華業(yè)地產(chǎn)：解讀北京副中心“地標(biāo)級綜合體運營模式”

2013年11月6日，“華業(yè)·新北京中心5A級訂單式寫字樓亮相發(fā)布會”隆重舉行,本次發(fā)布會全面闡述了 “北京副中心”建設(shè)實施的新引擎，給了朝通板塊大CBD建設(shè)5年全景一個系統(tǒng)的概括，“運營理念”與“訂單模式”成為發(fā)動引擎的兩把鑰匙，開啟了中國未來3至5年寫字樓發(fā)展新局面。

北京副中心新定位朝通板塊大CBD升溫

華業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰表示“通州的發(fā)展將吸納世界的資源，承載國貿(mào)CBD大量外溢的資本，整合環(huán)渤海的財富”。北京·通州國際新城進(jìn)入實施期 （其標(biāo)志為地標(biāo)建設(shè)的全面啟動），“北京副中心”戰(zhàn)略定位再升級。朝陽作為北京傳統(tǒng)意義上的CBD日趨飽和，外溢的資本急需新的土壤，加上北京作為環(huán)渤海經(jīng)濟圈的拉動力量，人流、物流、信息流對外輸出。

四層立體交通系統(tǒng)橫縱貫通東西南北

富華地產(chǎn)全國推廣經(jīng)理劉宇飛看好通州的建設(shè)發(fā)展并表示“通州多河富水，是典型的都市水城”。北京在建、在變，通州將成為首都最為便捷的親水高端商務(wù)區(qū)，全北京唯一五河交匯核心區(qū)僅此，2500年大運河中國文化水系，千萬北京人母親情節(jié)通惠河，包含著中國情節(jié)在此。全北京最優(yōu)質(zhì)的商務(wù)、休閑、貿(mào)易、文化、娛樂為一體的“高端景觀環(huán)境中心”，世界關(guān)注中國發(fā)展的眼光看北京，而北京關(guān)注城市的眼光看通州。交通的核心紐帶（M6、R1、環(huán)隧）位于通州地標(biāo)綜合體正下方，此外通州運河核心區(qū)的核心位置同樣也是通州地標(biāo)綜合體所在位置,這個地標(biāo)綜合體叫做華業(yè)·新北京中心。

品牌開發(fā)商爭相進(jìn)駐綜合體規(guī)模北京第一

通州成為了全世界品牌開發(fā)商大舉招、拍、掛的熱點區(qū)域之一，核心區(qū)地塊已經(jīng)飽和，已經(jīng)停止審批住宅用地，土地出讓延伸至6環(huán)區(qū)域，樓面價已逾20000元，銷售價格已經(jīng)達(dá)到30000元。京杭府營銷總經(jīng)理狄玉霞表示，通州未來的發(fā)展，開發(fā)商起到舉足輕重的作用，通州成為北京副中心，需要大家合作共贏，一同努力。目前，萬達(dá)、華業(yè)、綠城、富華、珠江、華遠(yuǎn)、泰禾等開發(fā)商均在通州持有土地，在房地產(chǎn)行業(yè)處于整合的時代，誰在通州持有土地，誰就有發(fā)展的持久力。

地標(biāo)建設(shè)比肩國貿(mào)牽引世界資本進(jìn)駐

世邦魏理仕董事王茂君在提及通州寫字樓市場發(fā)展時強調(diào)地標(biāo)綜合體的形象和地位將引領(lǐng)該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展。目前，通州地標(biāo)綜合體成為通州核心區(qū)少數(shù)率先啟動的項目之一，其戰(zhàn)略意義和領(lǐng)航意義非凡，后續(xù)核心區(qū)開工項目將借鑒地標(biāo)模式。通州地標(biāo)綜合體——華業(yè)·新北京中心總建面相當(dāng)于1.5倍的銀泰中心，300米地標(biāo)北京塔與國貿(mào)3期高度相仿，成為朝通板塊對望的風(fēng)景，將盡攬朝通全景。銀泰中心和國際貿(mào)易中心便是傳統(tǒng)朝陽CBD的具象，在通州這個地標(biāo)是華業(yè)·新北京中心。朝通板塊“兩個中心一條線”將名副其實的成為影響北京乃至全國的政、商、貿(mào)核心。

