房企偏愛(ài)“高周轉(zhuǎn)” 北京上周新盤(pán)供應(yīng)創(chuàng)年內(nèi)新高

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“金九銀十”過(guò)后，北京樓市傳出 “高端項(xiàng)目暫不發(fā)放預(yù)售許可”、“禁止精裝修拆分”等禁令，使11月樓市供應(yīng)出現(xiàn)下跌。然而，上周似乎傳來(lái)一陣“暖風(fēng)”，北京樓市迎來(lái)集中推盤(pán)的節(jié)奏。

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周（11月11日～11月17日）北京共有7個(gè)項(xiàng)目集中入市，累計(jì)向市場(chǎng)釋放了3420套房源，供應(yīng)面積達(dá)26.89萬(wàn)平方米，環(huán)比分別大幅上漲494%、393%。值得注意的是，這一供應(yīng)量創(chuàng)下了今年以來(lái)周供應(yīng)量的最高值。

“從10月下旬開(kāi)始，包括‘京7條’、自住型商品房、重申管控等政策信號(hào)密集釋放，使得市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)較集中的政策反應(yīng)期，又恰逢十八屆三中全會(huì)召開(kāi)在即，房企持保守態(tài)度，暫緩項(xiàng)目入市。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，三中全會(huì)結(jié)束后政策信號(hào)與未來(lái)政策走向也在改變著部分房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判，“面對(duì)未來(lái)并不確定的市場(chǎng)，在房企利潤(rùn)逐年下降的背景下，高周轉(zhuǎn)成為房企普遍共識(shí)。”

房企加快周轉(zhuǎn)速度/

房產(chǎn)稅推進(jìn)預(yù)期加快以及北京自住型商品房集中入市，對(duì)未來(lái)樓市都將形成一定沖擊。面對(duì)未來(lái)并不確定的市場(chǎng)，在房企利潤(rùn)逐年下降的背景下，“高周轉(zhuǎn)”成為房企普遍共識(shí)，大部分房企都選擇盡快回款，以便增加企業(yè)未來(lái)對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的籌碼。

北京市住建委網(wǎng)站顯示，上周（11月11日～11月17日），北京共有7個(gè)項(xiàng)目集中入市，累計(jì)向市場(chǎng)釋放了3420套房源，供應(yīng)面積達(dá)26.89萬(wàn)平方米。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)了上述入市的項(xiàng)目，其中有6個(gè)項(xiàng)目都位于大興區(qū)。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周大興區(qū)成交房源969套，在整體市場(chǎng)的占比達(dá)到49.71%，相比前一周提高了13%。

記者上周走訪位于大興區(qū)的兩個(gè)純新盤(pán)項(xiàng)目了解到，在蓄客基礎(chǔ)較充足的情況下，個(gè)別純新盤(pán)也選擇了“大手筆”推盤(pán)，其中smart空間一期推出共計(jì)732套房源，吸引了866人參與搖號(hào)，眾美城推出的331套房源吸引了748組搖號(hào)。

“在年底價(jià)格管控再次從嚴(yán)的背景下，純新盤(pán)項(xiàng)目的定價(jià)優(yōu)勢(shì)將更為突出，同時(shí)其資金周轉(zhuǎn)壓力也普遍高于老項(xiàng)目，這都使得四季度以來(lái)純新盤(pán)的推盤(pán)意愿仍然較強(qiáng)。”高珊向記者指出。

利潤(rùn)率逐漸走低的大趨勢(shì)下，越來(lái)越多的房企開(kāi)始提出 “高周轉(zhuǎn)”。克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管今年前三季度房企營(yíng)業(yè)收入“漲勢(shì)喜人”，但在營(yíng)業(yè)成本同比大漲43.1%的形勢(shì)下，凈利潤(rùn)率12.4%同比下跌1.1個(gè)百分點(diǎn)，平均銷(xiāo)售毛利率34.94%，也創(chuàng)下三年來(lái)最低。

具體到項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，越來(lái)越多的項(xiàng)目縮短了拿地與開(kāi)盤(pán)之前的時(shí)間，加速入市。

