經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型“去房產(chǎn)化”呼聲漸響 樓市結(jié)構(gòu)失衡待解

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

毋庸置疑，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必須得依托城市化的進(jìn)步來實(shí)現(xiàn)?？涩F(xiàn)實(shí)是，進(jìn)入城市的成本高企，房價(jià)依舊堅(jiān)挺，因而有學(xué)者認(rèn)為“經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必須要去房地產(chǎn)化”。

中國社科院學(xué)部委員余永定就認(rèn)為，中國作為一個(gè)平均收入只有五千美元的發(fā)展中國家，不應(yīng)該把這么多資源用于房地產(chǎn)投資，不應(yīng)該讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)或拖累經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增20.3%，增速比一季度加快0.1個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期加快3.7個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅投資增長20.8%，增速比一季度回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，但比上年同期加快8.8個(gè)百分點(diǎn)。

國土資源部法律中心主任孫英輝表示，初步計(jì)算，上半年地產(chǎn)市場對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長近2個(gè)百分點(diǎn)。

按照慣例，對(duì)GDP貢獻(xiàn)率超過5%便可定義為支柱產(chǎn)業(yè)。在各地持續(xù)多年的“地產(chǎn)熱”中，不少實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，加劇了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡。

很多專家尖銳指出：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必須“去房地產(chǎn)化”，最近一次發(fā)出這種聲音的是中國社科院學(xué)部委員余永定。

“在過去半個(gè)月中，我在中國兩個(gè)地方游泳，游泳池面積都是50米×25米，我在世界上其他五星級(jí)賓館從來沒見過這么大的游泳池，但這在中國已經(jīng)不算什么了。”

房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的擠出效應(yīng)已經(jīng)十分明顯，相比其他行業(yè)的低迷，2013年房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績和凈利潤情況整體向好。

2013年上半年，十大標(biāo)桿房企銷售額總計(jì)為3883億元，同比上漲27%；總銷售面積約3403萬平方米，同比增21%。其中，萬科以837億元的銷售額穩(wěn)居第一。

而目前我國企業(yè)所面臨的實(shí)際貸款利率已經(jīng)在9%以上，已明顯高于當(dāng)前GDP的增速，房地產(chǎn)通過信托和委托貸款等渠道獲得資金的實(shí)際成本更高，超過10%。

交通銀行報(bào)告指出，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)目前仍有較高利潤率，可以承受較高的融資成本。它的資金需求抬高了整個(gè)社會(huì)的融資成本，抑制了實(shí)體經(jīng)濟(jì)中其他部門的固定資產(chǎn)投資和存貨投資的意愿。

需要警惕的是，貸款利率下限放開有可能加劇這一現(xiàn)狀。2013年優(yōu)質(zhì)開發(fā)商資產(chǎn)狀況改善明顯，貸款利率市場化將加大優(yōu)質(zhì)企業(yè)貸款利率議價(jià)能力。

經(jīng)海通證券測算，房企平均貸款利率每降低1個(gè)百分點(diǎn)，開發(fā)商銷售利潤率將提高0.86個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)回報(bào)率水平將提升0.7個(gè)百分點(diǎn)。

調(diào)控方式或轉(zhuǎn)向長效機(jī)制

決策層的多次表態(tài)已經(jīng)明確：下半年我國經(jīng)濟(jì)要在政策取向的底線與經(jīng)濟(jì)增長合理區(qū)間尋求平衡，這是保證經(jīng)濟(jì)增長方式得以轉(zhuǎn)變和升級(jí)的基礎(chǔ)。

但中國社科院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容提醒說，經(jīng)濟(jì)增長思路是否會(huì)回到以前的慣性思路上去值得關(guān)注，比如政府一方面希望擠出房地產(chǎn)泡沫，另一方面遲遲不敢放棄房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的工具性，希望通過購買第一套住房來保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。

目前除房地產(chǎn)在資金和資源占用上對(duì)其他行業(yè)造成擠出外，本身發(fā)展也并不均衡。中國社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書稱，從2008年開始我國城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已超過新增家庭數(shù)，加上存量房，整體戶均住房已達(dá)到或超過一套。

此外，一些二、三線城市出現(xiàn)“空城”、“鬼城”，而一線城市則頻出“天價(jià)地”和“地王”現(xiàn)象的出現(xiàn)，也為房地產(chǎn)地域分布不均且盲目發(fā)展敲響警鐘。

“要防止土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，要嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，充分考慮城市群與大中小城市銜接，優(yōu)化土地利用空間布局，使得土地供應(yīng)與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相匹配。”孫英輝說。

他還指出，地方政府大規(guī)模集中推出土地和利用土地大量融資，積累財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，加大了房地產(chǎn)調(diào)控難度。

客觀來看，目前我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略和棚戶區(qū)改造都對(duì)房地產(chǎn)投資有直接拉動(dòng)。

但易憲容提醒說，前十年中國經(jīng)濟(jì)增長很大程度上是房地產(chǎn)市場發(fā)展和繁榮所拉動(dòng)的，并由此積累了一系列的經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭預(yù)計(jì)，下半年中央層面的房地產(chǎn)調(diào)控基本平穩(wěn)，既不放松，也不加碼，但局部政策存在或松或緊的可能，比如市場秩序整頓、推出第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)、放松房企再融資、支持首套剛需等。

他說，中央政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”，其實(shí)就是為了平穩(wěn)樓市情緒，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變、建立長效機(jī)制建設(shè)，做過渡性的籌劃。