城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地面臨四大挑戰(zhàn)

中共十八屆三中全會(huì)公報(bào)發(fā)布，其中備受關(guān)注的是“中國(guó)將建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)”。作為農(nóng)民，希望從這一新政中獲得更多的制度保障，得到城市化的收益。作為市民，則關(guān)心小產(chǎn)權(quán)房是否有“轉(zhuǎn)正”的希望。

雖然不少專(zhuān)家對(duì)于城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地新政的評(píng)價(jià)是，充滿(mǎn)了政策利好，但冷靜分析，也要看到城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地面臨四大挑戰(zhàn)。

挑戰(zhàn)之一：對(duì)于農(nóng)民所期待的土地收益，可能會(huì)面臨冷熱不均的挑戰(zhàn)。雖然近年來(lái)屢有報(bào)道少部分農(nóng)民因?yàn)橥恋夭疬w、城市改造等獲得不菲收益，甚至有所謂“拆掉一個(gè)城中村，創(chuàng)造多少個(gè)億萬(wàn)富豪”的神話(huà)。但必須要看到，這些案例都集中于珠三角長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，土地附加值不斷提升，政府和企業(yè)有能力支付巨大的城市改造成本，而且農(nóng)民在土地征用及拆遷過(guò)程中的議價(jià)權(quán)得到比較充分的尊重，由此才能獲得相對(duì)較高的土地增值收益。

而在中西部地區(qū)，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)、輿論監(jiān)督能力、政府依法行政等各個(gè)環(huán)節(jié)，都比沿海城市要差。尤其是近年來(lái)部分地區(qū)城市化冒進(jìn)，造成城鎮(zhèn)空心化現(xiàn)象嚴(yán)重，政府負(fù)債累累，難以支付土地改造的足額收益給農(nóng)民。指望城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地改革，讓這些農(nóng)民一下子富起來(lái)不現(xiàn)實(shí)。

挑戰(zhàn)之二：農(nóng)民自身博弈水平的不足。無(wú)論是土地征用還是拆遷過(guò)程中，政府、企業(yè)和農(nóng)民構(gòu)成了博弈三方，作為談判能力最為弱勢(shì)的農(nóng)民，僅僅依靠零散個(gè)體的維權(quán)顯然是不夠的，只有專(zhuān)業(yè)化、組織化才能增加對(duì)等博弈的籌碼。而與此形成悖論的是，作為農(nóng)村一級(jí)代表機(jī)構(gòu)的村委會(huì)，很多時(shí)候無(wú)法承擔(dān)這一職責(zé)，相反還出現(xiàn)了少數(shù)村干部監(jiān)守自盜、以權(quán)謀私的腐敗現(xiàn)象，對(duì)農(nóng)民切身權(quán)益造成嚴(yán)重?fù)p害。

挑戰(zhàn)之三：未來(lái)可能面臨的巨額稅負(fù)。眾所周知，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一大現(xiàn)實(shí)問(wèn)題就是稅負(fù)難題。比如，如今在土地轉(zhuǎn)租稅收征管、耕地占用稅征收、營(yíng)業(yè)稅征收上，因?yàn)榧w土地流轉(zhuǎn)的諸多法律邊界尚未厘清，造成征收不力，而一旦城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地制度實(shí)施，是否要將集體土地流轉(zhuǎn)，尤其是牽涉到經(jīng)營(yíng)性質(zhì)領(lǐng)域的出租轉(zhuǎn)讓?zhuān)欠竦韧谏虡I(yè)用地，小產(chǎn)權(quán)房是否要繳納與商品房同樣的各種稅費(fèi)，這牽涉到大額的稅負(fù)落差問(wèn)題，可謂牽一發(fā)動(dòng)全身。

挑戰(zhàn)之四：18億畝耕地紅線(xiàn)是否會(huì)受動(dòng)搖。近年來(lái)有關(guān)18億畝耕地紅線(xiàn)的爭(zhēng)議不斷，雖然中央再三明確要堅(jiān)守這一制度紅線(xiàn)，但不少地方政府以及房地產(chǎn)(行情 專(zhuān)區(qū))界則提出，在現(xiàn)有土地制度不改變18億畝耕地保護(hù)紅線(xiàn)框架之下，未來(lái)要加大住宅用地供應(yīng)，土地從哪里來(lái)？統(tǒng)一建設(shè)用地制度也會(huì)面臨土地建設(shè)存量與增量取舍的兩難，尤其令人擔(dān)憂(yōu)的是，未來(lái)是否會(huì)有一些地方以城市統(tǒng)一建設(shè)為口號(hào)，搞農(nóng)村土地大征用大開(kāi)發(fā)，進(jìn)而突破耕地保護(hù)紅線(xiàn)，這也應(yīng)該引起關(guān)注。

城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地這一制度本身對(duì)于維護(hù)農(nóng)民權(quán)益、推動(dòng)中國(guó)城鄉(xiāng)一體化改革具有重大意義，決策者要做的是對(duì)各種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題全盤(pán)考量，考慮到各種可能的挑戰(zhàn)，科學(xué)規(guī)劃，穩(wěn)步推進(jìn)。

原文：http://finance.eastmoney.com/news/1371,20131114337431949.html