1萬億元住宅維修金黑幕重重

當屋頂經(jīng)常漏雨、電梯頻頻停運時，不少業(yè)主自然會想起購房時交存過的那一筆不大不小的維修資金。然而，要想使用這筆錢比登天還要難。

10月22日，家住北京市昌平區(qū)王府溫馨公寓的多位業(yè)主向記者講述了不溫馨的煩惱。何女士與王先生告訴記者：“目前不少頂層房屋漏雨，想申請支取住宅專項維修資金，但由于小區(qū)現(xiàn)在沒有成立業(yè)主委員會，這件事辦起來阻力重重。”

多位業(yè)主向《證券日報》記者證實，該小區(qū)許多樓頂都有漏雨現(xiàn)象。記者來到何女士家時發(fā)現(xiàn)，雖然已步入秋冬季，但由于常年漏雨，房頂和墻壁已經(jīng)發(fā)霉，并且墻壁涂料出現(xiàn)大面積起皮脫落。

實際上，類似的事情在全國各地非常普遍。河北衡水市河建小區(qū)2號樓頂層的四戶家庭每逢夏季都會遭遇“屋外大雨，屋內(nèi)小雨”的窘境，他們想支取住宅專項維修資金，但到相關(guān)部門跑了3年，至今仍未有結(jié)果。

武漢市江岸區(qū)佳園小區(qū)業(yè)主孫先生入住小區(qū)10多年，房屋外墻滲水越來越嚴重，想支取房屋維修資金，到房管部門咨詢時，小區(qū)的房屋維修資金竟然有37萬元去向不明。

記者通過百度搜索發(fā)現(xiàn)，相關(guān)的新聞報道達到近40萬篇，并且分布于各個省市，尤其是在一、二線城市比較突出，其問題既突出又普遍。

未成立業(yè)主委員會

難支取資金

“交錢容易，取錢難”是住宅專項維修資金的“鮮明特點”。

我國現(xiàn)行法律規(guī)定，上述維修資金全稱為“住宅專項維修資金”，在2008年以前稱為“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，每位購房者在購房時均交了一定比例的住宅專項維修資金。

記者查證得知，該筆資金適用于《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），是于2007年10月30日原建設部（現(xiàn)為住房和城鄉(xiāng)建設部）第142次常務會議討論通過，經(jīng)財政部聯(lián)合簽署，并于2008年2月1日起施行。此前1998年12月16日由建設部、財政部發(fā)布，1999年1月1日實施的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》同時廢止。

《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金適用于承重墻、屋頂、樓梯間以及電梯等等。然而，啟用這筆資金并非易事，《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議。

“一方面業(yè)主很難自發(fā)召集成立業(yè)主委員會，另一方面許多沒有受到漏水侵害的業(yè)主參與的積極性很低。”曾經(jīng)在2006年試圖發(fā)起成立王府溫馨家園業(yè)主委員會的王先生告訴記者。

“現(xiàn)在，我們小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，要想使用這筆資金，召集總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論太難了。”王先生告訴記者，“實際上，有些業(yè)主根本不住在本小區(qū)，很難找到業(yè)主。再加上有的是局部問題，僅僅與少數(shù)業(yè)主有關(guān)，而其他業(yè)主沒有參與的動力，因此很難召集。”

更為特殊的情況也存在，南寧市銘湖經(jīng)典小區(qū)的業(yè)主就面臨這樣的尷尬：超過1/3以上的面積被開發(fā)商用作出租，由于業(yè)主曾經(jīng)在設定小區(qū)標識還是廣告標牌上與開發(fā)商發(fā)生矛盾，如果沒有開發(fā)商的同意，業(yè)主根本無法提取維修資金。

此外，由于不知道如何支取，不少小區(qū)的住宅專項維修資金一直未支取過。如石家莊市聯(lián)強小區(qū)的吳先生在這里居住了近20年，隨著時間的推移，他居住的樓房房頂開始漏雨。但卻一直走不通支取維修基金這條路。據(jù)該小區(qū)第二居委會工作人員介紹，該小區(qū)從1993年開始入住，20年來，維修基金確實沒有提取過。

上海市浦東新區(qū)瑞和苑小區(qū)也碰到過類似的問題。該小區(qū)有一幢高14層的住宅樓，唯一的一部電梯由于電腦控制系統(tǒng)故障而停用過一段時間，住在高層的居民不堪每天爬樓之苦。小區(qū)的維修資金賬戶充裕，更換新系統(tǒng)僅需要1萬元，但程序繁瑣。久拖無果之下，部分業(yè)主一度和物業(yè)管理人員發(fā)生肢體沖突。在居委會的協(xié)調(diào)下，最后物業(yè)企業(yè)無奈同意先“墊資維修”。

在業(yè)主委員會尚未成立的情況下，動用專項維修資金是一個繁復的過程。一旦小區(qū)遇到緊急情況需要維修時，往往由于專項維修資金的審批時間過長，使得不少住戶深受其害，身處非正常居住環(huán)境。

