自貿區(qū)首幅地溢價九成 專家建議盤活工業(yè)用地

每經編輯 每經記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經記者 沙斐 發(fā)自上海

上周，上海一幅工業(yè)用地，掛牌金額為1.2億元，經過81輪次報價，最終以2.3億元成交，項目溢價率為91.67%。導致上述工業(yè)用地以超高價格成交的原因，不僅因為該地塊是自貿區(qū)成立以來首幅出讓的土地，更因為上海正在研討新一輪的城市規(guī)劃，其中可能涉及將存量工業(yè)用地轉化為其他類型的房地產開發(fā)用地。

《每日經濟新聞》記者了解到，10月20日，“上海未來城市發(fā)展戰(zhàn)略和新一輪城市總體規(guī)劃編制工作專家咨詢會”舉行。會上，同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院的唐子來教授也提出盤活工業(yè)用地的建議。

對開發(fā)商來說，一旦相關部門出臺盤活存量工業(yè)用地的具體方案，上海存量的部分工業(yè)用地將迎來新生。開發(fā)商如果能充分利用機會，也許能獲取豐厚的投資收益。

樓面價超周邊寫字樓售價

自貿區(qū)日前迎來首幅地塊出讓，上海金煜坤實業(yè)發(fā)展有限公司以2.3億元，拿下了上海浦東航空實業(yè)發(fā)展公司擁有的外高橋保稅區(qū)內一處工業(yè)倉儲用途房地產。

據新華網報道，該地產項目評估價值為7381.64萬元，掛牌金額為1.2億元，經過81輪次報價，最終以2.3億元成交，項目溢價率為91.67%，與最初的評估價相比，溢價率達到211.58%。該地塊面積為10005平方米，總建筑面積為14395.49平方米，主要用于倉儲、展示、辦公等。

按照2.3億元的成交價和14395.49平方米的建筑面積粗略估算，每平方米的成交均價已經達到15977元／平方米。作為外高橋的工業(yè)倉儲房地產物業(yè)，這樣的均價水平顯然不低。上海中原地產研究咨詢部數據顯示，目前外高橋沒有一手辦公樓供應，而二手辦公樓成交均價今年6~9月分別為13406元、13469元、12601元和12163元每平方米。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄告訴記者，工業(yè)用地的價格與商、住宅用地相比價格要低很多，同區(qū)域工業(yè)用地與商、住宅用地的差價最高可以達到300%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，該地塊價格短期內與周邊市場相比是高了點，但其價值在于以后運營而帶來的長期現金流。“尤其是第一塊地，大家不知道后面有多少土地供應，起碼從現在來看是稀缺的，房企勢必愿意出高價。”張宏偉認為，即使自貿區(qū)后續(xù)還有新的土地供應，相信也是非常有限的。

事實上，近年來上海工業(yè)資產愈發(fā)受到投資者的青睞，特別是自貿區(qū)掛牌之后，基于對物流倉儲的強勁需求，位于自貿區(qū)內的資產價格有望上漲。

世邦魏理仕統計，目前自貿區(qū)內已有優(yōu)質倉庫運營面積約78萬平方米，租金約每天每平方米1.1~1.5元，總體空置率為20%，預計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優(yōu)質倉庫上市。

世邦魏理仕觀點認為，上海自貿區(qū)帶來的貿易便利化以及在航運、物流、金融等貿易服務方面的開放升級，料將長期推動區(qū)內優(yōu)質物流倉儲設施需求的增長；而擴容后的洋山保稅港區(qū)，因其目前較低的土地和物業(yè)價格、更豐富的可開發(fā)土地資源以及在港口吞吐量日益增長的份額和巨大發(fā)展?jié)摿?，預計將成為工業(yè)物流市場最受益的板塊。

工業(yè)用地或將盤活

根據之前上海政務網披露的信息，上海正在研究新一輪城市規(guī)劃，同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院教授唐子來也提出盤活工業(yè)用地的建議。

“基本上是有一些這方面考量的。”中國房地產數據研究院執(zhí)行院長陳晟向記者透露，目前他了解到其中的一些規(guī)劃，其中一個是把所有的工業(yè)用地放到上海140個工業(yè)園區(qū)里，然后就可以把其他地區(qū)過剩的工業(yè)用地釋放出來；另一個規(guī)劃可能是，沿著中環(huán)到外環(huán)的幾公里之內形成一個產業(yè)規(guī)劃帶，把工業(yè)用地集中發(fā)到該區(qū)域里。

“其實自貿區(qū)內很多樓都是在工業(yè)用地上建造的。”上海德融房產經紀公司研究部經理錢寧羅告訴記者，一些開發(fā)商在自貿區(qū)拿下工業(yè)用地后，再另外付一筆錢，物業(yè)會幫其辦理相關手續(xù)，原本的工業(yè)用地就成了商業(yè)用地。

錢寧羅認為，工業(yè)用地轉性與當地的土地供應量有關，對于自貿區(qū)來說，由于工業(yè)用地量比較大，加上沒有新增的商辦土地供應，因此類似操作會比較多；但從整個上海市的角度來看，應該還不太會出現類似情況。

不過，宋會雍對此卻有不同的看法。他認為，上海雖然會盤活工業(yè)用地，但并不代表存量的工業(yè)用地就可以改變土地和物業(yè)性質。目前，上海的做法是允許在工業(yè)用地上發(fā)展2.5產業(yè)，即建設一些辦公、商業(yè)的配套功能設施。這種設施的土地性質仍然是工業(yè)的，但是它的功能卻符合城市的商業(yè)和商務發(fā)展需要。他認為，未來可能仍然會延續(xù)上述政策。

顯然，在存量工業(yè)用地利用政策尚未清晰前，目前大手筆購買存量工業(yè)用地，還有許多不明的風險。對企業(yè)來說，投資存量工業(yè)用地，仍須謹慎。