自貿(mào)區(qū)刺激樓市 收獲利好需警惕透支

新華社上海9月17日電(記者葉鋒)中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)方案公布在即，涉及相關(guān)區(qū)域和概念的房地產(chǎn)市場已明顯升溫。業(yè)內(nèi)人士提出，從長期看自貿(mào)區(qū)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)收入方面的紅利會傳導(dǎo)至房價(jià)，但短期內(nèi)其對住宅的利好要弱于商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。應(yīng)警惕自貿(mào)區(qū)帶來的升值空間被提前透支，并防止形成新的囤地潮和房價(jià)泡沫。

自貿(mào)區(qū)為局部樓市注入興奮劑

與上海自貿(mào)區(qū)直接相關(guān)聯(lián)的是浦東川沙、外高橋和原南匯祝橋、臨港新城四個板塊。隨著自貿(mào)區(qū)各類懸念陸續(xù)揭曉，幾個地區(qū)的樓市價(jià)格明顯上漲。

根據(jù)上海中原研究咨詢部的監(jiān)測數(shù)據(jù)，僅進(jìn)入9月份之后的11天內(nèi)，上述四個板塊的新房成交量已經(jīng)超過了8月份，與8月同期相比增幅達(dá)到280．5％，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海全市同期數(shù)據(jù)。

二手房方面，中原地產(chǎn)外高橋潼港門店的業(yè)務(wù)員告訴記者，板塊內(nèi)9月初交易量出現(xiàn)爆發(fā)式增長，買賣雙方熱情被充分激發(fā)。比如“潼港二村”的一套54平方米兩居室，8月底成交價(jià)為82萬元，目前掛牌價(jià)為90萬元，并且房東明確稱“決不議價(jià)”。“上煉二村”一套兩居室，目前房東掛牌價(jià)比8月底漲了10萬元，買家依然趨之若鶩，“僅一個晚上就有10多組客戶看房”。

二手房東惜售的情形也開始出現(xiàn)。在外高橋“仁恒家園”，一套三居室8月的掛牌價(jià)為430萬元，9月初有客戶看中此套房源而房東卻加價(jià)至460萬元，當(dāng)客戶同意該價(jià)格并且愿意一次性付款時(shí)，房東卻表示“不想賣了”。外高橋、臨港等地區(qū)一些二手房中介告訴記者，近期一些房源加快撤牌，導(dǎo)致近一周交易量縮至正常交易量的六七成。

土地方面，臨港地區(qū)8月成交的一幅地塊樓板價(jià)達(dá)到每平方米4161元，比今年一二月當(dāng)?shù)爻鲎尩耐恋貎r(jià)格上漲了30％左右。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)對房地產(chǎn)開發(fā)利好明顯。自貿(mào)區(qū)的一大重點(diǎn)內(nèi)容是金融創(chuàng)新，包括利率市場化、匯率自由匯兌、金融業(yè)對外開放、產(chǎn)品創(chuàng)新等探索。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，這對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個福音，它可以為房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來更寬的渠道、更快的速度、更多的選擇和更高的水準(zhǔn)。

短期利好工業(yè)、商辦地產(chǎn)

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，上海自貿(mào)區(qū)是一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺的創(chuàng)新探索，其重心在于產(chǎn)業(yè)。所以，自貿(mào)區(qū)以及周邊的商業(yè)地產(chǎn)會先迎來機(jī)會，比如物流基地建設(shè)、商務(wù)辦公需求等。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，由于自貿(mào)區(qū)的利好因素驅(qū)動，物流園區(qū)、港口、臨空產(chǎn)業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)或?qū)⒃谶@個過程中不斷收益，一些工業(yè)用地由此而成為“香餑餑”，價(jià)格或?qū)⑸蠞q。

陳晟認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)的建設(shè)將全面促進(jìn)金融、貿(mào)易、航運(yùn)等領(lǐng)域的快速發(fā)展，“這些領(lǐng)域的服務(wù)能級都將穩(wěn)步提升，而相關(guān)業(yè)務(wù)活動最終都將在上海落地，這將形成一批設(shè)施完備、功能強(qiáng)大、服務(wù)周到的特色園區(qū)”。其次，自貿(mào)區(qū)將有效帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，園區(qū)之間的服務(wù)分工、功能區(qū)分將更加清晰，這將推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沿著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向同步前進(jìn)。

外高橋8月29日發(fā)布公告稱，將通過非公開發(fā)行的方式募集不超過27億元用于上海自貿(mào)區(qū)5大平臺的建設(shè)，計(jì)劃建設(shè)30棟高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓、大型物流倉庫、定制廠房、展銷中心等物業(yè)及配套基礎(chǔ)設(shè)施，總建筑面積81．98萬平方米。

需警惕市場爆炒透支利好

建設(shè)上海自貿(mào)區(qū)，是順應(yīng)全球經(jīng)貿(mào)發(fā)展新趨勢，更加積極主動對外開放的重大舉措。從長遠(yuǎn)看，其對區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)能級、人口規(guī)模和居民收入等方面的提升作用，勢必會逐漸傳導(dǎo)到房價(jià)上面。

但是，除了預(yù)期，住宅價(jià)格更多決定于供求關(guān)系。產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和壯大需要一個過程，自貿(mào)區(qū)短期內(nèi)并不具備創(chuàng)造大量居住需求的能力。“自貿(mào)區(qū)以及周邊的商業(yè)地產(chǎn)會先迎來機(jī)會，但很難牽引居住向自貿(mào)區(qū)靠攏，住宅方面短期很難出現(xiàn)價(jià)格大幅飆升的情況。”宋會雍說。

類似情形在此前上海迪士尼獲批時(shí)也曾出現(xiàn)過。當(dāng)年，這一重大利好題材曾一度使川沙鎮(zhèn)等地樓市的房價(jià)短期內(nèi)猛漲超過四五成，未來的升值空間在數(shù)月內(nèi)即透支完畢。但隨著爆炒的結(jié)束和房地產(chǎn)調(diào)控政策的從緊，一些地區(qū)樓市遇冷，部分二手房降價(jià)20％仍無人問津，成交量迅速回落。

上海克而瑞機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李振宇認(rèn)為，決定區(qū)域房價(jià)和地價(jià)有很多因素，比如供需比例、開發(fā)周期等。如果一個區(qū)域歷史供給已經(jīng)過大，而自貿(mào)區(qū)概念的影響短期內(nèi)又體現(xiàn)不出來，那房企也不會輕易進(jìn)駐。因?yàn)榉科蠓浅Ｖ匾暚F(xiàn)金流，一般要求項(xiàng)目可以快速流轉(zhuǎn)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，在自貿(mào)區(qū)政策逐漸釋放過程中，應(yīng)防止一些房企大規(guī)模圈地而不開發(fā)的問題，“相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃都將對未來房價(jià)產(chǎn)生明顯影響”。

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