供應(yīng)增加暫難降樓市高溫 調(diào)控兩級分化或倒逼長效機(jī)制出臺

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年前8月，北京新建住宅（剔除保障房）合計(jì)簽約59039套，總建筑面積成交701萬平方米，均為最近5年來的第二高點(diǎn)。

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心對今年8月北京百盤價(jià)格動態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示，100個重點(diǎn)樓盤中，僅有4個樓盤降價(jià)，降價(jià)項(xiàng)目多為尾盤出清。而在北京等地樓市出現(xiàn)價(jià)格上漲的同時(shí)，部分城市的調(diào)控政策卻出現(xiàn)了“一松一緊”的態(tài)勢。

“中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天：一二線城市呈量價(jià)齊上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫存積壓，賣地難。”中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在預(yù)計(jì)長效機(jī)制暫不出臺的情況下，各地調(diào)控也將呈現(xiàn)兩級分化。

新建商品住宅持續(xù)火爆/

“現(xiàn)在不找關(guān)系根本排不上號。”這是今年以來，記者在北京商品房市場聽到最多的一句話。同時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士在同記者的閑聊中提到，周圍的親戚朋友都在托關(guān)系買房。“現(xiàn)在的狀況應(yīng)該說是前所未有，大家一致對后市看漲。”一位開發(fā)商人士稱。

需求旺盛助推了成交火爆，加之難以緩解的供需矛盾，北京的“日光盤”更是頻頻出現(xiàn)。

以中建國際港為例，7月推盤當(dāng)日共推出了1462套房源，但共有3813組購房者參與搖號。中建國際港的熱銷僅僅只是一個開始，7月中下旬以來，陸續(xù)有6個項(xiàng)目出現(xiàn)“日光”。

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心對今年8月北京百盤價(jià)格動態(tài)調(diào)查結(jié)果顯示，100個重點(diǎn)樓盤中，僅有4個樓盤降價(jià)，降價(jià)項(xiàng)目多為尾盤出清。此外，34個項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格上漲，最高漲幅高達(dá)25%。

“新建商品住宅市場持續(xù)火爆的原因，一方面是具備購房資格的需求依然龐大；另一方面，也與當(dāng)前的政策環(huán)境相關(guān)。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對記者表示。

“從當(dāng)前項(xiàng)目排號、預(yù)售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。”如張旭所言，樓市供應(yīng)在8月份已經(jīng)出現(xiàn)了上漲，但對于需求旺盛的北京來說，依然是“僧多粥少”。

來自亞豪機(jī)構(gòu)的月度數(shù)據(jù)顯示，8月份北京開盤的28個項(xiàng)目累計(jì)新增套數(shù)6503套，僅次于7月份7592套的供應(yīng)高峰。7、8月份北京樓市累計(jì)新增供量達(dá)1.4萬套，已接近今年二季度1.7萬套的推盤量。

即便如此，從整體供需對比而言，8月份樓市供應(yīng)維持在6500套，而成交卻達(dá)8708套。“供應(yīng)的高位仍然不擋供需矛盾的加大，其根本原因在于房企與政府、房企與市場兩個矛盾的集中爆發(fā)。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，前兩年土地供應(yīng)的成色不足導(dǎo)致房企對土地極度渴求，土地市場的供需矛盾雖然在今年有所緩解，但短期內(nèi)仍然難以收效，直接導(dǎo)致了地價(jià)的飆升；另一方面，高地價(jià)托高了房價(jià)的上漲空間。

地價(jià)高燒推高房價(jià)預(yù)期/

搶地潮的襲來直接導(dǎo)致了房價(jià)上漲的預(yù)期。

8月22日，位于北京房山長陽的理工大學(xué)9號地被萬年基業(yè)收入囊中。萬年基業(yè)以15.74億元總價(jià)加上配建4.2萬平方米限價(jià)房創(chuàng)房山區(qū)域新地王，溢價(jià)達(dá)49.9%。至此，房山樓面價(jià)突破2萬元，“面粉”價(jià)趕超“面包”價(jià)的情況再次出現(xiàn)。

