重慶路橋轉(zhuǎn)讓路北地產(chǎn) 跨界運(yùn)作“馬失前蹄”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

9月7日，重慶路橋（600106，SH）對(duì)外表示，為了收回項(xiàng)目資金，公司及全資子公司鼎順地產(chǎn)擬將重慶路北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)路北地產(chǎn)）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予重慶晉愉地產(chǎn)集團(tuán)與重慶玄鵬實(shí)業(yè)，轉(zhuǎn)讓價(jià)款約3.96億元，增值率僅6.4%。

據(jù)悉，路北地產(chǎn)旗下僅“北山紫園”一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)已基本停工。幾個(gè)月前，重慶路橋遭遇項(xiàng)目整體購(gòu)買(mǎi)方重慶市公安局退樓事件，除了歸還逾1億元的預(yù)付款，還將承擔(dān)所有項(xiàng)目費(fèi)用，更重要的是，項(xiàng)目存在容積率超標(biāo)、施工許可證未獲批等問(wèn)題。

三年前，重慶路橋轉(zhuǎn)讓重慶天江坤宸置業(yè)，實(shí)賺逾1.5億元；一年前，重慶路橋高溢價(jià)收購(gòu)重慶鼎順地產(chǎn)，來(lái)培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。這家以交通建設(shè)為主業(yè)的路橋企業(yè)，卻一直在地產(chǎn)項(xiàng)目買(mǎi)賣(mài)中輾轉(zhuǎn)騰挪，似乎不曾有過(guò)閃失?，F(xiàn)今，行情生變。

昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電重慶路橋副總經(jīng)理兼董秘張漫，并發(fā)去采訪提綱，但其表示不愿接受媒體采訪。

路北地產(chǎn)成燙手山芋/

據(jù)悉，路北地產(chǎn)成立于2013年3月27日，注冊(cè)資本2.07億元，其中重慶路橋出資2.069億元，鼎順地產(chǎn)出資10萬(wàn)元，但值得注意的是，除了6212萬(wàn)元的現(xiàn)金之外，其余出資全部是以“北山紫園”項(xiàng)目所在的土地作價(jià)出資。

實(shí)際上，通過(guò)2013年半年報(bào)可發(fā)現(xiàn)，重慶路橋成立路北地產(chǎn)主要就是為了處置已停工的 “北山紫園工程”項(xiàng)目。

來(lái)自重慶市土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，前述地塊正是位于北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)M標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)M-25-6/04號(hào)宗地，用地性質(zhì)為二類(lèi)居住用地與商務(wù)金融性質(zhì)用地，占地面積接近1.2萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模不超過(guò)4.79萬(wàn)平方米，由重慶路橋與重慶聚富投資集團(tuán)于2011年1月24日以?huà)炫品绞铰?lián)合競(jìng)拍得來(lái)，總耗資約1.45億元，其中重慶路橋支付1億元。

拿地三個(gè)月后，重慶聚富投資集團(tuán)退出，重慶路橋宣布獨(dú)立開(kāi)發(fā)上述項(xiàng)目，將為重慶市公安局建設(shè)不少于1.5萬(wàn)平方米的商業(yè)房屋以及不少于4000平方米的地下車(chē)庫(kù)，建成后，重慶市公安局將按約定的價(jià)格回購(gòu) （以商業(yè)房屋按不高于3050元/平方米的價(jià)格回購(gòu)，地下車(chē)庫(kù)按不高于1644元/平方米的價(jià)格回購(gòu)，超出上述面積部分，按成本價(jià)加適當(dāng)利潤(rùn)結(jié)算）。

值得一提的是，重慶路橋還擬在此地塊開(kāi)發(fā)兩棟約30層總計(jì)約4.72萬(wàn)平方米的小戶(hù)型公寓樓，面向市場(chǎng)銷(xiāo)售。以上項(xiàng)目建安總投資約4.17億元人民幣（估算數(shù)）。

顯然，如果按照上述公告執(zhí)行，此項(xiàng)目的建筑面積將達(dá)到逾6.6萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超彼時(shí)土地出讓時(shí)規(guī)劃的總建筑面積。

不久，重慶路橋召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)并全票通過(guò)了上述議案。據(jù)重慶路橋2012年年報(bào)透露，公司與重慶市公安局在2011年7月6日簽訂了《關(guān)于整體購(gòu)買(mǎi)信息中心大樓的協(xié)議》，約定重慶市公安局整體購(gòu)買(mǎi)“北山紫園”項(xiàng)目中臨街商業(yè)部分毛坯房。截至2012年2月，大樓土建已經(jīng)完成。然而，這一重大事項(xiàng)在2011年未做任何披露。

