自貿區(qū)第二輪紅利有待釋放 部分物業(yè)價格被指僅為新加坡1/5

“即使上海未來的航運地位僅是和新加坡相同，倉儲物業(yè)的升值潛力也很明顯，目前上海的倉儲物業(yè)價格只有新加坡的1/5?！边@是高力國際投資部的一位高管談及上海工業(yè)地產——尤其是自貿區(qū)內的倉儲物業(yè)投資前景時的表態(tài)。

在上海自貿區(qū)正式掛牌之時，一個觀點在上海的產業(yè)界和媒體行業(yè)興盛起來。那就是上海自貿區(qū)的掛牌，將令上海和新加坡一樣成為亞太地區(qū)的金融、貿易、航運中心。因為從上海到內地其他地方，或者從上海到俄羅斯，上海到日本、韓國都是等距離的。上海會因此替代新加坡成為整個東亞的航運、貿易中心。

而一旦成功代替新加坡成為航運和貿易中心，亞洲的金融中心也會落地上海。因為上述觀點，很多人開始用新加坡來和上海作比較。在比較中，很多人發(fā)現(xiàn)，上海的物業(yè)價值較加坡的同類物業(yè)便宜很多，一定程度上已經構成了上海較新加坡的經營優(yōu)勢。

被認為物業(yè)價格便宜

在上海自貿區(qū)出臺前后，一篇揭秘自貿區(qū)內幕的文章在網上被熱轉。拋開文章的內容真實性不談，令上海的經濟界亢奮的是，文中提到在自貿區(qū)成立后，上海會和新加坡一樣成為亞太的金融、貿易、航運中心。而上海自貿區(qū)在整個東亞乃至泛印度洋、太平洋的經貿體系中占有舉足輕重的戰(zhàn)略地位。

作為全世界吞吐量最大的港口城市，上海的一舉一動，對于全球經貿都有很大的影響。特別是包括LMX交易所在上海自貿區(qū)設立期貨交割倉庫，以及倫敦金融交易所等多個期貨交易所計劃在上海成立分支機構等消息，都給市場一個信號，認為未來上海在亞太地區(qū)的航運和貿易地位，能比肩新加坡、東京和中國香港。

高力國際投資部門的負責人說，上海相比于新加坡、中國香港等亞洲的航運、貿易、金融中心還有另一優(yōu)勢，就是自貿區(qū)的保稅倉庫價格只有后者的1/5。倉庫的低廉價格，顯然會成為上海相比于其他全球港口城市的優(yōu)勢。

與此同時，倉庫價格的低廉，也給了保稅區(qū)倉庫更多投資空間。高力國際的投資部門負責人說，此前上海的倉儲類物業(yè)就已經吸引了很多投資者的關注。上海正式成立自由貿易區(qū)后，投資者對購買倉儲的興趣更為濃厚。畢竟在上海自貿區(qū)的倉儲物業(yè)只有新加坡同類物業(yè)價格的1/5的背景下，倉儲物業(yè)的升值空間是顯而易見的。

事實上，不僅倉儲物業(yè)的平均價格只有新加坡的1/5。與新加坡比，上海其他物業(yè)的平均價格也占有優(yōu)勢。根據萊坊機構的統(tǒng)計，新加坡2011年時的平均房價就已經達到16.57萬元人民幣，而上海今年三季度的平均房價不過24103元/平方米。而在上海自貿區(qū)周邊的臨港等區(qū)域，購買主城區(qū)的臨港新城·滴水湖馨苑聯(lián)排別墅的價格也不到2萬元/平方米。

克而瑞研究機構總監(jiān)薛建雄說，上海的房價只相當于上世紀60年代的新加坡。顯然，低廉的住房價格將令上海擁有遠優(yōu)于新加坡的成本優(yōu)勢。由于住房價格相對較低，而生活質量不遜色于任何發(fā)達國家，在自貿區(qū)附近開設企業(yè)，可以吸引到全球最低成本的最優(yōu)質服務人才。