“房山都要賣到3萬元了，其他區(qū)域怎么可能不漲。”北京一位開發(fā)商告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該公司即將在9月入市的項(xiàng)目此前預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格一直保持在3.5萬元/平方米，但房山拍地之后，也在醞釀漲價(jià)。

地價(jià)高燒的不僅是北京。8月26~28日，廣州、廈門、上海多宗地塊成交，溢價(jià)均超過了100%，最高達(dá)到185%。

易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，10個典型城市土地出讓金收入為811.6億元，與2012年同期相比增長近1.5倍，較2011年同期增長31.3%。

購地金額居高不下反映的是今年以來房企資金面的寬裕。7月份10家標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額412億元，為2009年以來的第三高位，僅次于2009年9月的434億元和12月的473億元。

“如果下半年房地產(chǎn)政策面依然維持現(xiàn)狀，標(biāo)桿房企量價(jià)齊升的勢頭將繼續(xù)保持。土地市場方面，一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊仍將是標(biāo)桿房企爭奪的焦點(diǎn)。”張大偉表示，房企對后市集體看多，對土地的渴求空前。從整體市場走勢來看，土地作為房地產(chǎn)市場的唯一原料，高地價(jià)明顯刺激房價(jià)上漲。“爭搶激烈的土地市場會很快將價(jià)格信息傳遞到住宅交易市場，樓市房價(jià)在‘金九銀十’依然將維持上漲的趨勢。”

樓市爆發(fā)周期或近尾聲/

在北京房地產(chǎn)市場“高燒不退”的同時(shí)，全國主要城市的整體房價(jià)也是持續(xù)上漲。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價(jià)格為10442元/平方米，環(huán)比7月上漲0.92%，是自2012年6月以來連續(xù)第15個月環(huán)比上漲，其中71個城市環(huán)比上漲，29個城市環(huán)比下跌。

而在多地樓市出現(xiàn)價(jià)格上漲的同時(shí)，部分城市的調(diào)控政策卻出現(xiàn)了“一松一緊”的態(tài)勢。其中，溫州、蕪湖通過調(diào)整了限購標(biāo)準(zhǔn)、增加住房補(bǔ)貼來緩解政策調(diào)控，而鄭州、南京則進(jìn)一步收緊了調(diào)控政策。

“中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了事實(shí)上的冰火兩重天：一二線城市量價(jià)齊上漲，而三四線城市則出現(xiàn)了庫存積壓，賣地難。”張大偉分析認(rèn)為。

對此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，8月以來，為落實(shí)“進(jìn)一步降低自住型改善型商品住房價(jià)格”的房價(jià)控制目標(biāo)，緩解供求矛盾，北京已部署安排相關(guān)部門抓緊研究推進(jìn)自住型商品住房供地和相關(guān)政策。

“從中央政府而言，調(diào)控方向有所轉(zhuǎn)變，形成了符合以下市場特征的長效機(jī)制：低端有保障、中端有支撐、高端有市場。”胡景暉表示，去年以來，北京通過預(yù)售證發(fā)放來控制房價(jià)，效果并不明顯。然而，2010年在房山中鐵建國際城項(xiàng)目也曾經(jīng)有過“限價(jià)”的試點(diǎn)，控制房價(jià)效果明顯。因此，將限價(jià)的步驟延展至土地出讓階段，也是控制房價(jià)的有力途徑。

“不論是從城市協(xié)調(diào)發(fā)展的角度、城鎮(zhèn)化推進(jìn)的角度，還是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的目的，都需要抑制現(xiàn)在瘋漲的一二線城市價(jià)格。”張大偉指出，經(jīng)濟(jì)逐漸平穩(wěn)，調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)基本醞釀完成，樓市的爆發(fā)周期已經(jīng)接近尾聲。