今年5月初，重慶路橋突然宣布解除上述協(xié)議，并向重慶市公安局退還約1.13億元的預(yù)付款，雙方放棄追索原協(xié)議約定的違約責(zé)任。更為重要的是，重慶路橋?qū)⒊袚?dān)項(xiàng)目所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。有投資者認(rèn)為，“解除購(gòu)買(mǎi)協(xié)議是好事，如果按內(nèi)部照顧價(jià)，上市公司就虧大了。”

截至今年上半年末，前述項(xiàng)目已基本處于停工狀態(tài)，其原因解釋為外部因素。據(jù)評(píng)估報(bào)告顯示，截至評(píng)估日今年7月31日，路北地產(chǎn)評(píng)估值3.96億元，比賬面凈值增值2386萬(wàn)元，增值率6.4%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這個(gè)項(xiàng)目本身就存在諸多問(wèn)題。據(jù)標(biāo)的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露，上述在建工程存在“五證”不全，其中《建設(shè)工程施工許可證》還未取得，土地出讓合同顯示容積率不高于4，總建筑面積4.79萬(wàn)平方米，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》同時(shí)約定地上計(jì)容總建筑面積也不超過(guò)4.79萬(wàn)平方米，但《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》卻顯示總建筑面積接近8.3萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積已超標(biāo)，也未交納超建土地出讓金等問(wèn)題。

公司跨界運(yùn)作藏隱憂(yōu)/

2010年6月，重慶路橋作價(jià)7.18億元轉(zhuǎn)讓重慶天江坤宸置業(yè)股權(quán)信托收益權(quán)，這比收購(gòu)這一標(biāo)的物時(shí)增值了1.68億元。

彼時(shí)，重慶路橋認(rèn)為，公司不是專(zhuān)業(yè)從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，且該地塊情況特殊，若自行開(kāi)發(fā)有相當(dāng)難度，轉(zhuǎn)讓重慶天江坤宸置業(yè)股權(quán)信托收益權(quán)有利于進(jìn)一步發(fā)展主業(yè)，回籠資金，加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投入。

然而，去年8月底，重慶路橋宣布公司以3億元收購(gòu)重慶鼎順地產(chǎn)100%的股權(quán)，收購(gòu)有利于公司形成新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。實(shí)際上，重慶路橋“醉翁之意不在酒”，意在鼎順地產(chǎn)旗下的“芳草地嘉水藍(lán)天”項(xiàng)目用地。據(jù)悉，此項(xiàng)目獲批容積率較低，系純別墅項(xiàng)目，在重慶屬于稀缺資源。

不過(guò)，截至去年7月底，鼎順地產(chǎn)凈利潤(rùn)虧損400余萬(wàn)元，凈資產(chǎn)4160萬(wàn)元，按照上述交易價(jià)款，增值率超過(guò)6倍。

昨日，重慶一不愿具名的房地產(chǎn)資深人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，高端別墅開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，要求物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)，且售價(jià)一般遠(yuǎn)高于普通住宅售價(jià)，在當(dāng)前樓市打壓投機(jī)需求面前，別墅市場(chǎng)一直較為冷清，多數(shù)品牌房企基本以高周轉(zhuǎn)模式快速回籠資金，非地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)別墅除了品牌認(rèn)同度不高外，潛藏著諸多風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，重慶路橋今年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.59億元，同比下滑0.75%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.15億元，同比增幅11%，基本每股收益0.127元/股，同比增幅11%。值得注意的是，上述營(yíng)收全部來(lái)自路橋收費(fèi)收入，地產(chǎn)板塊至今還未貢獻(xiàn)任何業(yè)績(jī)。

天相投資研報(bào)曾較為樂(lè)觀地認(rèn)為，按照原來(lái)的計(jì)劃，北山紫園公寓樓預(yù)計(jì)2013年8月完工，將增厚重慶路橋2013年～2014年業(yè)績(jī)0.06元，但考慮到公司路橋業(yè)務(wù)萎縮，地產(chǎn)項(xiàng)目面臨市場(chǎng)不景氣的風(fēng)險(xiǎn)，維持公司“中性”評(píng)級(jí)。

然而，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，現(xiàn)如今路北地產(chǎn)的低溢價(jià)率出售讓重慶路橋的這一樂(lè)觀預(yù)期可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。