專訪卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁 張遠

2013博鰲房地產(chǎn)論壇8月14日—15日在海南三亞舉行，論壇主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁張遠發(fā)表“問道商業(yè)地產(chǎn) 把脈發(fā)展趨勢”主題演講。

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卓越置業(yè)集團有限公司執(zhí)行總裁張遠出席本次論壇，并發(fā)表主題演講：

張遠：各位領導、各位來賓，今天非常高興在這個講臺上講這么大一個題，作為一個企業(yè)來講“問道商業(yè)地產(chǎn)，把脈發(fā)展趨勢”，顯得有點自不量力，但是卓越在這方面做了一些工作，我想結(jié)合卓越的一些經(jīng)驗談一談。

我報告三個方面的內(nèi)容：第一，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題。第二，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，第三，新形勢下地產(chǎn)商的應對策略。

第一，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題。

截止2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業(yè)建筑面積已經(jīng)達到2億平方米，預計2015年有望達到4500家，商業(yè)建筑面積達到3億平方米。今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房完成投資5000億，增長26.1%，增長速度比住宅投資增速要高5.3個百分點。投資方面，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長，其投資額增速已經(jīng)開始超過住宅。我們認為在未來房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會因此而持續(xù)受益。從需求方面講，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增速快于整體地產(chǎn)面積增速。但是在電商的沖擊下，我們看到商業(yè)地產(chǎn)也會受到一定的影響。

另外，從整個區(qū)域分布來看，我們簡單搜集了一下2012年重點企業(yè)拿地的情況和業(yè)務的分布，從幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)拿地的區(qū)域分布來講，還是二三線城市更多一點，我們?nèi)绻屑毞治?，只要是在這些二三線城市中心區(qū)、城區(qū)，或者城郊區(qū)拿的地里面，商業(yè)的比例一定是很高的，要比原來高得多，我們沒有具體研究它的比例數(shù)，但是我們各個大企業(yè)應該很清楚，只要是在舊城改造、城中心區(qū)、郊區(qū)拿的地，政府一定要求有商業(yè)配套。

在這些企業(yè)開發(fā)的模式里面，我們歸納起來有三大類，一類是萬達的模式，我們叫做訂單式的開發(fā)模式。再就是租售并舉的新鴻基的模式，它經(jīng)過這個轉(zhuǎn)型整整花了11年。再一個就是凱德的資本加商業(yè)的模式，凱德現(xiàn)在在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運營當中應該說是獨樹一幟，也取得了非常好的效果。但是作為國內(nèi)企業(yè)來講，它的模式的可復制性，可能國內(nèi)企業(yè)沒有這個優(yōu)勢，也很難做得到。它具體怎么運作的，我也不在這里多講了，但是我覺得在行業(yè)內(nèi)，大家都有這樣一個基本的看法。從典型企業(yè)就看到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有這么三大類模式。

簡單介紹一下卓越，卓越是從2004年樹立了首個卓越商業(yè)地產(chǎn)的品牌——卓越時代廣場，我們就開始進入商業(yè)地產(chǎn)市場。卓越集團一直堅持是商業(yè)并舉、貨如輪轉(zhuǎn)。公司不斷推出商業(yè)住宅產(chǎn)品，我們不僅做商業(yè)，我們也有蔚藍系列，我們卓越的蔚藍海岸還是比較有名的，在各地的蔚藍系列的住宅銷售很旺。目前，卓越已經(jīng)成為深圳（樓盤）CBD商務開發(fā)規(guī)模最大的企業(yè)。

講了總的投資需求，也講了幾個典型的開發(fā)模式，下面我簡單歸納一下，我們認為在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在幾個大的問題。第一，投資盲目性較強，部分區(qū)域的同質(zhì)化嚴重。特別是綜合體的泛濫，在某些人口并不太多，或者未來人口導入的期望不大的情況下，我們大量的建了商業(yè)綜合體。第二，電子商務發(fā)展的沖擊，購物消費類商業(yè)地產(chǎn)運營難度加大。從商業(yè)地產(chǎn)這個角度來看，電商應該是一個最大的敵人。但是電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)阻擋不住，我們必須要承認它帶來的后果，我們必須要做相應的調(diào)整。第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長，增加了金融風險。這三大類問題，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中要共同面對。

第二，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

1、隨著人口導入的進一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊區(qū)新城發(fā)展的需要，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為常態(tài)，在商業(yè)地塊的選擇上，卓越集團的戰(zhàn)略定位是一二線城市的中心區(qū)域和次中心區(qū)域，也是城市最具價值的潛力區(qū)域。我們認為業(yè)務布局會有一個郊區(qū)話，但是我們卓越還是要堅持在中心區(qū)和次中心，這是一個大的趨勢和卓越選擇的錯位。

2、產(chǎn)權持有比例的合理化。從卓越來講，卓越集團商業(yè)地產(chǎn)面積持有的比例大約是15%左右，其余多以銷售為主，但也會根據(jù)不同地段的商業(yè)項目適當增加到20%，我們卓越最終就是控制在八二比。

3、融資方式多元化。未來商業(yè)地產(chǎn)融資渠道將呈現(xiàn)前所未有的創(chuàng)新態(tài)勢，多元化格局明顯，融資方式主要由原來的主要依賴銀行貸款轉(zhuǎn)向更多的依靠權益性的融資與債務性的融資相結(jié)合，間接的融資與直接融資相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變。近年來REITs作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好，但由于海外上市條件和門檻過高，REITs在中國還屬于個案，預計未來有關政策環(huán)境將明顯改善，REITs以及各種創(chuàng)新的融資渠道和工具將迅速發(fā)展。這是我們更多的看到REITs對中國的商業(yè)地產(chǎn)來講可能會是嶄新的融資的大門。