難以逾越的支取門檻

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，即便是成立了業(yè)主委員會的小區(qū)，支取該筆資金也并非易事。在達到《辦法》所要求同意人數(shù)比例的前提下，多數(shù)情況還會受到物業(yè)管理公司的百般阻撓：不少物業(yè)公司以部分業(yè)主未繳納足夠的物業(yè)費等為由阻撓。

有的物業(yè)公司干擾組建業(yè)主委員會，并私吞社區(qū)公共空間的經(jīng)濟效益，如樓宇廣告、公共房屋租賃等。而部分業(yè)主對維修資金使用的公開性、透明度心存疑慮，對公共物業(yè)部分受益的收支狀況有懷疑。這也成為阻礙業(yè)主支取維修資金的因素。

“2006年，我們曾經(jīng)發(fā)起成立了業(yè)主委員會，但沒有開展實質(zhì)性工作。”王府溫馨家園小區(qū)的一位業(yè)主表示，物業(yè)管理公司也曾經(jīng)阻撓支取維修資金，主要是想通過此種手段逼迫部分繳費不足的業(yè)主繳納物業(yè)管理費。

《辦法》規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，需要業(yè)主大會依法通過使用方案。

然而，據(jù)記者調(diào)查，在全國范圍內(nèi)，超過半數(shù)小區(qū)未能組建業(yè)主大會，未能選舉出業(yè)主委員會。此外，受各種因素影響，有的小區(qū)換屆改選停滯不前，維修資金使用程序難以啟動。

另據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2011年8月，北京市住建委公布數(shù)據(jù)顯示：北京市住宅物業(yè)管理項目超過3600個，業(yè)主大會數(shù)量840個，成立比例為23.3%。而在房地產(chǎn)市場開發(fā)較早的廣州市，截至2012年4月的數(shù)據(jù)，業(yè)主委員會成立率也不足20%。這意味著，多數(shù)地區(qū)的住宅小區(qū)近八成沒有成立業(yè)主委員會，很難使用住宅專項維修資金。

據(jù)記者了解，在北上廣等一線城市，多數(shù)商品房住宅小區(qū)都存在投資性的業(yè)主，這類業(yè)主或許根本不在當?shù)?，所以更難以召集。事實上，對絕大多數(shù)小區(qū)而言，這筆維修資金自上繳之時起，就與“主人”斷了聯(lián)系，“被閑置”起來，該用時無法啟用。

“有關(guān)部門應當盡快簡化手續(xù)。”著名《物權(quán)法》研究專家、中國政法大學教授劉智慧在接受《證券日報》記者采訪時表示，有的地方規(guī)定在維修資金公示后，提出書面反對的業(yè)主不超過三分之一，就視為三分之二業(yè)主通過，這也是一種變通的選擇。

“可以推進維修資金信息化管理平臺建設，通過網(wǎng)絡簽名、短信確認等方式，解決‘雙三分之二’業(yè)主簽名難的問題。”劉智慧建議。

高層住宅電梯老化嚴重

“業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。”這是《辦法》第九條做出的規(guī)定，但在現(xiàn)實中所有者使用這筆資金卻異常周折，比登天還難。

一個極為現(xiàn)實而普遍性的問題是，上世紀90年代中后期建設的電梯樓房，如今已經(jīng)進入了維修高峰期。維修范圍包括電梯、配電房、地下車庫等。來自中國電梯行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按電梯平均壽命20年測算，我國已進入電梯老化的重要時期，電梯安全問題日益凸顯。

國家質(zhì)檢總局2011年發(fā)布的《關(guān)于電梯安全監(jiān)察工作若干問題的指導意見》顯示，近年來全國平均每年發(fā)生電梯事故40起左右。

但調(diào)查表明，依照目前《辦法》規(guī)定和實際運作情況，這些電梯修起來也是困難重重。

“高高在上”的維修資金

還在不斷滾存

按照《辦法》規(guī)定，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%-8%。即便是出售公有住房時，業(yè)主也按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%?；蛘呤鄯繂挝话凑斩鄬幼≌坏陀谑鄯靠畹?0%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

據(jù)媒體報道，全國交存的公共維修基金已經(jīng)超過1萬億元，但是使用率卻不足1%。截至2013年7月份，北京交存基金348.10億元，使用5.38億元，使用率僅為1.55%；截至2012年10月份，廣州市交存資金約81億元，使用8000萬元，使用率僅為0.99%；截至2012年12月，重慶市繳存物業(yè)專項維修資金158.4億元，使用5.4億元，使用率3.4%。截至2012年1月份，天津市交存資金為145.4億元，使用僅為7753.5萬元，使用率僅為0.53%。

《辦法》規(guī)定，在業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門代管。直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門應當委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶；業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

去年剛剛買房的朱先生也以每平方米200元的標準交存了這筆維修資金，提到此事，朱先生也是一頭霧水，不知道這筆錢在哪里、誰來管理、如何使用。不僅啟用這筆資金很難，值得注意的是，《辦法》規(guī)定，業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。