huán)比下降30.7%，同比下降42.5%；二線城市成交面積826.61萬(wàn)平方米，環(huán)比下降23.9%，同比下降32.8%；三線城市成交面積393.91萬(wàn)平方米，環(huán)比下降13.6%，同比下降0.5%。

成交疲軟，帶來(lái)的是庫(kù)存的積壓和去化時(shí)間的拉長(zhǎng)。世聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10大重點(diǎn)城市庫(kù)存從去年11月底開(kāi)始不斷增加，目前已創(chuàng)新高。截至1月底，10大重點(diǎn)城市商品房待售面積為8337.22萬(wàn)平方米，相比去年11月底增加了317.43萬(wàn)平方米，去化時(shí)間由去年11月底的9.41個(gè)月攀升至10.87個(gè)月，其中一線城市由6.82個(gè)月攀升至7.97個(gè)月，二線城市由11.80個(gè)月攀升至13.28個(gè)月。

世聯(lián)行首席市場(chǎng)分析師吳志輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，1月份樓市表現(xiàn)疲軟一方面受季節(jié)性因素的擾動(dòng)，更主要的原因是市場(chǎng)資金面持續(xù)偏緊。流動(dòng)性收緊、利率抬升對(duì)樓市的最直觀影響是增加了購(gòu)房者的資金成本，銀行也會(huì)延長(zhǎng)房貸放款時(shí)間。

“房貸難”或?qū)⒇灤┤?/p>

“金融及現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)成為地產(chǎn)行業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)”，中海地產(chǎn)主席兼CEO郝建民日前在接受媒體采訪時(shí)表示。

去年兩度發(fā)生流動(dòng)性緊張之后，央行為防止類似事件重演，不斷出手緩解市場(chǎng)緊張局勢(shì)。同時(shí)，很多央行分、支行也通過(guò)SLF（常設(shè)借貸便利）對(duì)中小金融機(jī)構(gòu)提供短期流動(dòng)性。但吳志輝認(rèn)為，資金面偏緊的狀態(tài)仍將貫穿整個(gè)2014年。

“目前我國(guó)金融脫媒正在加速推進(jìn)，商業(yè)銀行被迫通過(guò)提高存款利率攬儲(chǔ)，這難免會(huì)抬高貸款利率，同時(shí)也會(huì)抬升整個(gè)社會(huì)的利率中樞”，吳志輝認(rèn)為，從外部來(lái)看，美聯(lián)儲(chǔ)漸進(jìn)式退出量寬政策帶來(lái)邊際沖擊，從國(guó)內(nèi)來(lái)看，一些享有政府隱性擔(dān)保的國(guó)企和城投對(duì)資金有剛性需求，這些因素都會(huì)導(dǎo)致整個(gè)社會(huì)的利率水平進(jìn)一步抬高。

此外，某股份制銀行內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，隨著以余額寶、理財(cái)通為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展，以往普通民眾只能通過(guò)銀行存款獲取低息回報(bào)的局面被打破，銀行低成本存款流失會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

盛富資本與協(xié)眾國(guó)際總裁黃立沖認(rèn)為，房貸并不屬于高利潤(rùn)業(yè)務(wù)，在社會(huì)利率水平不斷攀升的情況下，銀行只能將有限的資金投向小微貸款等回報(bào)更高的領(lǐng)域，房貸業(yè)務(wù)占比減少是無(wú)可避免的。此外，如果算上銀行的表外業(yè)務(wù)如理財(cái)產(chǎn)品、信托等，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域配置的頭寸非常重，出于風(fēng)險(xiǎn)平衡的考慮，銀行也不可能再為房貸配置過(guò)多的資金。

依照慣例，進(jìn)入新年之后，金融機(jī)構(gòu)會(huì)獲得新一年的信貸額度，銀行的個(gè)人住房貸款額度通常會(huì)比較充裕，貸款利率往往會(huì)出現(xiàn)下行，審批與放款時(shí)間也會(huì)相應(yīng)加快。但克而瑞調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2014年開(kāi)年以來(lái)，上述規(guī)律失效，各城市、各銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)并未明顯放松，工、農(nóng)、中、建、交等五大行首套房貸利率維持基準(zhǔn)利率，股份制銀行則普遍上浮5%~20%，延續(xù)了2013年底的房貸緊張局面。

上海一家銀行的貸款經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果要獲得貸款基準(zhǔn)利率，開(kāi)發(fā)商需要為客戶付一筆保證金。而上海一家樓盤的營(yíng)銷經(jīng)理透露，不少銀行要求申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者必須在銀行存3個(gè)月的定期，或者購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，才能申請(qǐng)到貸款。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶表示，現(xiàn)在按揭貸款的申請(qǐng)難度和去年同期相比，可以說(shuō)是冰火兩重天。2013年，銀行幾乎是求著開(kāi)發(fā)商給他們按揭貸款業(yè)務(wù)，一些銀行甚至把開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款捆綁在一起，要求申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸的開(kāi)發(fā)商，把樓盤的按揭貸款業(yè)務(wù)交給同一家銀行。然而，今年的形勢(shì)卻顛倒過(guò)來(lái)了，現(xiàn)在是開(kāi)發(fā)商求著銀行辦按揭貸款。

