房產(chǎn)業(yè)融資新路徑：募集社會(huì)資金參與舊城改造

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，在拿地、建設(shè)等階段時(shí)常會(huì)面臨巨大的資金缺口，離不開(kāi)金融業(yè)提供的服務(wù)和支持。

分析人士認(rèn)為，今年房地產(chǎn)企業(yè)在金融創(chuàng)新領(lǐng)域進(jìn)行了不少?lài)L試，尤其是在開(kāi)發(fā)周期漫長(zhǎng)的舊城改造項(xiàng)目上進(jìn)行了一系列融資創(chuàng)新試驗(yàn)，如通過(guò)信托、有限合伙私募基金等金融工具引入民間資本來(lái)加快解決動(dòng)遷、安置等長(zhǎng)期性難題。云南城投位于蘭州的徐家灣舊城改造項(xiàng)目即是一例。

復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)孫立堅(jiān)對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，通過(guò)信托、有限合伙企業(yè)等民間融資方式來(lái)加快舊城改造進(jìn)度，與不久前十八屆三中全會(huì)提出的 “允許社會(huì)資本通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和運(yùn)營(yíng)”的要求是一致的。

舊城改造引入金融創(chuàng)新/

12月15日上午，位于蘭州市城關(guān)區(qū)黃河以北的徐家灣舊城改造回遷安置項(xiàng)目正式破土開(kāi)工。

資料顯示，徐家灣舊城改造項(xiàng)目是蘭州市舊城改造項(xiàng)目重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，位于蘭州市城關(guān)區(qū)黃河以北徐家灣村，距離蘭州市核心商圈4公里。項(xiàng)目改造范圍總用地約530畝，改造范圍內(nèi)涉及總拆遷面積約為34萬(wàn)平方米。

2012年10月20日，以一級(jí)土地開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的云南城投發(fā)布公告稱(chēng)，其下屬企業(yè)云南安盛創(chuàng)享旅游產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)

（有限合伙）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)），擬與重慶市小天鵝投資控股（集團(tuán)）有限公司以及貴州省交通工程有限公司共同投資蘭州徐家灣片區(qū)舊城改造項(xiàng)目。

2013年1月30日，云南城投發(fā)布公告稱(chēng)，擬由公司下屬安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)與重慶小天鵝集團(tuán)、貴州交通對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行共同投資。

云南城投年報(bào)顯示，安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)出資人民幣6000萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)蘭州小天鵝 （重慶小天鵝集團(tuán)的控股子公司）部分新增注冊(cè)資本，持有蘭州小天鵝60%的股權(quán)，并由安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)按照每年14%的利率標(biāo)準(zhǔn)向蘭州小天鵝提供不超過(guò)人民幣12億元的股東貸款，用于項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)，貸款資金根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度分期到位。

值得注意的是，云南城投此次并未利用自有資金投資蘭州徐家灣舊城改造項(xiàng)目，而是由下屬企業(yè)安盛創(chuàng)享合伙企業(yè)通過(guò)向社會(huì)募資6000萬(wàn)元的方式參與到舊城改造項(xiàng)目中。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，民間資本參與城市運(yùn)營(yíng)主要分兩個(gè)層次：一是大城市更新改造；二是三、四線地區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)土地整理。引入民間資本，可讓政府、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)均從中得利，并有效推進(jìn)土地拆遷進(jìn)度。

信托金融專(zhuān)家孫飛表示，包括信托、有限合伙企業(yè)等民間資本參與城市改造，重點(diǎn)是產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)是否可控、能否及時(shí)返本付息，如果風(fēng)險(xiǎn)鎖定，那么可以看好。

專(zhuān)家：金融創(chuàng)新重在信息透明/

記者注意到，類(lèi)似通過(guò)金融創(chuàng)新參與到城市運(yùn)營(yíng)的案例，云南城投并非唯一一家。

今年10月，上置集團(tuán)通過(guò)中融信托發(fā)行了一款“中融-北阪河谷城市發(fā)展基金第2期集合信托計(jì)劃”，信托規(guī)模14.6億元 （優(yōu)先級(jí)），總期限為6年，分期發(fā)行，首期期限1.5年，資金將用于上海市黃浦區(qū)琴海苑項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。

據(jù)悉，作為上海市黃浦區(qū)舊區(qū)改造重點(diǎn)項(xiàng)目，琴海苑項(xiàng)目的舊城改造從2003年開(kāi)始已有十個(gè)年頭，雖然地價(jià)大漲，但當(dāng)?shù)厝员灰淮笃f房占據(jù)，居民急盼動(dòng)遷。

“原來(lái)是開(kāi)發(fā)商壓價(jià)壓得太厲害導(dǎo)致動(dòng)遷難，現(xiàn)在則是動(dòng)遷戶(hù)抬價(jià)抬得太厲害導(dǎo)致政府無(wú)法接受?！笨硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)薛建雄對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商更多通過(guò)金融工具募集動(dòng)遷資本，有利于動(dòng)拆遷雙方達(dá)成市場(chǎng)公平價(jià)格，也意味著舊城改造可以更有效推行。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，未來(lái)除了銀行貸款，房企應(yīng)該積極尋求通過(guò)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)投資、境外投資、公募基金等多種渠道融資，建立一個(gè)手段多樣、結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)金融體系。

孫立堅(jiān)指出，金融創(chuàng)新在給企業(yè)、行業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇的同時(shí)，也必須關(guān)注產(chǎn)品安全性，吸引民間資本一定要使融資信息透明化，讓投資者知曉風(fēng)險(xiǎn)，能做到透明化運(yùn)作才能真正起到創(chuàng)新的作用。