內(nèi)房股IPO開閘周年 企業(yè)命運(yùn)迥異

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

去年四季度，旭輝控股集團(tuán)（00884，HK，以下簡(jiǎn)稱旭輝）赴港IPO，標(biāo)志著塵封大半年之后，內(nèi)地房企赴港IPO再次開閘。隨后，新城發(fā)展控股（01030，HK，以下簡(jiǎn)稱新城）、金輪天地控股（01232，HK，以下簡(jiǎn)稱金輪天地）等多家內(nèi)地房企相繼赴港上市。

如今，內(nèi)房股IPO開閘迎來(lái)一周年，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這些內(nèi)地房企上市后的命運(yùn)迥異：上市時(shí)較凈資產(chǎn)大幅折價(jià)的旭輝，經(jīng)過一年的“臥薪嘗膽”，如今不僅股價(jià)較發(fā)行價(jià)上漲兩成，而且融資成本大幅下降；新城雖然前11月的銷售業(yè)績(jī)?cè)龇蝗缧褫x，但在土地市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，儲(chǔ)備了大量?jī)?yōu)質(zhì)土地；金輪天地卻在上市完成后，暴露出了土地儲(chǔ)備不足、持續(xù)盈利能力欠缺等問題。

旭輝：融資成本大幅下降/

“雖然港股上市估值比較低，但它帶來(lái)的融資平臺(tái)、融資渠道比A股更寬廣，我們更看重融資平臺(tái)的擴(kuò)展。”時(shí)隔一年，旭輝董事長(zhǎng)林中回憶去年赴港上市的情形時(shí)，頗有幾分感慨。

去年底赴港上市時(shí)，旭輝、新城的招股價(jià)均較凈資產(chǎn)大幅折讓。曾有人做過計(jì)算，上市第一天，旭輝的市值較凈資產(chǎn)折價(jià)30%，這無(wú)疑讓股東們“肉疼”。但如今看來(lái)，當(dāng)初的“肉疼”卻是值得的。旭輝在過去一年內(nèi)通過港股市場(chǎng)的渠道多次融資，獲得了規(guī)模與業(yè)績(jī)的雙雙成長(zhǎng)。

林中透露，在香港這個(gè)國(guó)際化資本市場(chǎng)，旭輝在上市第一年就做了很多企業(yè)兩三年才能做完的事：經(jīng)過了三家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)；發(fā)行了兩筆美元債券。

旭輝赴港上市后，不僅融資規(guī)模有所上升，融資成本也大幅下降。以與綠地合作項(xiàng)目為例，由渣打、匯豐、東亞牽頭提供的銀團(tuán)貸款利息只有4.2%~4.3%。據(jù)林中透露，2012年旭輝的平均融資成本在10%以上，而現(xiàn)在整體融資成本僅9.4%左右。

此外，因港股上市公司的身份，旭輝也吸引了龍湖、萬(wàn)科等大型房企的很多優(yōu)秀人才紛紛加盟。比如，前萬(wàn)科上海區(qū)董事長(zhǎng)陳東彪就在今年8月加盟了旭輝。

同時(shí)，赴港上市還為旭輝引來(lái)了諸多合作伙伴。12月8日，旭輝發(fā)布公告稱，將與恒基中國(guó)訂立合作框架協(xié)議，共同開發(fā)旭輝位于上海市閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)的地塊。此外，綠地也是旭輝的主要合作伙伴。

2013年12月3日，旭輝發(fā)布公告稱，1~11月集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約142.5億元，同比增長(zhǎng)約67%，已提前一個(gè)月完成全年銷售目標(biāo)。

新城：重心轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)/

與旭輝不同，另一家去年登陸港股市場(chǎng)的內(nèi)地房企新城則把主要精力放在了商業(yè)地產(chǎn)上。

新城董事長(zhǎng)王振華透露，新城未來(lái)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)在于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，到2017年，公司將實(shí)現(xiàn)累計(jì)開業(yè)和在建購(gòu)物中心20個(gè)左右，持有面積200萬(wàn)平方米，“吾悅品牌”進(jìn)入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)品牌第一梯隊(duì)。

目前，新城已在6個(gè)城市建造了8個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，其中3個(gè)已經(jīng)開業(yè)，其余的正在陸續(xù)建設(shè)或銷售。

“我們?cè)谟?jì)劃做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目之前，首先考慮的是拿地價(jià)格，其次是周轉(zhuǎn)速度，如果這兩項(xiàng)沒問題，就可以保持盈利。”王振華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2013年新城集團(tuán)新增土地13幅，面積達(dá)290萬(wàn)平方米；僅今年10月就獲得6幅地塊。目前，集團(tuán)現(xiàn)有土地儲(chǔ)備面積近1400萬(wàn)平方米。

新城方面表示，未來(lái)五年新城將開啟住宅與城市綜合體雙核驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略模式，即以住宅開發(fā)為主，同時(shí)選取優(yōu)質(zhì)地塊開發(fā)運(yùn)營(yíng)城市綜合體，實(shí)現(xiàn)2013~2017年復(fù)合增長(zhǎng)率不低于30%。

“我們的資金結(jié)構(gòu)正在逐步優(yōu)化，原來(lái)沒有長(zhǎng)期限的資金，一般都是開發(fā)貸和信托，長(zhǎng)的兩三年，短的一年?，F(xiàn)在通過海外發(fā)債，資金周期可以達(dá)到五年。”王振華透露，未來(lái)3~5年，新城會(huì)逐步增加長(zhǎng)期借款的比重，“我的期望是，可以跨越至少兩個(gè)宏觀調(diào)控的周期”。

今年1~10月，新城累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售154.8億元，同比增長(zhǎng)20.21%；累計(jì)合約銷售面積逾168.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.07%；今年有望實(shí)現(xiàn)200億元的全年銷售目標(biāo)。

金輪天地：上半年收益下滑八成/

在去年末開始的這一輪赴港上市潮中，金輪天地是唯一招股價(jià)較凈資產(chǎn)大幅溢價(jià)發(fā)行的內(nèi)房股，但目前股價(jià)仍處于“破發(fā)”狀態(tài)。

實(shí)際上，金輪天地在上市前，就曾被外界質(zhì)疑，原因是其土地儲(chǔ)備不足，以及業(yè)績(jī)中有較高比例是由投資物業(yè)公平值所貢獻(xiàn)，外界擔(dān)心這些因素會(huì)導(dǎo)致金輪天地業(yè)績(jī)不穩(wěn)定。

而從上市后的業(yè)績(jī)來(lái)看，當(dāng)初外界的擔(dān)憂不無(wú)道理。半年報(bào)顯示，金輪天地上半年收益1.29億元，下跌80.6%，主要因?yàn)閬?lái)自房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收益減少。

雖然業(yè)績(jī)表現(xiàn)不理想，但港股上市帶來(lái)的融資便利，還是幫助金輪天地補(bǔ)充了土地儲(chǔ)備。研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2013年金輪天地通過發(fā)債、銀團(tuán)貸款等建立了多元化的融資渠道，募資總額估計(jì)超過20億元?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年公司已斥資10億元先后在揚(yáng)州、南京、長(zhǎng)沙、株洲等地獲得多幅地塊。