“短期來(lái)看，春節(jié)過(guò)后銀行的房貸額度將稍微放松，但從全年來(lái)看，房貸收緊幾乎是無(wú)可避免的，這將使得樓市成交受到抑制。”吳志輝表示。

一家房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理甚至認(rèn)為，今年按揭貸款的收緊會(huì)影響到全年的銷售情況。

中房信研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，目前銀行的按揭貸款發(fā)放周期基本上還能保證申請(qǐng)后1個(gè)月發(fā)放，但到了五六月份，放款周期可能會(huì)延遲至兩個(gè)月。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，按揭貸款發(fā)放的放緩，一定程度上會(huì)影響他們的利潤(rùn)率，因?yàn)榘唇铱畹劫~時(shí)間的延緩，意味著公司必須延緩歸還部分高息融資的資金。

房企各顯神通破困境

面對(duì)可能出現(xiàn)的全年 “房貸難”，部分龍頭房企通過(guò)入股銀行尋求破局。

繼去年10月萬(wàn)科斥資34.3億港元（約合27億元人民幣）入股徽商銀行后，去年12月初，貴州上市房企中天城投宣布入股貴州銀行。今年1月25日，恒大發(fā)布公告稱，集團(tuán)通過(guò)其附屬公司在二級(jí)市場(chǎng)收購(gòu)華夏銀行已發(fā)行股本總額的4.522%，總代價(jià)為人民幣33.025億元。收購(gòu)?fù)瓿珊螅愦髽O有可能成為華夏銀行第五大股東。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中國(guó)泛?？毓杉瘓F(tuán)持有民生銀行2.46%股權(quán)，魯能集團(tuán)持有交通銀行0.77%股權(quán)，綠地集團(tuán)通過(guò)增資控股的方式成為盤錦市商業(yè)銀行第一大股東。

黃立沖認(rèn)為，目前房貸業(yè)務(wù)主要集中在四大國(guó)有銀行手中，而房企入股的銀行多為城商行，這些銀行業(yè)務(wù)覆蓋范圍相當(dāng)有限，對(duì)于全國(guó)化布局的房企而言，改善房貸業(yè)務(wù)的作用有限。即便是像恒大入股華夏銀行這樣的全國(guó)性股份制銀行，但因持股比例有限，其角色更像是財(cái)務(wù)投資者，很難對(duì)銀行在經(jīng)營(yíng)層面的決策作出影響。

但吳志輝認(rèn)為，房企未來(lái)可嘗試通過(guò)與銀行擴(kuò)大合作范圍以求獲得順暢的房貸業(yè)務(wù)支持。“預(yù)計(jì)今年會(huì)有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商采用貼息的方式為客戶獲取按揭支持，比如企業(yè)在向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)支付更高的利息成本，以換取銀行較低的按揭貸款利率。此外，大型開(kāi)發(fā)商還可以聯(lián)合上下游供應(yīng)商，甚至收購(gòu)一些現(xiàn)金流強(qiáng)勁的零售商，通過(guò)為指定銀行提供存款的方式換取優(yōu)惠的房貸支持，類似的運(yùn)作今年可能會(huì)更加普遍。”

值得關(guān)注的是，根據(jù)《新世紀(jì)》周刊報(bào)道，住建部已在積極研究成立住房保障銀行這一政策性金融機(jī)構(gòu)。據(jù)國(guó)開(kāi)行人士介紹，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房保障銀行主要包括兩部分，即開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人貸款，后者可用于彌補(bǔ)商業(yè)銀行降低房貸業(yè)務(wù)所帶來(lái)的影響。

黃立沖認(rèn)為，從動(dòng)機(jī)上看，設(shè)立政策性的住房保障銀行是一個(gè)可行辦法，其思路類似于美國(guó)的房利美和房地美，由政府出資創(chuàng)建，為房地產(chǎn)行業(yè)提供金融支持。但是，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)上漲10年之后，此時(shí)選擇創(chuàng)建政策性銀行介入房貸業(yè)務(wù)，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，住房保障銀行需要承受系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，最終可能需要像“兩房”那樣由政府注資埋單。

此外，包括易居、世聯(lián)等房地產(chǎn)代理公司也選擇和銀行合作，擴(kuò)展按揭貸款的辦理渠道，以待銀根收緊時(shí)，公司仍然有能力為代理的樓盤申請(qǐng)到貸款。