專訪寶龍集團(tuán)總裁 許華芳

8月14日，寶龍集團(tuán)總裁許華芳在“2013博鰲房地產(chǎn)論壇”上接受記者采訪時如此表示。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制在短時間內(nèi)是無解的，有很多方面原因，其中有兩個原因最重要。第一是土地財(cái)政的原因，土地財(cái)政制度不改革，利益無法平衡。

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在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，寶龍模式已經(jīng)發(fā)展成為一種獨(dú)特的案例。在新型城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的大趨勢下，寶龍集團(tuán)總裁許華芳先生認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是寶龍發(fā)展的一個契機(jī)。

“尤其是對三四線城市的戰(zhàn)略布局，寶龍一定會緊緊抓住這一契機(jī)，積極參與城鎮(zhèn)化建設(shè)。”許華芳如是表示。

早前許華芳就曾表示，看好中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展以及三四線城市的發(fā)展?jié)摿?，更看重的是城市的供求結(jié)構(gòu)好壞與否。

而隨著不斷的發(fā)展，近一兩年來三四線城市也發(fā)生了顯著變化，商業(yè)市場前景更具有吸引力。

許華芳指出：“當(dāng)前國家正在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，各方企業(yè)也都積極參與城鎮(zhèn)化建設(shè)，大量農(nóng)村人口也希望能夠加入城市人口行列，所有這些因素都將推動三四線城市的商業(yè)發(fā)展。”

就目前三四線城市的商業(yè)現(xiàn)狀來講，難以承載如此多的農(nóng)村人口城市化，需要大力發(fā)展商業(yè)設(shè)施和完善商業(yè)環(huán)境。

以下為記者對寶龍集團(tuán)執(zhí)行總裁許華芳先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

記者：新一屆政府上臺至今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？您認(rèn)為新一屆政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是什么？

許華芳：從新一屆政府上臺至今，房地產(chǎn)業(yè)一直平穩(wěn)有序發(fā)展，總體態(tài)勢良好。相信政府依舊會堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大保障房建設(shè)，以城鎮(zhèn)化建設(shè)為契機(jī)，始終保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

記者：城鎮(zhèn)化對寶龍的三四線城市戰(zhàn)略產(chǎn)生什么利好？在上海，寶龍發(fā)展勢頭不錯，今后有沒有深化一二線城市布局的計(jì)劃？

許華芳：城鎮(zhèn)化是寶龍發(fā)展的一個契機(jī)，早在十年前寶龍就開始了對三、四線城市的戰(zhàn)略布局，我們一定會繼續(xù)把握契機(jī)，積極參與中國的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

一、二線城市具有強(qiáng)大的消費(fèi)能力，寶龍始終看好商業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展前景。在上海，城市發(fā)展的特點(diǎn)之一是建設(shè)重心將向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，如各大衛(wèi)星新城發(fā)展前景光明，希望今后寶龍能將紅旗插遍整個上海。

總之，我們會根據(jù)每個城市不同的發(fā)展特點(diǎn)繼續(xù)深化我們的戰(zhàn)略布局，在獲得經(jīng)濟(jì)效益的同時促進(jìn)城市商業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“寶龍與城市共成長”的愿景。

記者：三四線城市發(fā)展態(tài)勢是否符合寶龍此前制定戰(zhàn)略布局時的預(yù)期？同早前一兩年相比，如何看當(dāng)前的三四線城市商業(yè)市場？

許華芳：隨著中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的發(fā)展推進(jìn)，三、四線城市巨大的發(fā)展?jié)摿Ω油怀?。在推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，必然要有大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，尤其是三、四線城市，這就為這些城市中帶來巨大的消費(fèi)潛力，而房地產(chǎn)行業(yè)則處于這些消費(fèi)的前端，是城鎮(zhèn)化的先行者。因此，寶龍一定會根據(jù)三、四線城市的發(fā)展態(tài)勢積極布局，優(yōu)化建設(shè)，提升品質(zhì)、精心運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)的共贏發(fā)展。

記者：“國五條”出臺之后，大部分城市并未出現(xiàn)“量價下跌”的狀態(tài)，您認(rèn)為原因是什么？未來的房價您認(rèn)為會如何發(fā)展？影響的主要因素是什么？

許華芳：首先，“量價齊跌”不是調(diào)控的目的，國家調(diào)控房地產(chǎn)的價格，目標(biāo)是防止價格漲速過快，而非控制交易量。

房價沒有明顯下跌有幾方面的原因：一是首次置業(yè)和改善性住房等剛需量依然很大，尤其是在對房地產(chǎn)價格具有風(fēng)向標(biāo)作用的一線城市更是如此，需求是實(shí)實(shí)在在的。二是房地產(chǎn)企業(yè)方面，很多通過上半年的銷售，已經(jīng)較好地達(dá)成了既定銷售目標(biāo)，現(xiàn)金流較充足，沒有降價的需求，而且從近期不斷產(chǎn)生的地王來看，企業(yè)對市場還是很有信心的。三是從政府方面，“量價齊跌”不是政府對房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的，政府會利用一系列的土地、財(cái)政、稅收等系統(tǒng)性的政策來科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場。

未來房價走勢還要看市場狀況，主要影響因素包括國家調(diào)控政策、人們對房地產(chǎn)市場信心、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人均收入增長的狀況、通貨膨脹預(yù)期等。

記者：近期全國各地土地交易非?；钴S，怎么看待這樣的土地市場表現(xiàn)？對于房企而言，是否為補(bǔ)充土地的好時機(jī)？

許華芳：土地交易活躍，顯示了地方政府加推地塊的意愿，同時顯示了房地產(chǎn)企業(yè)對市場前景的信心，是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的前提。只有加大土地供應(yīng)量，才能保證房產(chǎn)的市場供應(yīng)量，滿足市場需求，從而防止房地產(chǎn)價格的過快上漲。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，我覺得還是要“因企而異，因地制宜”，按照企業(yè)自己的規(guī)劃和需求拿地，不要盲目跟風(fēng)。

記者：長三角發(fā)展方面，寶龍今年下半年的拿地打算是怎樣的？預(yù)備在長三角的投入會占集團(tuán)總投入的比率是多少？有無看好的城市準(zhǔn)備進(jìn)駐？

許華芳：寶龍有明確的全國布局戰(zhàn)略，“深耕長三角、發(fā)力海西·珠三角、輻射環(huán)渤海、謀略中西部”，因此，長三角是我們的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一。今年以來，我們一直在跟進(jìn)重點(diǎn)關(guān)注城市的土地情況。

記者：去年至今，除了商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)大熱之外，文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)也成為新熱，如何理解這些新的地產(chǎn)概念？文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展方向應(yīng)該是什么？

許華芳：文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)這幾種業(yè)態(tài)各有不同，又有交叉。如今的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也開始更多的融入旅游、文化的因素。比如寶龍?jiān)谏綎|的蓬萊·海上仙街項(xiàng)目就是典型的和旅游元素結(jié)合的項(xiàng)目之一。

記者：寶龍啟動資產(chǎn)管理平臺項(xiàng)目擬優(yōu)化商業(yè)資產(chǎn)管理體系，預(yù)期能達(dá)到怎樣的效果？在成本把控和資源運(yùn)用上能帶來何種優(yōu)勢？

許華芳：增加租金回報(bào)，提升資產(chǎn)價值；2013年4月至2014年3月，進(jìn)行為期一年的平臺建設(shè)，初步建立資產(chǎn)管理體系，并逐步應(yīng)用到現(xiàn)有的項(xiàng)目中去；與國際上領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商和金融機(jī)構(gòu)就資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)探討合作機(jī)會。