二線城市扎堆醞釀提高基準地價 難改開發(fā)商拿地節(jié)奏

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

2013年12月，鄭州、青島、?？谝约皬B門4個二線城市一同加入到調(diào)整基準地價的大軍中。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，集中調(diào)整的原因，一是到了調(diào)整的年限；二是由于過去幾年的土地價格整體抬升?；鶞实貎r是個參考值，過去的基準地價偏低，新出讓的地塊就不太容易反映真實地價水平。

基準地價的調(diào)整，對于進軍二線城市的開發(fā)商有何影響？

陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，會影響開發(fā)商的拿地成本，但不會改變其在二線城市的開發(fā)節(jié)奏。

4個二線城市醞釀提高基準地價/

《每日經(jīng)濟新聞》梳理發(fā)現(xiàn)，鄭州、青島、?？凇B門擬調(diào)整基準地價，與之前相比都有不同程度的上漲。

公開資料顯示，?？谑斜据喐鲁晒c2009年基準地價相比，整體水平上漲了164.23%；鄭州市與2009年公布實施的基準地價相比，住宅用地整體平均上漲85%，商業(yè)用地平均上漲125%；廈門市本輪擬調(diào)整的基準地價與2007年公布實施的基準地價相比，部分片區(qū)漲幅超過100%。

值得關(guān)注的是，根據(jù)克而瑞機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從上一輪基準地價實施時間到目前，上述4個二線城市房價均有所上漲，且漲幅均超過20%。

在2013年，4個城市中漲幅較為明顯的當(dāng)屬鄭州市和廈門市。

國家統(tǒng)計局公布的2013年7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況中，鄭州市新建商品住宅環(huán)比上漲1.7%，居中部省會城市第一，在全部70個大中城市中排名第四。而同年8月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，廈門市新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.0%，漲幅位居全國第六。

青島市國土資源和房屋管理局市場處處長元廷世告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，調(diào)整基準地價的評估有多種方法，包括用房價來倒推地價、基準地價系數(shù)修正法、房屋收益還原法等大約4、5種還原方法，地價是隨著房價走的，因此地價滯后于房價。這樣就可以根據(jù)土地、房屋的交易價格，測算出基準地價；鑒于國家要防止房地產(chǎn)過快增長，在這種前提下，基準地價比土地市場平均價格要略低一些。

國土資源部2001年發(fā)布的相關(guān)文件規(guī)定，各級土地行政主管部門要依照法律規(guī)定，建立和及時更新基準地價。基準地價原則上每三年更新一次，并根據(jù)市場變化，適時進行調(diào)整。

值得注意的是，上述4城市地價調(diào)整都過了3年的期限。

廈門市截至2013年實施的基準地價自2007年起施行，鄭州市基準地價是2009年公布實施的，海口市原基準地價標準至本輪評估基準日已逾3年。

“青島市在2007年調(diào)整過一次基準地價。”元廷世透露，2010年又調(diào)整過一次，也通過了上級國土部門的驗收，但沒有實施。因此，當(dāng)前的情況相當(dāng)于6年才調(diào)整一次。

開發(fā)商節(jié)奏難受影響/

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，隨著城市設(shè)施的完善，基準地價肯定是不斷提高的。

但陳國強指出，基準地價的提高，并不意味著之后地塊成交價格的提升。土地成交價格，取決于地塊性質(zhì)、地塊規(guī)模大小、區(qū)位條件以及參加競拍企業(yè)的多少等。

范小沖告訴記者，基準地價的調(diào)整幅度是有限的?；鶞实貎r調(diào)整，影響最大的是低價值、非熱點城市的土地，而對于一些熱門二線城市，影響并不大。

對于其中原因，范小沖分析，低價值、非熱點城市的土地往往是底價成交，提高基準地價就提高了開發(fā)商的土地成本。而對于熱門二線城市，多家房企搶地、價高者得，成交價格遠高于基準地價。

河南省房地產(chǎn)業(yè)商會常務(wù)副會長兼秘書長趙進京告訴記者，由于目前鄭州市土地稀缺，房企拿地已現(xiàn)分化，小型房企尚沒有能力在鄭州拿地，而標桿房企拿地還是依據(jù)自身的戰(zhàn)略節(jié)奏，不會因為基準地價的上升而改變拿地節(jié)奏。

建業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部人士在接受記者采訪時表示，建業(yè)地產(chǎn)已在鄭州市有了大體量的土地儲備，對市場要繼續(xù)觀望，短期內(nèi)基本上不會去搶高價地。