二輪紅利尚待釋放

上海自貿區(qū)的吸引力因此大大提高。在自貿區(qū)正式掛牌后，自貿區(qū)企業(yè)注冊場景火爆的新聞就頻頻在各大媒體刊登，從10月8日到22日，幾乎每天都有火爆場景。很多企業(yè)甚至還不清楚自貿區(qū)最終能給他們帶來怎樣的利好，就在當地成立了分公司。

雖然如此，這些企業(yè)爭先搶吃“螃蟹”的做法，依然會給他們帶來好運。國務院發(fā)展研究中心研究員吳敬璉就提出，上海建設自貿區(qū)尤其要注重發(fā)展轉型的途徑，一是制造業(yè)的服務化，即制造業(yè)向價值鏈高端延伸；二是發(fā)展戰(zhàn)略性新興產業(yè)。除吳敬璉外，多位經濟學家也認為，上海自貿區(qū)必須重點發(fā)展制造業(yè)的服務方向。

國務院參事、經濟學家湯敏表示，在中國經濟轉入“第二季”之后，自貿區(qū)將會給類似工程機械等傳統(tǒng)的制造型企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇和動力。

上海的相關部門，也在上海自貿區(qū)成立前，對高端制造業(yè)轉向服務業(yè)的發(fā)展有很好的預期。然而，在9月27日上海自貿區(qū)正式掛牌后公布的首批文件中，涉及到制造業(yè)的內容并不多。

一些財經圈人士評價，自貿區(qū)的政策如果不涉及制造行業(yè)，而僅僅涉及金融和貿易，那么自貿區(qū)的價值就無法體現(xiàn)。因為，上海自貿區(qū)的建設初衷之一，就是要推動制造業(yè)的發(fā)展，并拉動高端制造產品的出口。

上述人士因此預期，自貿區(qū)會有第二輪的政策出臺。這些政策尤其會帶動上海的高端制造產業(yè)的發(fā)展，并吸引大量高技術服務行業(yè)人才進入。

事實上，此前上海曾出臺過諸多政策，發(fā)展自貿區(qū)附近的重要制造業(yè)基地——臨港新城。這些政策甚至允許企業(yè)分期購買土地。土地出讓最短年限僅為十年，以幫助臨港地區(qū)的制造業(yè)企業(yè)迅速發(fā)展。同時還出臺了一系列配套政策，給予諸多財政補貼和稅收優(yōu)惠來發(fā)展臨港的制造業(yè)，提出打造代表國家水平的戰(zhàn)略性新興產業(yè)創(chuàng)新引領區(qū)和產業(yè)集聚區(qū)，推動"上海制造"向"上海智造"轉變。

而8月份，上海市副市長周波到臨港地區(qū)管委會調研時提出，臨港管委會要認真研究中國（上海）自由貿易試驗區(qū)擴區(qū)事宜，做好擴區(qū)準備。

此外，高力國際的工業(yè)地產部門有關負責人也透露說，由于外高橋內的倉庫有限。未來自貿區(qū)的更多倉儲將安放在臨港附近。

這些信息表明，自貿區(qū)的下一輪政策重點會是制造業(yè)，而制造業(yè)的內容最主要涉及的是以臨港地區(qū)為代表的先進制造業(yè)方向。也正因為上述原因，很多人認為，目前正是在臨港買房的最好時機。因為，等政策一旦明了，當地的樓盤可能又會像自貿區(qū)正式明確落地后那樣出現(xiàn)搶購。

目前，臨港新城主城區(qū)在售的滴水湖馨苑聯(lián)排別墅售價不過2萬元/平方米，而外高橋等地的公寓目前售價已經超過4萬元/平方米。有遠見的購房者顯然會在自貿區(qū)第二輪政策紅利釋放前提前下手。

（文/楊涵茗）