“高周轉(zhuǎn)”模式仍是主流 超九成房企執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

樓市大決戰(zhàn)能不能提前到上半年，一定程度上取決于項(xiàng)目的施工速度。在絕大多數(shù)品牌房企實(shí)施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)后，速度已經(jīng)不是問(wèn)題。只要交地，很多項(xiàng)目都可以在8個(gè)月內(nèi)入市，有些項(xiàng)目甚至只需要6個(gè)月時(shí)間就可以上市。

然而，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，走高周轉(zhuǎn)之路又面臨怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？

“高周轉(zhuǎn)”路線將繼續(xù)

2013年以來(lái)，“高周轉(zhuǎn)”成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪多位開(kāi)發(fā)商人士了解到，2014年將有更多的房企轉(zhuǎn)型高周轉(zhuǎn)路線。

按照一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，在獲取項(xiàng)目后，會(huì)先進(jìn)行產(chǎn)品定位和策劃，再委托設(shè)計(jì)單位做方案和施工圖，期間將會(huì)展開(kāi)多次討論與評(píng)審，如此一來(lái)，從拿地到開(kāi)工，短則8個(gè)月，長(zhǎng)則一年。

但如果將視線鎖定在萬(wàn)科、恒大、龍湖等標(biāo)桿房企，通常僅需要3、4個(gè)月，到第8、9個(gè)月就可以開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，而其他一般企業(yè)這時(shí)往往還沒(méi)有開(kāi)工。以萬(wàn)科內(nèi)部奉行的“5986”原則為例，即拿地5個(gè)月動(dòng)工、9個(gè)月銷(xiāo)售、第一個(gè)月售出八成、產(chǎn)品必須六成是住宅。

在開(kāi)發(fā)成本越來(lái)越高的時(shí)代，“快”成為制勝法寶?！凹僭O(shè)項(xiàng)目獲取費(fèi)用是10億元，按照11%行業(yè)平均負(fù)債利率計(jì)算，每天的資金成本就是30萬(wàn)元，150天就是4500萬(wàn)元。在所謂討論優(yōu)化、研發(fā)創(chuàng)新或追求完美的過(guò)程中，相當(dāng)于5000萬(wàn)元的利潤(rùn)就悄然無(wú)息地蒸發(fā)了?！碧m德咨詢總裁宋延慶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

“所以現(xiàn)在我們都不能等，不會(huì)說(shuō)像以前去等土地升值，每年耗費(fèi)的巨額資金成本根本不能想象，只能盡最大努力加快速度開(kāi)發(fā)。”北京一位房企人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

的確，高地價(jià)已經(jīng)不斷侵蝕房地產(chǎn)行業(yè)的盈利狀況。據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)2013》顯示，隨著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率也將越來(lái)越低，預(yù)計(jì)“年均凈利潤(rùn)率降低1個(gè)百分點(diǎn)”的趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)下去。根據(jù)預(yù)計(jì)，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤(rùn)率將觸及“10%警戒線”。同時(shí)，不同房地產(chǎn)企業(yè)之間的盈利能力也進(jìn)一步呈現(xiàn)出加劇分化的趨勢(shì)。

標(biāo)準(zhǔn)化意在提高凈利潤(rùn)率

“預(yù)計(jì)未來(lái)5~10年，快速周轉(zhuǎn)模式依然是主流，主要原因就是企業(yè)要搶占市場(chǎng)份額?！彼窝討c對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出。

宋延慶補(bǔ)充說(shuō)道，事實(shí)證明，只要能實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，利潤(rùn)率和杠桿率也能隨之提高?！?013年四季度是推盤(pán)的高峰期，從2014年的市場(chǎng)來(lái)看，整體也會(huì)有所加快，一般都建議房企在上半年完成整體銷(xiāo)售的60%~70%?！?/p>

據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書(shū)2013》統(tǒng)計(jì)，目前百?gòu)?qiáng)房企中92%的企業(yè)都在推行產(chǎn)品系列化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)，每個(gè)企業(yè)平均有3.7個(gè)產(chǎn)品線。

根據(jù)蘭德咨詢測(cè)算結(jié)果顯示，同等規(guī)模的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期每增加一個(gè)月，由于資金成本、管理費(fèi)用等隨之增加，項(xiàng)目投資回報(bào)率將會(huì)降低0.8個(gè)百分點(diǎn)左右；反之，開(kāi)發(fā)周期每縮短一個(gè)月，項(xiàng)目投資回報(bào)率可提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。

“其實(shí)高周轉(zhuǎn)主要是縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的定位策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間，進(jìn)而做到快速開(kāi)工，快速開(kāi)盤(pán)，快速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡?！彼窝討c在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，高周轉(zhuǎn)不僅不會(huì)縮短施工周期，反而更有可能拉長(zhǎng)施工周期。

宋延慶給記者算了一筆賬，如果一家房企在三、五年內(nèi)，開(kāi)始建立一、兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，標(biāo)準(zhǔn)化率目標(biāo)可以設(shè)定在40%左右，則凈利潤(rùn)率可以提到至少5%，十年內(nèi)，力爭(zhēng)形成3~5條產(chǎn)品線，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化率一旦達(dá)到70%左右，即使未來(lái)行業(yè)平均利潤(rùn)率已經(jīng)降到10%左右，企業(yè)自身的凈利潤(rùn)率依然可以達(dá)到15%以上。