地產(chǎn)信托規(guī)模成長遇天花板 地產(chǎn)基金異軍突起

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每經(jīng)記者 胡群 發(fā)自北京

今年上半年，信托規(guī)模成長迅速，但下半年至今遭遇成長瓶頸，種種限制已令信托規(guī)模徘徊在10萬億元以下很長一段時間，好日子似乎正在遠去。

作為信托產(chǎn)品傳統(tǒng)的絕對主力，地產(chǎn)信托也疲態(tài)顯露。“今年下半年到明年，房地產(chǎn)信托可能會出現(xiàn)流動性風(fēng)險，尤其是三四線城市的小開發(fā)商項目。”新奧基金總裁熊俊在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時說道。

中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至第二季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模為8118.63億元，較2012年年底的6880.69億元增長不少，但資金流向占比已從9.85%降至9.12%，且呈現(xiàn)逐季回落趨勢，占比快速下降，預(yù)示著房地產(chǎn)信托的風(fēng)險正在逐漸釋放。

用益信托工作室研究員廖鶴凱向記者表示，實際投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金應(yīng)高于信托業(yè)協(xié)會提供的數(shù)據(jù)，部分開發(fā)商聯(lián)合信托公司發(fā)行“隱形”房地產(chǎn)信托逃避監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)、礦產(chǎn)、藝術(shù)品等進行包裝。部分房地產(chǎn)公司通過改變標(biāo)的物和取消房地產(chǎn)信托名稱等方式，實現(xiàn)曲線融資。

除了資金流向占比下降，平均年化收益率也在下降。“房地產(chǎn)信托收益率下降，緣于資金市場利率下降，開發(fā)商的資金鏈有所好轉(zhuǎn)。”廖鶴凱稱，“但樓市回暖，房價止跌回升也是重要因素，投資者對樓市的風(fēng)險情緒有所好轉(zhuǎn)，開發(fā)商融資的風(fēng)險溢價有所降低。”

逆勢之中，房地產(chǎn)基金卻異軍突起、風(fēng)頭正勁，房地產(chǎn)信托丟失的城池正在被其蠶食。據(jù)用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，今年至今房地產(chǎn)信托平均期限為1.91年，平均年化收益率為9.53%，而清科研究中心房地產(chǎn)基金研究室數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)基金存續(xù)期一般為3年，平均回報水平約在20%左右。由于收益率遠高于信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)基金正在受到個人及機構(gòu)投資者追捧。

中弘集團副總裁萬珺在“2013中國房地產(chǎn)基金高峰論壇”上表示，未來市場會經(jīng)過一個高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)基金會對現(xiàn)有的信托以及其他的融資方式起到很大的沖擊。當(dāng)然，基金的風(fēng)控措施遠沒有信托嚴密，這需要一個完善的過程。