中海華山城遇“土地征用”難題：部分項目先開工后補證

每經(jīng)記者 張靜    每經(jīng)編輯 公司·調查    

每經(jīng)記者 張靜 西安攝影報道

在“新型城鎮(zhèn)化”的浪潮下，房企以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為契機，紛紛開始搶灘二、三線市場，而作為央企的中國海外集團有限公司 （以下簡稱中海集團）亦在此浪潮中早早布局。

2011年4月，中海集團與渭南市政府簽約華山太華湖統(tǒng)籌城鄉(xiāng)生態(tài)旅游度假示范區(qū)項目 （以下簡稱華山太華湖項目），這是繼重慶南川、山東淄博之后，中海集團計劃投建的又一個城鄉(xiāng)統(tǒng)籌項目。

不過，相比其他兩個項目，華山項目卻存在諸多疑問?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者日前走訪發(fā)現(xiàn)，其首期項目計劃建設的6個項目區(qū)中，目前有3個順利開工，其余項目區(qū)尚無實質性進展。

其中，養(yǎng)老養(yǎng)生園（A地塊）和文化旅游示范區(qū)配套設施 （B地塊）項目在土地、環(huán)評手續(xù)上存有瑕疵，涉嫌違規(guī)用地和未批先建。此外，兩個項目雖以養(yǎng)老養(yǎng)生園和文化旅游配套名義立項，但在項目中出現(xiàn)了疑似別墅的身影。

對此，中海投資渭南有限公司總經(jīng)理裘旭波回應稱，已開工的項目手續(xù)不存在問題，項目開工時政府都批過臨時用地和規(guī)劃，而所謂的別墅實際上多為旅游產(chǎn)品。未開工的項目是因征地暫緩，不過人工湖則為中海代建的水利樞紐項目，為惠民工程。

水利工程變身人工湖？/

投資310億元，位于華山景區(qū)華麓區(qū)及華陰市北部，總占地80平方公里的華山太華湖項目，又名中海·華山城。

按照中海方面的規(guī)劃，上述項目涵蓋景區(qū)、城區(qū)、湖區(qū)三大板塊。其中景區(qū)包括國際會議中心、低碳示范區(qū)、杜峪溫泉度假村板塊；城區(qū)包括A地塊溫泉度假、B地塊旅游產(chǎn)業(yè)配套、C地塊教育基地；湖區(qū)則為農(nóng)民新村、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、太華湖生態(tài)旅游度假區(qū)板塊。

在項目簽約后，中海集團很快啟動了首期項目，包括A、B地塊項目、長澗河蓄滯洪區(qū)工程、太華湖旅游示范區(qū)項目、農(nóng)民新村、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)和森林公園6組項目區(qū)。

不過，上述項目除了A、B地塊和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)開工建設，其余項目則進展緩慢。其中長澗河蓄滯洪區(qū)工程和太華湖旅游示范區(qū)項目更被指實為修建人工湖。

據(jù)華陰市政府官方信息顯示，長澗河蓄滯洪區(qū)工程占地6000畝，目前該項目初步設計方案已經(jīng)獲渭南市發(fā)改委批復，太華辦正與紅豐村協(xié)商啟動土地流轉工作。

“這地政府已經(jīng)征用了，說是要建蓄洪工程，不讓農(nóng)民種莊稼了，一直也沒動，現(xiàn)在都長滿草了。”附近一位村民告訴記者。

對于太華湖旅游示范區(qū)項目，按照華陰市官方信息顯示，其占地7950畝（其中景觀水系1200畝）。計劃建設別墅區(qū)、風情街、內(nèi)湖及水上設施。

目前，該項目概念性規(guī)劃已匯報，項目總體設計方案和合同簽訂工作已完成，但開發(fā)用地的轉性、報批征用、土地基準價格等問題還沒有實質性進展。

不過，在周邊村民看來，該項目并非什么水利工程，“這就是要把良田挖成人工湖。”多位當?shù)卮迕窀嬖V記者，“蓄滯工程和太華湖旅游示范區(qū)就在我們這，中海要租賃我們的土地搞這個，把良田注水變成人工湖，然后在周邊進行商業(yè)開發(fā)。”

對于建設人工湖的質疑，裘旭波表示，長澗河蓄滯洪工程只是南山分洪的一部分，中海只是代建，建好后政府把錢返還給中海，它是要建人工湖但是為水利樞紐項目，確為一項惠民工程。至于在周邊進行商業(yè)開發(fā)，三年內(nèi)暫無考慮。

裘旭波坦言，由于前期土地流轉問題，加之項目所在地太偏僻，項目一直沒有太大進展，最終中海集團是否投建上述項目亦存變數(shù)，“當然如果政府給了地，我們就建設。”

已開工項目用地手續(xù)不齊/

對于中海，當?shù)厝硕嗳缡歉袊@，“中海真有錢，在我們這投資了好多項目。”不過，中海并未帶給當?shù)剞r(nóng)民多少驚喜，大規(guī)模的征地讓他們有些猝不及防。