4、開發(fā)策略的科學化。開發(fā)商要根據(jù)項目所在地的特點，市民消費的特點、城市商業(yè)業(yè)態(tài)的分布特性，充分進行市場調(diào)研、規(guī)劃，針對性地進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，前面的工作一定要做透，一定要做好，當一個區(qū)域的人口只能支撐10萬平米商業(yè)，而且現(xiàn)在已經(jīng)有個10萬平米商業(yè)的時候，你要再進去，就會稀釋掉這個人口支撐的比例，要么就是兩個項目都做不好，要么就是兩個項目要死掉一個，要么就是大家都好死不如賴活著，都經(jīng)營不好。這里舉個例子，也算是做個廣告，我們今年上半年在深圳推出了一個商業(yè)的樓盤——卓越城，該項目位于深圳CBD里面，是我們做的第四代產(chǎn)品，項目位于深圳福田梅林，包括10萬平米的企業(yè)總部基地，10萬平米的甲級寫字樓，20萬平米的購物中心，目前該片區(qū)的規(guī)劃在我們進入之前還是比較滯后的，周邊的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)也相對落后，人流檔次和人流量也不夠。2013年，深圳市將國際電子商務產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃列入了梅林片區(qū)，現(xiàn)在政府已經(jīng)開始主導對本片區(qū)功能進行轉(zhuǎn)型開發(fā)，將本區(qū)定義為中心北區(qū)，規(guī)劃20棟寫字樓，作為CBD的功能拓展區(qū)。它規(guī)劃20棟樓的時候，我的幾棟樓已經(jīng)開賣了，所以說我們卓越還是想走在前面一點。如果大家現(xiàn)在到深圳去，到梅林片區(qū)，應該是可以看到卓越城的，我們上半年這一個盤的銷售占整個深圳市商品寫字樓的銷售的40%。

第三，簡單描述一下我們對未來趨勢的看法。做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)在新形勢下要有相應的判斷，我歸納出來四個部分。

1、練內(nèi)功、打基礎。地產(chǎn)商面對商業(yè)地產(chǎn)的誘惑，要耐得下心。如果沒有這方面的特長，或者沒有這方面的團隊，不要盲目進入，或者已經(jīng)進入以后，一定要穩(wěn)住你的團隊，要下決心繼續(xù)深入，提高企業(yè)的運作能力，提高商業(yè)地產(chǎn)的運作規(guī)律，把握未來的商業(yè)規(guī)劃與布局，抓住商業(yè)地產(chǎn)的核心方可運營。這兩天大家都在討論這個問題，剛才秦主任在演講中提到，商業(yè)運營的基礎是現(xiàn)金流，那個是最本質(zhì)的，如果一個商業(yè)體的運營產(chǎn)生不了合理的現(xiàn)金流，幾乎都是白搭，你發(fā)REITs也不行，發(fā)債也不行，你靠自己的現(xiàn)金流回收投資更不行。所以本質(zhì)上還是運營體的現(xiàn)金流。

2、建渠道、尋合作。渠道的多少與深淺決定了地產(chǎn)商能夠動用企業(yè)外部資源的能力，商業(yè)地產(chǎn)是需要很多外部資源的，除了金融以外，還需要商業(yè)。就是昨天講的零售商的進入。由于商業(yè)觀察很多，地產(chǎn)商要樹立多方共贏的理念，逐漸樹立長期、穩(wěn)定、牢固的合作伙伴與合作期望。商業(yè)地產(chǎn)的銷售比寫字樓的銷售更加復雜，因為地產(chǎn)就是開發(fā)商和購買者之間的關系，最后有一個物業(yè)的服務，寫字樓也基本上是一樣的。但商業(yè)不一樣，商業(yè)還有一個第三方介入，就是商家。商家比開發(fā)商還精，比客戶也更精，中間多了一個利益體在里面，我既要把商家招進來，要留得住，還要讓它賺錢，要做到這一點，這個商業(yè)的運營才能正常，在這種條件下才能保證我賺錢。所以說多了一個更加精明的利益體在里面，所以它的運營是更復雜一些。

3、重運營、樹品牌。商業(yè)地產(chǎn)應該做成地產(chǎn)加品牌，品牌優(yōu)勢將是地產(chǎn)商的核心競爭力的重要構(gòu)成要素。未來商業(yè)地產(chǎn)的競爭就是八個字“渠道為王、商品經(jīng)濟”，在整個商業(yè)決定勝負的就是你有沒有更多的商家渠道，有沒有更良好的口碑和良好的品牌。

4、抓機遇、謀發(fā)展。高端城市商業(yè)綜合體、體驗式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購物中心等類型的商業(yè)將有更好的發(fā)展前景。高端城市商業(yè)綜合體是最全的一種商業(yè)地產(chǎn)類型。第二種體驗式的商業(yè)地產(chǎn)，它能做的就是電商替代不了的一些體驗消費，所以說體驗式購物中心是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài)，再就是社區(qū)商業(yè)，一個樓盤也好，一個社區(qū)也好，它需要有一定的商業(yè)的支持。第四個是區(qū)域性的購物中心，因為城市的擴容，需要城市中心和新城的建立，另外消費者更加追求建立，要解決消費、輿論等問題，也和前面講的郊區(qū)化趨勢有關。一個大的片區(qū)，區(qū)域性的購物中心，這種商業(yè)形態(tài)也應該是有很大的生命力。

在市場競爭的浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定要主動適應社會的進步和變革，抓住機遇、迎接挑戰(zhàn)，才能取得更快、更好的發(fā)展。謝謝大家。