整體運營綜合管理訂單開發(fā)定制服務(wù)

高力國際董事周曉駿驊表示 “綜合體是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有力推進(jìn)器，這是國際項目規(guī)劃和發(fā)展的主旋律，而產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的核心是定位規(guī)劃和運營管理”。華業(yè)·新北京中心采用TOD綜合體規(guī)劃設(shè)計理念，在項目整體上合理規(guī)劃定位和業(yè)態(tài)配比，13萬㎡商業(yè)、32萬㎡寫字樓、12萬㎡商務(wù)公寓等產(chǎn)品形態(tài)，涵蓋寫字樓、酒店、商務(wù)公寓、商業(yè)等復(fù)合業(yè)態(tài)。光谷地產(chǎn)項目總經(jīng)理蔣輝在提及寫字樓管理時表示 “寫字樓管理應(yīng)該整體運營管理的角度考慮，這是客戶購買后的售后保障”。華業(yè)·新北京中心采用“整體化一”的原則，統(tǒng)一定位、統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一運營，最優(yōu)化的業(yè)態(tài)配比以及整體推進(jìn)，所有業(yè)態(tài)同步操作、同步推進(jìn)，本著“持續(xù)經(jīng)營、持續(xù)管理的原則”，用“運營商”的理念和思維全鏈條考慮，保證整體性。

在本次寫字樓的專項發(fā)布會上，華業(yè)·新北京中心營銷總監(jiān)張曉牧首次披露了5A級訂單式寫字樓的運營模式，即在項目業(yè)態(tài)整體規(guī)劃、定位前提下，聘請國際最優(yōu)秀的5大寫字樓顧問機構(gòu)，并采用訂單式開發(fā)和定制商業(yè)物業(yè)服務(wù)的模式，盡最大努力滿足客戶需求，研發(fā)設(shè)計團隊和施工監(jiān)理單位為客戶量身定制，為入住企業(yè)量體裁衣。所有寫字樓在最大化滿足整售的前提下，拒絕散售，以保證后期運營。

差異化租金收益增持促進(jìn)資源合理流通

仲量聯(lián)行董事廉峰在提及寫字樓市場供需關(guān)系表示 “通州寫字樓市場目前存在巨大的機遇，具備較好物業(yè)條件的甲級寫字樓單層和整棟出租和出售存在巨大的市場缺口”。通州運河核心區(qū)作為北京外溢以及總部擇址的理想?yún)^(qū)域，國貿(mào)3期的租金價格為25元/㎡/天，按100㎡計算，年租金為912500元，由于通州市場5A寫字樓奇缺，而預(yù)期其租金價格僅相當(dāng)于國貿(mào)CBD區(qū)域的一半左右，對于企業(yè)需求面積小、近5折的租金（年省50余萬）具備極大的吸引力，同樣，對于面積需求較大的企業(yè)，其年度整體租金的大幅下浮也將成為影響擇址因素的有利成因。

戴德梁行董事王剛在提及通州寫字樓市場表示“非?？春猛ㄖ輰懽謽鞘袌龅陌l(fā)展，建議大家提早考慮入手”。據(jù)最新的市場調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，考慮租金價格以及商業(yè)物業(yè)條件完備性以及區(qū)域環(huán)境和配套的逐漸完善，尤其軌道交通的通達(dá)性利好頻出，通州具備較高物業(yè)管理資質(zhì)的5A甲級寫字樓必定吸引更多企業(yè)入駐，形成資源合理流通，被業(yè)內(nèi)普遍看好。

通州地標(biāo)綜合體的逐步啟動，伴隨著寫字樓新運營管理模式對外發(fā)布啟動，開啟了朝通板塊寫字樓運營管理新時代，引領(lǐng)房地產(chǎn)界寫字樓在綜合體領(lǐng)域整體運營思路的產(chǎn)業(yè)化變革。