項崢：以房養(yǎng)老不失為一個理性選擇

在國務院發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中，明確提出了“要開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”，引發(fā)了社會廣泛議論，贊成者有之，心存顧慮也不少，甚至還有人認為以房養(yǎng)老是政府在算計老百姓房子。在西方發(fā)達國家較為成熟的養(yǎng)老模式，在中國還未開展試點就遭遇困惑與質疑，也是意料當中?？紤]到我國老齡化進程比預期發(fā)展要快，且我國老年人房產(chǎn)擁有率較高，在中國試點推行以房養(yǎng)老模式，可以說是一個現(xiàn)實可行的選擇。

以房養(yǎng)老是

多方共贏制度設計

所謂“以房養(yǎng)老”，就是通常所說的“住房反向抵押貸款”。它最早源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國，已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史。20世紀80年代，美國出現(xiàn)了大量擁有房產(chǎn)但缺少現(xiàn)金的老年人，如何將房產(chǎn)有效轉化為現(xiàn)金并補充老年人現(xiàn)金收入不足，是住房反向抵押貸款面臨的重要歷史使命。經(jīng)過不斷探索與發(fā)展，住房反向抵押貸款成為許多老年人養(yǎng)老金融產(chǎn)品的重要選擇。它具備以下三個重要特征：

一是不改變老年人居住習慣。住房反向抵押貸款僅僅是將房屋產(chǎn)權抵押給金融機構，不需要老年人搬離。

二是增加老年人每期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。通過反向抵押，老年人可以獲得相當數(shù)額的穩(wěn)定現(xiàn)金流收入，可以很好地改善老年生活品質。

三是剩余遺產(chǎn)仍然可以繼承。當老年人離世后，金融機構處置反向抵押房產(chǎn)，在彌補處理費用和貸款本息后的剩余現(xiàn)金可由老人的合法繼承人來繼承。由此可見，以房養(yǎng)老，實行住房反向抵押貸款，可以有力保障擁有房產(chǎn)老年人的晚年生活，減輕年輕人負擔，并享受房子增值收益，增加金融機構業(yè)務品種，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運行，是一個多方共贏的制度設計。

我國以房養(yǎng)老

更有條件

客觀分析，相比發(fā)達國家，我國擁有推行以房養(yǎng)老的更為有利條件。幾千年來農(nóng)耕社會發(fā)展出來的東方文明，普遍存在強烈的置業(yè)傳統(tǒng)，導致我國家庭住房擁有率較高。按照西南財經(jīng)大學的《中國家庭金融調查報告》，2012年我國家庭自有住房擁有率達89.6%，遠高于美國70%左右的水平?？紤]到自有住房已經(jīng)成為我國家庭的主要財產(chǎn)，當遭遇養(yǎng)老困境時，完全可以通過以房養(yǎng)老模式，在不影響老年人居住習慣同時，增加每期養(yǎng)老收入。

此外，我國老年人養(yǎng)老負擔較重。美國等西方成熟市場經(jīng)濟國家社會保障制度健全，對老人年的養(yǎng)老保障程度相對較高。而我國社會保障體系尚在建設過程中，覆蓋面和保障水平有限。當獨生子女成家立業(yè)后，一個年輕的家庭需要承擔4個老人養(yǎng)老，這的確是一個沉重的經(jīng)濟負擔。因此，我國老年人養(yǎng)老問題比西方發(fā)達國家面臨的問題更加尖銳。以房養(yǎng)老，可以改變我國社會養(yǎng)老的基本模式，使得老年人不必每天再為自己的投資操心，只需與相關金融機構辦妥有關手續(xù)，便可一勞永逸，使今后的退休生活更加豐富、更加寬裕。

還有，我國養(yǎng)老金缺口龐大。據(jù)《2011中國養(yǎng)老金發(fā)展報告》，剔除1954億元的財政補貼后，2010年包括上海、江蘇在內的14個省的基本養(yǎng)老保險基金當期征繳收入出現(xiàn)收不抵支?？梢?，完全依靠基本養(yǎng)老基金，社會養(yǎng)老問題將變得日益突出。據(jù)有關機構測算，2013年我國養(yǎng)老金缺口達18萬億多?？紤]到當前社會養(yǎng)老金嚴重不足，社會上有人還提出延遲退休問題。

可見，在社會養(yǎng)老金缺口規(guī)模較大的現(xiàn)實困境下，通過以房養(yǎng)老增加社會養(yǎng)老資金，也是提升老年人生活水平的重要保障。特別是，養(yǎng)老問題，終歸還是個人的事情。年輕時勤儉積累，年老時消費積蓄，最正常不過。所謂國家養(yǎng)老責任，實際上也是每個人自己的積蓄，不過是通過國家強制積累罷了。因此，在年輕時，除了繳納社會養(yǎng)老保險外，通過積攢買下房產(chǎn)，既滿足了居住需求，又是一筆投資。當年老時，通過以房養(yǎng)老增加收入，何樂而不為？

由此可見，試點推行以房養(yǎng)老，可以說是國務院在綜合考慮我國養(yǎng)老實際問題后所作的科學決策，也根本不可能會存在算計老百姓房子的問題，更不會是推卸政府在建立并完善社會養(yǎng)老保障體系的責任。

當前全面推行

仍存現(xiàn)實問題

當然，在我國全面推行以房養(yǎng)老仍存在很多現(xiàn)實問題。一個成熟金融產(chǎn)品的推出，需要可靠的盈利模式。在我國，房產(chǎn)評估制度、市場波動、利率風險都需要在定價模型中充分考慮，這本身就是一個技術難題?，F(xiàn)行70年產(chǎn)權也是一個制度障礙。70年產(chǎn)權到期后，法律上講產(chǎn)權人將不再持有房產(chǎn)，這勢必涉及復雜的后續(xù)制度安排，非金融機構所能左右。不僅如此，我國房屋建筑質量也需要經(jīng)受歲月考驗。能夠納入以房養(yǎng)老的房產(chǎn)，能否在老人過世后繼續(xù)保留價值，或者能否順利變現(xiàn)，也都是一個現(xiàn)實問題。還有，與房產(chǎn)相關的保險，是不是也能適應以房養(yǎng)老的需要，仍需要進一步探討。特別是我國以房養(yǎng)老模式還存在些風險問題，如果這些風險完全由老人承擔，或者由金融機構承擔，均會降低以房養(yǎng)老的積極性。當然，這些問題可以隨著制度的完善，金融市場的發(fā)展，以及住房市場的長期穩(wěn)健運行，應該說是會得到逐步解決。

在明年即將推行以房養(yǎng)老保險試點前，進行社會宣傳，并推進廣泛議論，也是通常新產(chǎn)品面市前的一個總動員。雖然會出現(xiàn)一些顧慮和議論在所難免，但只要是一個好的制度設計和好的金融產(chǎn)品，總會顯示出其強大的生命力。因此，真正需要的是打消顧慮，特別是老年人的顧慮。未來中國還可能要征收遺產(chǎn)稅，即使要將遺產(chǎn)留給孩子，也要承擔巨大的稅收。而且，老年人完全犧牲自己的生活品質，將房子留給孩子，這其實對老年人很不公平，孩子們也會于心不忍。綜合來看，我國以房養(yǎng)老存在廣闊的發(fā)展前景。

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