綠地沖擊波：商業(yè)地產成挑戰(zhàn)籌碼

每經編輯 沙斐發(fā)自上海    

每經記者 沙斐 發(fā)自上海

克而瑞日前公布的 《2013中國房地產企業(yè)銷售TOP50》榜單顯示，綠地僅以125億元的差距，排在萬科之后，位列第二。其后的萬達、保利等企業(yè)銷售額為1200億~1300億元，暫時還威脅不到綠地和萬科。綠地因此被克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄稱作 “2014年最有可能影響萬科老大位置”的地產公司。

然而，綠地真會成為中國地產行業(yè)的新龍頭嗎？這一定程度上取決于綠地在商業(yè)地產領域的開發(fā)前景，也與其在A股和H股搭建的融資平臺的融資能力有很大關系。

提前戰(zhàn)略布局帶來優(yōu)勢

在克而瑞上述榜單發(fā)布之后，就有報道認為，綠地能夠追上萬科，甚至有超越之勢，根本在于商業(yè)地產對綠地業(yè)績的貢獻。

綠地董事長張玉良曾公開表示，2013年商業(yè)地產對集團房地產板塊的銷售貢獻突破60%。數據顯示，綠地集團2013年的土地儲備計劃為800億元左右，在建商業(yè)地產超2000萬平方米。

其中，最能代表綠地商業(yè)地產的無疑就是超高層地標性建筑。據統(tǒng)計，綠地現在已經建成17棟綠地中心超高層，目前全國300米以上的地標性建筑有50%是由綠地集團投資建造的；在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個，未來每年還將有2~3棟綠地中心竣工。

蘭德咨詢總裁宋延慶說，綠地的商業(yè)地產主要是兩條產品線，一是在城市核心位置開發(fā)的綠地中心，另外一部分就是在郊區(qū)開發(fā)的商務樓。這兩條產品線目前的銷售情況都不錯。和其他房企不同，綠地開發(fā)的商業(yè)地產，大部分出售，只有小部分選擇自持。

這樣的商業(yè)地產開發(fā)策略，讓綠地在面對商業(yè)地產可能存在的供應過量風險時，表現得游刃有余。

“綠地在商業(yè)地產運營方面，無論是銷售還是持有都已經有十幾年的經驗，有很多方法可以避開商業(yè)地產帶來的調整?！毖ㄐ鄹嬖V《每日經濟新聞》記者，超高層的盈利模式，有一種是全部持有、長期經營，按照目前經營狀況，大概需要15~16年的回收期。但綠地的模式只持有最好的部分，其余全都賣掉。

《每日經濟新聞》記者了解到，綠地在上海奉賢地區(qū)的寫字樓項目，價格為1.2萬元/平方米，一年的銷售量可達1000多套。相比之下，其他的一些地產開發(fā)商由于開發(fā)產品的單價和總價偏高，往往很難實現很好的收益率。

綠地之所以在商業(yè)地產領域具有優(yōu)勢，一定程度上是因為戰(zhàn)略調整領先于行業(yè)。宋延慶說，綠地很早就提出了“超高層戰(zhàn)略”、“智慧城鎮(zhèn)”、“產城一體化”等一系列戰(zhàn)略概念，并開發(fā)出新的產品，令他們有機會進入到很多城市發(fā)展的新領域，獲取了相對低價的優(yōu)質土地資源。目前，綠地涉足的房地產開發(fā)領域，不僅有商業(yè)地產，還有產業(yè)地產等領域。相比而言，萬科涉足商業(yè)地產開發(fā)要晚一些。

此外，綠地相對靈活的組織框架，也將成為未來和萬科一決高下的籌碼。綠地集團官網顯示，綠地目前在很多區(qū)域的房地產開發(fā)均實施事業(yè)部制，給事業(yè)部很大的權力，令其可以相對自由而靈活地根據市場變動進行策略調整。相比之下，目前大部分的地產商還是區(qū)域公司或城市公司制，在管理的靈活性上顯然不如事業(yè)部制。

2013年綠地在海外市場投資超過百億美元，根據此前綠地公布的數據，2014年希望在海外市場實現銷售額130億元。如果這一目標順利實現，無疑將會給綠地帶來更多優(yōu)勢。

多元融資渠道支持高周轉

此外，融資能力對房地產公司來說也至關重要。一位地產分析師指出，A+H渠道打通對綠地的后續(xù)業(yè)績幫助非常大，尤其是在拿新項目的時候，新的融資平臺可以提供很大的支持。

《每日經濟新聞》記者觀察發(fā)現，雖然綠地收購的金豐投資（A股）和盛高置地（H股）兩個殼公司，在短期內都不可能把綠地龐大的資產注入，但是這兩個平臺依然為綠地未來提供了持續(xù)融資的渠道。

2013年5月，綠地借殼盛高置地，隨后易名綠地香港（00337，HK）并逐漸將新拿的土地注入上市公司，港股上市公司的融資平臺，對于土地項目后續(xù)開發(fā)起到了很大的便利作用。

2013年12月11日，綠地香港以59.5億元人民幣 （約76.49億港元）競得上海黃浦五里橋街道商辦用地，折合樓面價24231元/平方米，這是上海年內總價第二高的經營性用地。此外，綠地香港2013年還在上海、杭州、昆明、南寧等地小規(guī)模購地，累計土地花費已達83億元。綠地香港方面更表示，2014年的銷售目標是確保100億元，力爭達到150億元。

在土地投資資金來源方面，綠地香港介紹稱，除了依靠自身的現金儲備和銷售回流資金外，公司會以合作開發(fā)的形式來整合資源并分散風險，并發(fā)揮H股資本平臺的優(yōu)勢積極尋求多元化的融資途徑。在此之前，綠地香港已獲得母公司達4億美元的注資，并在2013年10月份發(fā)行7億美元債券。

除了港股市場開始發(fā)力，綠地何時整體A股上市也一直是備受關注的焦點。2013年12月19日，上海聯合產權交易所披露信息，綠地集團21億股（對應股權為20.2468%）增資擴股項目已完成投資人擇優(yōu)選擇，入選的包括平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛、珠海普羅、上海國投等五家PE機構，增資總額達117.29億元。

這意味著，綠地集團近年來一直在進行的內部復雜股權結構梳理工作，終于有了進一步進展。業(yè)界普遍認為，綠地集團有望借此進行新一輪內部管理包括股權在內的改造，為其整體上市鋪平道路。

中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟認為，綠地借殼金豐投資能否成功，還要看證監(jiān)會對房地產再融資的態(tài)度。上述地產分析師則表示，一旦政策有所突破，相信綠地會立即啟動資產注入和再融資計劃，這對于其后續(xù)擴大規(guī)模有著實質性的幫助。