“地王”與“限價(jià)地”互現(xiàn)需要區(qū)別對(duì)待

近幾個(gè)月來(lái)，京滬深蘇杭等一二線城市相繼誕生“地王”，但受金融、銀行、經(jīng)濟(jì)基本面等國(guó)際國(guó)內(nèi)多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持審慎樂(lè)觀。與此同時(shí)，旨在平抑房?jī)r(jià)的“限價(jià)地”政策也在一些城市推出，業(yè)界人士表示，“限價(jià)地”與“地王”輪番上演需要區(qū)別對(duì)待。

“瘋狂的地價(jià)”輪番上演

從今年7月開(kāi)始，“地王”已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的高頻詞，一些民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)則表示，當(dāng)前土地供應(yīng)日趨緊張，盡管不能直接參與“拿地”，但更多會(huì)選擇與“地王”合作開(kāi)發(fā)的形式參與新一輪的房地產(chǎn)熱潮。

受“地王效應(yīng)”影響，樓市預(yù)期看漲。北京、南京、天津、青島、昆明等多個(gè)城市出現(xiàn)的“日光盤”現(xiàn)象便是一大有力印證。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了6月份的“錢荒”后，金融機(jī)構(gòu)去杠桿之勢(shì)持續(xù)，對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源影響重大的開(kāi)發(fā)貸和按揭貸都在收縮；外圍QE退出預(yù)期加強(qiáng)，熱錢正流出新興市場(chǎng)，香港樓市已先行下跌。

“地王”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，需要充足的現(xiàn)金流，在信貸收緊的背景下，資金鏈一旦斷裂，“地王”或許會(huì)變成“燙手山芋”。歷史經(jīng)驗(yàn)也證明，“地王”閑置現(xiàn)象并不少見(jiàn)。

值得注意的是，最近一個(gè)月，李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小V州西城都薈廣場(chǎng)和停車場(chǎng)、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫(xiě)字樓，涉及金額約為410億港元。“精明的李嘉誠(chéng)拋售是一個(gè)信號(hào)，小心了！”萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石評(píng)論道。

高端有市場(chǎng)低端有保障

記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期頻繁出現(xiàn)的“地王”，仍需要區(qū)別對(duì)待?？倶?biāo)價(jià)為217．7億元的上海徐家匯中心項(xiàng)目，其項(xiàng)目業(yè)態(tài)是五星級(jí)酒店、超甲級(jí)寫(xiě)字樓、酒店公寓、文化娛樂(lè)等，屬于商業(yè)地塊。而杭州、蘇州誕生的地王，則是住宅地塊。

有銀行人士分析說(shuō)：“在京蘇杭拿下的這些地王，規(guī)劃都是做豪宅，因?yàn)楹勒推胀ㄉ唐贩坎豢赏斩Z(yǔ)，其價(jià)格并不由成本決定，開(kāi)發(fā)商相信這些有錢人完全有這個(gè)購(gòu)買力。”

然而，與“地王”相反的是，一些城市卻推出“限價(jià)地”競(jìng)拍。近年來(lái)，北京、廣州、武漢等地都出臺(tái)了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)保障房配建”等土地出讓創(chuàng)新模式，通過(guò)讓渡土地出讓的超常規(guī)受益，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，平衡市場(chǎng)預(yù)期。以本月4日恒大地產(chǎn)以40．4億元拍下的北京首宗“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊為例，根據(jù)北京市國(guó)土資源局公告，該宗地居住用的商品住房銷售限價(jià)為1．9萬(wàn)元／平方米，單套住房總價(jià)不得超過(guò)200萬(wàn)元，同時(shí)還得配建公租房。

“限價(jià)地”并非中國(guó)獨(dú)有。有媒體報(bào)道，在韓國(guó)，就有開(kāi)發(fā)商拿下土地，70％用于開(kāi)發(fā)保障房，30％用于商品房，同時(shí)還規(guī)定銷售利潤(rùn)不能超過(guò)6％。

一面是調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力巨大，另一方面是土地財(cái)政的依賴難消。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“限價(jià)地”與“地王”互現(xiàn)將成為未來(lái)土地市場(chǎng)的主流。“限價(jià)地”在一定程度上延緩房?jī)r(jià)上漲的沖動(dòng)，滿足中低收入的住房需求；而市場(chǎng)化形成的“地王”，一定程度上補(bǔ)充了財(cái)政收入，也使政府有更多資金反哺保障房。

多方合力建長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制

業(yè)內(nèi)專家紛紛表示，“地王潮”的出現(xiàn)，是利用了樓市短期行政化調(diào)控弱化、長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立的空檔期，而這個(gè)空檔期有多長(zhǎng)，無(wú)人知曉。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，目前調(diào)控處于關(guān)鍵期內(nèi)，土地市場(chǎng)交易過(guò)于火爆不是好事情，只會(huì)加速房地產(chǎn)周期化拐點(diǎn)的到來(lái)。

一些網(wǎng)友則表示，過(guò)去十年，房地產(chǎn)調(diào)控的屢調(diào)屢漲，就是政府之手伸得過(guò)長(zhǎng)過(guò)多。多發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，并不意味著政府的完全退出，而是讓政府回歸監(jiān)管者和裁判的角色。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生則呼吁出臺(tái)中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。他指出，改革的具體方向，就是以改革“地根”“銀根”和稅收為主。其中，“地根”要重點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)有土地供給制度改革，推動(dòng)住房用地供應(yīng)渠道多元化，增加供應(yīng)規(guī)模，從根本上平抑地價(jià)，逐步形成政府供地和市場(chǎng)供地的雙軌制；“銀根”則是以差別化信貸政策滿足市場(chǎng)需求，推進(jìn)房地產(chǎn)直接融資，將民間資金有效地導(dǎo)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；稅收方面則應(yīng)進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作。

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