城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地面臨四大挑戰(zhàn)

中共十八屆三中全會公報發(fā)布，其中備受關(guān)注的是“中國將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場”。作為農(nóng)民，希望從這一新政中獲得更多的制度保障，得到城市化的收益。作為市民，則關(guān)心小產(chǎn)權(quán)房是否有“轉(zhuǎn)正”的希望。

雖然不少專家對于城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地新政的評價是，充滿了政策利好，但冷靜分析，也要看到城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地面臨四大挑戰(zhàn)。

挑戰(zhàn)之一：對于農(nóng)民所期待的土地收益，可能會面臨冷熱不均的挑戰(zhàn)。雖然近年來屢有報道少部分農(nóng)民因為土地拆遷、城市改造等獲得不菲收益，甚至有所謂“拆掉一個城中村，創(chuàng)造多少個億萬富豪”的神話。但必須要看到，這些案例都集中于珠三角長三角等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，土地附加值不斷提升，政府和企業(yè)有能力支付巨大的城市改造成本，而且農(nóng)民在土地征用及拆遷過程中的議價權(quán)得到比較充分的尊重，由此才能獲得相對較高的土地增值收益。

而在中西部地區(qū)，無論是經(jīng)濟發(fā)展基礎、輿論監(jiān)督能力、政府依法行政等各個環(huán)節(jié)，都比沿海城市要差。尤其是近年來部分地區(qū)城市化冒進，造成城鎮(zhèn)空心化現(xiàn)象嚴重，政府負債累累，難以支付土地改造的足額收益給農(nóng)民。指望城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地改革，讓這些農(nóng)民一下子富起來不現(xiàn)實。

挑戰(zhàn)之二：農(nóng)民自身博弈水平的不足。無論是土地征用還是拆遷過程中，政府、企業(yè)和農(nóng)民構(gòu)成了博弈三方，作為談判能力最為弱勢的農(nóng)民，僅僅依靠零散個體的維權(quán)顯然是不夠的，只有專業(yè)化、組織化才能增加對等博弈的籌碼。而與此形成悖論的是，作為農(nóng)村一級代表機構(gòu)的村委會，很多時候無法承擔這一職責，相反還出現(xiàn)了少數(shù)村干部監(jiān)守自盜、以權(quán)謀私的腐敗現(xiàn)象，對農(nóng)民切身權(quán)益造成嚴重損害。

挑戰(zhàn)之三：未來可能面臨的巨額稅負。眾所周知，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一大現(xiàn)實問題就是稅負難題。比如，如今在土地轉(zhuǎn)租稅收征管、耕地占用稅征收、營業(yè)稅征收上，因為集體土地流轉(zhuǎn)的諸多法律邊界尚未厘清，造成征收不力，而一旦城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地制度實施，是否要將集體土地流轉(zhuǎn)，尤其是牽涉到經(jīng)營性質(zhì)領域的出租轉(zhuǎn)讓，是否等同于商業(yè)用地，小產(chǎn)權(quán)房是否要繳納與商品房同樣的各種稅費，這牽涉到大額的稅負落差問題，可謂牽一發(fā)動全身。

挑戰(zhàn)之四：18億畝耕地紅線是否會受動搖。近年來有關(guān)18億畝耕地紅線的爭議不斷，雖然中央再三明確要堅守這一制度紅線，但不少地方政府以及房地產(chǎn)(行情 專區(qū))界則提出，在現(xiàn)有土地制度不改變18億畝耕地保護紅線框架之下，未來要加大住宅用地供應，土地從哪里來？統(tǒng)一建設用地制度也會面臨土地建設存量與增量取舍的兩難，尤其令人擔憂的是，未來是否會有一些地方以城市統(tǒng)一建設為口號，搞農(nóng)村土地大征用大開發(fā)，進而突破耕地保護紅線，這也應該引起關(guān)注。

城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地這一制度本身對于維護農(nóng)民權(quán)益、推動中國城鄉(xiāng)一體化改革具有重大意義，決策者要做的是對各種現(xiàn)實問題全盤考量，考慮到各種可能的挑戰(zhàn)，科學規(guī)劃，穩(wěn)步推進。

原文：http://finance.eastmoney.com/news/1371,20131114337431949.html