“今年2月份金地集團(tuán)與中國(guó)水電地產(chǎn)共同簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，拿下了兩個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，差不多經(jīng)過(guò)8個(gè)月的籌備，完成了產(chǎn)品定位。”北京金水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)遇繡峰向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，由中國(guó)水電地產(chǎn)和金地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)的西山藝境項(xiàng)目將于年內(nèi)首次開(kāi)盤(pán)，而從項(xiàng)目拿地到開(kāi)盤(pán)不到10個(gè)月時(shí)間。

無(wú)獨(dú)有偶，位于北京豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)的領(lǐng)秀·翡翠山項(xiàng)目銷(xiāo)售人員告訴記者，目前項(xiàng)目正處于蓄客階段，雖然價(jià)格還未最終確定，但已經(jīng)積累了一大批購(gòu)房者，應(yīng)該能夠盡快入市。“目前我們主力推出的是155～255平方米的三居及四居花園洋房，首期共計(jì)19棟樓，424套房源，從今年8月正式對(duì)外開(kāi)放，計(jì)劃在年內(nèi)入市。”該銷(xiāo)售人員表示。

“目前高端產(chǎn)品我們還是希望以利潤(rùn)為導(dǎo)向，但三四線城市就要打快速銷(xiāo)售的節(jié)奏。”東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)賈玉鵬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在一線城市拿地越來(lái)越難的形勢(shì)下，難得奪下的一塊商品房用地肯定會(huì)有一定的利潤(rùn)需求，“但我們也會(huì)積極爭(zhēng)取自住型商品房用地，這類(lèi)產(chǎn)品就必須通過(guò)高周轉(zhuǎn)。”

北京年內(nèi)高端供應(yīng)或“絕跡”/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在本月入市以及預(yù)計(jì)年內(nèi)入市的項(xiàng)目中，售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目幾乎“絕跡”。

“12月預(yù)計(jì)入市的項(xiàng)目全部位于五環(huán)以外，而預(yù)計(jì)售價(jià)全部在4萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。”高姍分析認(rèn)為，這主要是由于 “4萬(wàn)元”禁令所導(dǎo)致，為避免年底中高端項(xiàng)目集中入市造成房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)一步攀升，這一新“辦法”也直接阻斷了部分中高端項(xiàng)目年底入市路，導(dǎo)致12月份北京住宅市場(chǎng)成為中低端產(chǎn)品的主戰(zhàn)場(chǎng)。

4萬(wàn)元/平方米以上項(xiàng)目年內(nèi)不審批，將直接導(dǎo)致四季度高端新房成交量極速下滑。9月以來(lái)，僅望京金茂府一個(gè)高端項(xiàng)目入市。“到了明年初，一旦這一禁令解除，將會(huì)出現(xiàn)大量積壓中高端項(xiàng)目集中入市的現(xiàn)象。”高珊說(shuō)道。

“企業(yè)盈利是根本，如果高端項(xiàng)目暫時(shí)不給發(fā)放預(yù)售許可證，相當(dāng)于幫著開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)。包括禁止精裝修拆分這類(lèi)曲線漲價(jià)的禁令，則促使開(kāi)發(fā)商開(kāi)始探討更多支撐價(jià)格的因素，特別是高端項(xiàng)目，產(chǎn)品附加值變得尤為重要。”北京一個(gè)高端項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)對(duì)記者表示。

“據(jù)了解約談了大約10家開(kāi)發(fā)商，其中對(duì)4萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目暫緩發(fā)放預(yù)售許可證，約定有效期應(yīng)該是到今年底。”北京一家房企負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，對(duì)于高端項(xiàng)目預(yù)售許可證的暫緩只是一個(gè)口頭約定，并且是短期的，“明年放開(kāi)之后高端項(xiàng)目的價(jià)格也許更是水漲船高。”

受預(yù)售證限制的影響，高端項(xiàng)目成交狀況也不甚理想。根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨(dú)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月上旬（1～17日）高端新房（2011年后新入市高端期房）成交47套，環(huán)比下降72%，同比下降53.15%。

“年內(nèi)高端新房無(wú)入市局面導(dǎo)致成交量下滑，稀缺性將帶來(lái)尾盤(pán)銷(xiāo)售小高峰，但對(duì)于價(jià)格的抑制作用非常微弱。”麗茲行豪宅研究院鄭海燕對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。