“政府沒有下任何征地通知，也沒有和我們簽征地合同，就把地征了，而且是按人頭補償，一個人2.1萬元，讓我直接去簽字。”南城子村一組的村民郭英杰（化名）告訴記者。

與郭英杰同樣不滿的還有亭子村、岳東村和曲城村等多個被征地的村民。據(jù)記者了解，上述A地塊征地就涉及這三個村，共占地273畝。B地塊征地則涉及南城子村一組、三組、四組，占地225畝。據(jù)華陰市政府招商信息顯示，這兩個項目已于去年5月動工建設。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，上述已開工的項目雖已征地，但并沒有用地手續(xù)，涉嫌違規(guī)用地。記者查閱華陰市國土資源局土地成交記錄發(fā)現(xiàn)，中海集團子公司渭南中海興業(yè)置業(yè)有限公司于2012年8月共拍得兩塊養(yǎng)老養(yǎng)生園項目 （A地塊）用地，一塊為11.3公頃（169畝）的商服用地，一塊為5.5公頃（82.5畝）的住宅用地。

但事實上，A地塊早在拿地前就已開工建設。此外，記者從華陰市國土局獲悉，A地塊雖已經(jīng)供地，但至今未拿到土地證。“我們目前沒有給中海發(fā)過任何土地證，它們拿地后一些稅費還沒有交齊，所以沒法發(fā)證。”國土局相關人士表示。華陰市國土局負責土地供應的人士亦告訴記者，A地塊的建設用地今年3月4日才正式批復。

除了A地塊沒有用地手續(xù)外，已建設過半的B地塊，則至今仍未供地。“B地塊的用地指標省上已經(jīng)批下來了，大概290畝，正在走供地程序。”上述負責土地供應的人士表示。

除此之外，其已開工的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園項目亦引發(fā)村民疑慮。該項目用地均通過農(nóng)村土地流轉的形式獲得。被租賃土地的亭子村六組村民告訴記者，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園基本上征的都是亭子村的地，“說是租賃，但租賃期過后呢（地怎么辦）？”

該村民提供給記者的一份農(nóng)村土地流轉合同顯示，他共有2.4畝農(nóng)用耕地被租賃，流轉經(jīng)營期限為12年，土地流轉費用為按每年每畝當年1000斤小麥的價格折算。

對于上述諸多質疑，裘旭波則否認已開工的項目手續(xù)存在問題，其表示，B地塊去年7月份動工，但只是十幾畝的示范區(qū)，它和A地塊都是今年才大規(guī)模動工，前期如清表和圈擋工作也是政府做的，“我們是按程序走的，土地證的事你去問華陰國土局。”

而現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)的地，是采用租賃的方式，不存在以租代征，“農(nóng)民租這個地是30年，已經(jīng)用了18年，我們的流轉期就是12年。”裘旭波表示。

旅游地產(chǎn)與別墅之惑/

事實上，上述已開工的一期項目不僅存在涉嫌土地違規(guī)的問題，其在環(huán)評、規(guī)劃方面亦存瑕疵。

環(huán)評方面，據(jù)華陰市環(huán)保局出示給記者的一份文件顯示，文化產(chǎn)業(yè)園示范區(qū)一期項目 （B地塊），總投資6.31億元，主要內(nèi)容為58棟住宅樓和配套業(yè)用房、幼兒園綜合樓一座等配套設施。批復時間為2012年9月7日。

在同日批復的還有養(yǎng)老養(yǎng)生園項目（A地塊），總投資6.42億元，建設內(nèi)容為57棟多層住宅樓、13棟高層住宅及停車場、道路、廣場等配套設施。

值得注意的是，根據(jù)2012年5月31日華陰市對外經(jīng)濟技術合作局發(fā)布的招商動態(tài)顯示，上述兩個項目在環(huán)評批復前就已開工建設。

除了環(huán)評問題，記者還注意到，在項目尚未獲得土地證的情況下，B地塊的建設用地規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證就已經(jīng)獲得，而A地塊則獲得建設工程施工許可證。

對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者向華陰市城建局進行求證，被告知待規(guī)劃科查閱后答復，不過尚未得到回復。

此外，據(jù)華陰市督察快報信息披露，A、B地塊項目是以文化旅游示范區(qū)配套設施項目和養(yǎng)老養(yǎng)生園立項、拿地以及做環(huán)評，而環(huán)評對于其建設內(nèi)容的批復，并未提及任何別墅字眼，但實際上，這兩個項目主要建設內(nèi)容均疑似別墅項目。

記者看到，位于B地塊，中海項目接待中心一旁的會所已經(jīng)開始營業(yè)，繞到后面即能看到已建好的別墅式建筑。

“這是B地塊，13棟別墅主體已經(jīng)建成了，目前正在施工的是高層項目。”現(xiàn)場的施工人員告訴記者。

與之相隔的是A地塊，項目外墻上印的是溫泉湯墅“林溪”的廣告，記者看到，其描述也類似于別墅項目。

裘旭波表示，B地塊多層養(yǎng)生會館算不上別墅，它有部分地產(chǎn)項目，是為了能夠回收現(xiàn)金流。A地塊基本沒有安排地產(chǎn)項目，都是酒店、溫泉中心業(yè)態(tài)，林溪將來會委托酒店公司來管理，屬于酒店式的豪華別墅套房的形式，都是旅游產(chǎn)品。